ทำความรู้จัก ‘BAREIT’ กองทรัสต์ในไทยกองแรกที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทสนามบิน ซึ่งจะเข้าลงทุนในสิทธิการเช่า ‘สนามบินสมุย’ เป็นระยะเวลา 25 ปี โดยกอง ‘BAREIT’ มีจุดเด่นสำคัญ 2 เรื่องหลัก คือ 1. ศักยภาพของสนามบินสมุย ซึ่งเป็นสนามบินเอกชนแห่งแรกของไทย และเป็นสนามบินนานาชาติที่รองรับเที่ยวบินทั้งระหว่างประเทศและภายในประเทศ โดยสามารถให้บริการแก่ผู้โดยสารได้วันละ 16,000 คน หรือประมาณ 6.0 ล้านคนต่อปี 2. โอกาสเข้าลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินคุณภาพแห่งใหม่ในอนาคต
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์สนามบินการบินกรุงเทพ หรือ BA Airport Leasehold Real Estate Investment Trust (BAREIT) เป็นกองทรัสต์ในไทยกองแรกที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทสนามบิน โดยมี บริษัท กรุงเทพ รีทแมเนจเมนท์ จำกัด เป็นผู้จัดการกองทรัสต์ ด้วยมูลค่าการลงทุนไม่เกิน 1.43 หมื่นล้านบาท
การลงทุนใน BAREIT เรียกได้ว่าเป็นทางเลือกใหม่สำหรับผู้ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ที่ให้อัตราผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ เพราะกองทรัสต์ BAREIT จะมีรายได้จากการให้เช่าช่วงสนามบินสมุยแก่บริษัทย่อยของ บมจ.การบินกรุงเทพ (BA) ซึ่งจะเป็นผู้บริหารสนามบิน จึงมั่นใจได้ว่าทรัพย์สินดังกล่าวจะมีการบริหารจัดการที่ดีและจัดหารายได้อย่างสม่ำเสมอ ประกอบกับการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวจะเพิ่มขีดความสามารถในการรองรับเที่ยวบินทั้งในและต่างประเทศ
ในส่วนของอัตราผลตอบแทน BAREIT เป็นทรัสต์ที่ให้ผลตอบแทนที่โดดเด่น มีรายได้ที่สม่ำเสมอ ที่สำคัญคือ มีเงื่อนไขในการปรับขึ้นค่าเช่าทุกปี ประมาณปีละ 2% โดย BAREIT ได้ทำประมาณการอัตราผลตอบแทนในปีแรกประมาณ 8.09-8.95%* ต่อปี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับราคาสุดท้ายที่จะเข้าลงทุน
โดยภายหลังจากการจัดตั้งกอง BAREIT จะไปเข้าลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการดำเนินกิจการสนามบินสมุย ประกอบด้วย ทางวิ่ง ลานจอด และสิ่งปลูกสร้างบางส่วนที่ใช้ในการดำเนินกิจการสนามบินสมุย รวมพื้นที่ประมาณ 232 ไร่ ระยะเวลา 25 ปี รวมมูลค่าทั้งสิ้นไม่เกิน 1.43 หมื่นล้านบาท
สนามบินสมุย ‘ขยายตัว’ อย่างแข็งแกร่ง
สนามบินสมุยมีผลการดำเนินงานที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งในด้านจำนวนเที่ยวบินและจำนวนผู้โดยสาร โดยในช่วง 10 ปีย้อนหลัง (ปี 2553-2562) สนามบินสมุยรองรับนักท่องเที่ยวเดินทางเข้าออกรวมกว่า 2.6 ล้านคนต่อปี และมีเที่ยวบินรวมกว่า 30,000 เที่ยวบินต่อปี
และแม้จะเผชิญกับวิกฤตโรคระบาดครั้งใหญ่ของโลก สนามบินสมุยก็ฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว โดยหลังจากที่ไทยเปิดประเทศเต็มรูปแบบและผ่อนคลายเงื่อนไขการเดินทางเข้าประเทศไทยของชาวต่างชาติ สนามบินสมุยได้รับอานิสงส์อย่างโดดเด่นในฐานะ Travel Destination ขณะเดียวกันยังมีการคาดการณ์กันว่า ภายในปี 2567 จำนวนผู้เดินทางที่มาใช้บริการสนามบินสมุยจะกลับเข้าสู่ระดับปกติ
ทั้งนี้ สนามบินสมุยเป็นสนามบินเอกชนแห่งแรกของไทยและเป็นสนามบินนานาชาติที่รองรับเที่ยวบินทั้งระหว่างประเทศและภายในประเทศ โดยสามารถให้บริการแก่ผู้โดยสารได้วันละ 16,000 คน หรือประมาณ 6.0 ล้านคนต่อปี อีกทั้งยังอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ที่สำคัญของการท่องเที่ยว และเป็นเกตเวย์หรือประตูสู่ประเทศไทยที่เชื่อมต่อการเดินทางไปยังเมืองสำคัญในภูมิภาคได้อย่างสะดวก
ท่องเที่ยวไทยฟื้น ‘โอกาสทอง’ สนามบินสมุย
การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) คาดการณ์ว่า นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางสู่ประเทศไทยในปี 2565 จะเพิ่มขึ้นเป็น 7-10 ล้านคน ขณะที่ บมจ.การบินกรุงเทพ หรือ BA ซึ่งเป็น Sponsor ทรัพย์สินที่ BAREIT จะเข้าลงทุน ให้ข้อมูลว่า นักท่องเที่ยวต่างชาติเริ่มเดินทางเข้ามามากขึ้น โดยเฉพาะเกาะสมุยที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยม โดยช่วงเดือนกรกฎาคม-สิงหาคมของทุกปีเป็นฤดูกาลท่องเที่ยว (High Season) ของเกาะสมุย ซึ่งปีนี้ก็จะได้เห็นภาพนั้นเช่นเดียวกัน เห็นได้จากอัตราการจองซื้อบัตรโดยสารล่วงหน้าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในครึ่งปีหลังปี 2565 ผู้โดยสารจองไว้แล้ว 400,000 คน จำนวนบินจริงน่าจะทำได้ 1.2 ล้านคน
ส่วนหลังจากเปิดประเทศเต็มรูปแบบ ไตรมาส 1/65 จำนวนเที่ยวบินและผู้โดยสารเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่วนช่วงครึ่งปีแรกของปี 2565 จำนวนเที่ยวบินและผู้โดยสารของสายการบิน Bangkok Airways กลับมาแล้ว 30% เทียบกับช่วงก่อนโควิด และในสิ้นปี 2565 คาดการณ์จำนวนเที่ยวบินจะกลับมาที่ 40% และปี 2566 จะกลับมาได้ราว 80-90% และกลับสู่ภาวะปกติเหมือนก่อนโควิดในปี 2567
โอกาสเติบโตเพิ่มเติมจากการลงทุนใน ‘ทรัพย์สินใหม่’ ในอนาคต
BAREIT ยังมีโอกาสในการเข้าลงทุนในทรัพย์สินคุณภาพแห่งใหม่ในอนาคตเพิ่มด้วย เพราะการเป็น ‘ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์’ (Real Estate Investment Trust: REIT) นั้นสามารถนำทรัพย์สินในธุรกิจอื่นๆ เข้ามาลงทุนเพิ่มเติมได้ อีกทั้งยังสามารถกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ ในสัดส่วนไม่เกิน 35% ของมูลค่าสินทรัพย์ของกองทรัสต์ ในอนาคตหากกองรีทเติบโต สามารถนำกองรีทไปจัดลำดับความน่าเชื่อถือได้ ถ้าเรตติ้งอยู่ใน Investment Grade สามารถกู้ได้ 60% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม เพื่อนำเงินมาลงทุนหรือซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติม
ในอนาคต BAREIT มีโอกาสลงทุนเพิ่มเติมในพื้นที่ส่วนที่เหลือของสนามบินสมุย, สนามบินในประเทศของ BA อย่างสนามบินสุโขทัย และสนามบินตราด รวมถึงสนามบินต่างประเทศ และธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง เช่น พื้นที่ร้านค้าในสนามบิน เพื่อทำให้ทรัสต์เติบโตได้ในอนาคต
กองทรัสต์ BAREIT จึงเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจ และมีโอกาสที่จะเติบโตควบคู่ไปกับเกาะสมุยและภาคการท่องเที่ยวไทยอย่างแท้จริง
กองทรัสต์ BAREIT กำลังจะเปิดจองซื้อในวันที่ 22-26 สิงหาคม 2565 นี้ ผ่านธนาคารกสิกรไทย, ธนาคารกรุงเทพ, ธนาคารกรุงไทย, บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน), บริษัทหลักทรัพย์ ดาโอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน), บริษัทหลักทรัพย์ พาย จำกัด (มหาชน) และ บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ผู้ที่สนใจลงทุนกอง BAREIT สามารถจองซื้อได้ตามช่องทางการจัดจำหน่ายข้างต้น
หมายเหตุ: * อ้างอิงประมาณการอัตราเงินจ่ายประโยชน์ตอบแทนของกองทรัสต์ สำหรับช่วงเวลาประมาณการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2565 – 31 กรกฎาคม 2566 สำหรับช่วงมูลค่าทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุน ซึ่งแสดงไว้ในหนังสือชี้ชวน
