ภาระ ‘ผ่อนบ้าน’ อาจเป็นพายุลูกใหม่ซ้ำเติมเศรษฐกิจโลก เมื่อดอกเบี้ยบ้านแพงสุดรอบ 15 ปี

“ดอกเบี้ยบ้านกำลังจะกลายเป็นวิกฤตที่หนักหนากว่าวิกฤตพลังงาน และอาจทำให้หลายคนต้องทุกข์ใจ” Richard Murphy ศาสตราจารย์ด้านการบัญชีของ Sheffield University กล่าวเตือนเกี่ยวกับราคาบ้านที่กำลังดิ่งลง จนทำให้ภาระหนี้ที่เหลืออยู่สูงกว่ามูลค่าบ้านที่เป็นจริง

ตั้งแต่ต้นปี 2022 หลายประเทศทั่วโลก เช่น ฮ่องกง ญี่ปุ่น สหรัฐฯ และสหราชอาณาจักร พยายามต่อสู้กับเงินเฟ้อที่พุ่งสูง ด้วยการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่อง จนนำไปสู่การตัดสินใจปรับขึ้นดอกเบี้ยบ้านของธนาคารพาณิชย์

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

ในสหราชอาณาจักร อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้าใหม่ที่ยื่นกู้เพื่อซื้อบ้านอยู่ที่ 5-6% เพิ่มขึ้นอย่างมากจากระดับปกติที่ 2% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

จาการศึกษาของ Fitch Ratings เมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา สะท้อนว่าสหราชอาณาจักรเป็นหนึ่งในผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจากต้นทุนเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากอัตราส่วนระหว่างหนี้สินต่อรายได้ที่ค่อนข้างสูง ประกอบกับเงินกู้ส่วนใหญ่ที่อิงอยู่กับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว

ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องทำให้คนในแวดวงตลาดการเงินคาดการณ์กันว่าดอกเบี้ยบ้านจะเพิ่มขึ้นไปถึง 5.75% ช่วงกลางปีหน้า เพิ่มขึ้นจาก 2.25% ในปัจจุบัน

ค่าใช้จ่ายสำหรับการผ่อนบ้านที่เพิ่มขึ้นเข้ามาซ้ำเติมค่าครองชีพที่กำลังพุ่งสูงจากราคาอาหารและพลังงาน จนกระทบต่อเงินออมของหลายๆ คนอย่างหนักหน่วง

ขณะที่ฮ่องกงถือเป็นประเทศที่อัตราดอกเบี้ยบ้านเพิ่มขึ้นสูงมากที่สุดแห่งหนึ่งของโลก จากข้อมูลของ Hong Kong Monetary Authority เมื่อเดือนกรกฎาคมแสดงให้เห็นว่า อัตราดอกเบี้ยบ้านของฮ่องกงราว 97% อิงกับอัตราดอกเบี้ย Hibor ซึ่งเพิ่มขึ้นจากระดับต่ำกว่า 0.5% เมื่อปีก่อน มาเป็น 3% ในปีนี้ สูงที่สุดนับแต่ปี 2008

หลังจากที่ฮ่องกงปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปแล้ว 5 ครั้ง ในปีนี้ และทำให้ดอกเบี้ยบ้านขยับขึ้นตามมา Patrick Wong และ Francis Chan นักวิเคราะห์ของ Bloomberg Intelligence ประเมินว่า ขณะนี้ความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในฮ่องกงอยู่ในระดับต่ำที่สุดในรอบ 24 ปี

เช่นเดียวกับในสหรัฐฯ ที่ดอกเบี้ยบ้านชนิดคงที่ 30 ปี เพิ่มขึ้นจากประมาณ 3% เป็น 6.7% สูงสุดในรอบ 15 ปี ทำให้ David Doyle หัวหน้าฝ่ายเศรษฐกิจของ Macquarie มองว่า สถานการณ์ตอนนี้ทำให้ความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยย่ำแย่ที่สุด เนื่องจากต้นทุนเฉลี่ยในการผ่อนบ้านต่อเดือนที่เพิ่มขึ้นราว 1,000 ดอลลาร์จากเมื่อ 1 ปีก่อน

Michael McDonough ประธานทีมเศรษฐกิจของ Bloomberg ยกตัวอย่างให้เห็นภาพชัดขึ้นว่า ปัจจุบันหากคุณต้องการผ่อนบ้านเดือนละ 2,500 ดอลลาร์ คุณจะได้บ้านที่มีราคา 476,425 ดอลลาร์ แต่ถ้าย้อนไปเมื่อปีก่อน ด้วยเงินผ่อนบ้านที่เท่ากัน คุณจะสามารถซื้อบ้านที่มีราคา 758,572 ดอลลาร์

เมื่อภาระของการจะมีบ้านเป็นของตัวเองหนักขึ้น ทำให้คนที่กำลังตัดสินใจจะซื้อบ้านหลายรายยอมแพ้และตัดสินใจที่จะยังเช่าบ้านต่อไป

สำหรับชาวอเมริกัน ภาระการผ่อนบ้านเข้ามาซ้ำเติมหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และซ้ำเติมผลกระทบจากเงินเฟ้อให้ย่ำแย่ลงไปอีก ปัจจุบันตัวเลขหนี้การบริโภคของคน 90% ล่างในสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นเป็น 4.22 ล้านล้านดอลลาร์ ส่วนหนึ่งจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นตามอัตราดอกเบี้ย

Paige Ouimet ศาสตราจารย์ด้านการเงินประจำ Kenan-Flagler Business School ของ University of North Carolina กล่าวว่า “หากค่าครองชีพเพิ่มขึ้น แต่ค่าแรงไม่ได้ปรับขึ้นตาม ผู้คนจะหาเงินจากไหนมาเติมส่วนที่เพิ่มขึ้น ถ้าไม่ได้มีเงินเก็บมากพอ ก็ต้องมาจากการกู้ยืม”

นอกจากกำลังซื้อของคนที่ลดลงแล้ว ราคาบ้านที่กำลังกลับทิศเป็นขาลงก็อาจจะส่งผลกระทบอย่างหนักต่อเศรษฐกิจโลก

“เรื่องอสังหาริมทรัพย์มีปัญหาอยู่พอสมควร ถ้าดูแง่ตัวเลขราคาบ้าน ทั่วโลกกำลังเจอกับ Global Housing Bubble ขนาดใหญ่ ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านทั่วโลกเพิ่มขึ้นเกินสิ่งที่ควรจะเป็นไปหลายเท่า ไม่ว่าจะเทียบกับรายได้ ค่าเช่า หรือเงินเฟ้อ” พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตชัย หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ กลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร (KKP) กล่าวถึงปัญหาที่สะสมอยู่ของภาคอสังหาริมทรัพย์

ราคาบ้านเฉลี่ยในสหรัฐฯ ณ สิ้นไตรมาส 2 ที่ผ่านมาอยู่ที่ 4.4 แสนดอลลาร์ ซึ่งเป็นระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของจุดพีคในช่วงฟองสบู่เมื่อปี 2008 ที่ระดับ 2.57 แสนดอลลาร์ ทำให้ท้ายที่สุดราคาบ้านจะต้องลดลง

ขณะที่ราคาบ้านเฉลี่ยในสหราชอาณาจักรอยู่ที่ระดับ 2.92 แสนปอนด์ เพิ่มขึ้นจากระดับ 1.54 แสนปอนด์ เมื่อปี 2009 แต่ในปีหน้านักกลยุทธ์ของ HSBC คาดการณ์ว่าราคาบ้านจะดิ่งลง 7.5%

“ฟองสบู่ในตลาดบ้านเป็นเพราะดอกเบี้ยที่ต่ำต่อเนื่องยาวนาน ทำให้ดีมานด์ต่ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูง ที่ผ่านมาตลาดบ้านคิดเป็นสัดส่วนราว 30% ของ GDP เมื่อราคาบ้านชะลอลง เศรษฐกิจก็จะมีปัญหาแน่นอน

“คำถามสำคัญที่ตามมาคือ หากตลาดบ้านมีปัญหา จะลามไปเป็นวิกฤตการเงินหรือไม่ โชคดีที่เราผ่านวิกฤตเมื่อปี 2008 มาแล้ว ทำให้ธนาคารหลายแห่งลดความเสี่ยงไปพอสมควร”

อย่างไรก็ดี ภาพในไทยค่อนข้างต่างออกไป เนื่องจากราคาบ้านไม่ได้ขึ้นมากนักในช่วงที่ผ่านมา แต่ด้วยเทรนด์ดอกเบี้ยที่กำลังเพิ่มขึ้น น่าจะกระทบต่อความต้องการในการซื้อบ้านใหม่

“ส่วนตัวมองว่าดอกเบี้ยบ้านที่เพิ่มขึ้นอาจจะไม่ได้กระทบในแง่กระแสเงินสด แต่จะกระทบระยะเวลาผ่อนที่ยาวขึ้น”

สมมติว่าผ่อนบ้านดอกเบี้ย 5% ระยะเวลา 20 ปี ราคาบ้าน 5 ล้านบาท จะผ่อนต่อเดือนประมาณ 30,000 บาท หากดอกเบี้ยขึ้น 7% สำหรับผู้ที่กู้อยู่ก่อนแล้ว ธนาคารมักจะไม่ปรับขึ้นยอดผ่อนต่อเดือน แต่จะจะขยับเวลาในการผ่อน เดิมที 20 ปี อาจจะเป็น 24-25 ปี

อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยบ้านของธนาคารพาณิชย์ในไทยส่วนมากยังไม่เกิดขึ้นทันที แม้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายไปแล้ว 2 ครั้ง

บุรินทร์ อดุลวัฒนะ Managing Director, KBANK Private Banking เปิดเผยว่า ขณะนี้ธนาคารพาณิชย์ยังไม่ได้ส่งผ่านดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น อย่างล่าสุดธนาคารกสิกรไทยปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินฝาก แต่ก็ยังไม่ได้ขึ้นดอกเบี้ยบ้าน

“หากแบงก์ชาติเริ่มขึ้นดอกเบี้ยเร็วและแรง อีกไม่นานแบงก์พาณิชย์ก็จะต้องเริ่มส่งผ่านต้นทุน เพราะตอนนี้เราเริ่มเห็นการขึ้นดอกเบี้ยเงินฝากแล้ว เมื่อใดที่เริ่มมีการส่งผ่านดอกเบี้ยก็จะดึงให้เศรษฐกิจชะลอลง และแน่นอนเมื่อดอกเบี้ยขึ้น ย่อมกระทบต่อผู้ที่มีหนี้สูง ซึ่งปัจจุบันหนี้ครัวเรือนไทยสูงมาก กดดันความสามารถในการใช้สอยของคนไทย”

ที่ผ่านมาหลายคนพอจะรับรู้เกี่ยวกับความเสี่ยงที่เศรษฐกิจโลกอาจเข้าสู่ภาวะถดถอย (Recession) จากแรงกดดันของการขึ้นดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง การขึ้นดอกเบี้ยนโยบายที่นำไปสู่การเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยบ้าน ทำให้เรื่องของภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่ว่านี้เริ่มใกล้ตัวคนทั่วไปมากขึ้น และอาจจะเริ่มกระทบกับบางคนแล้ว โดยเฉพาะชาวอเมริกันหรือยุโรป

บนความเสี่ยงที่ดอกเบี้ยบ้านยังมีแนวโน้มจะสูงขึ้นได้อีก เพิ่มภาระค่าใช้จ่ายให้สูงขึ้น ทำให้ทุกคนคงต้องเริ่มคิดถึงเรื่องการจัดระเบียบการเงินและรัดเข็มขัดอย่างจริงจังมากขึ้น

อ้างอิง: