“เศรษฐกิจปี 2564 จะเหนื่อย การระบาดของโรคโควิด-19 กับคนรากหญ้าเยอะมาก เราจะเห็นภาพลวงตาของการเติบโต ที่แม้จะโตก็จริง แต่เป็นการโตจากปีที่แล้ว ซึ่งติดลบ 6-7% ทำให้เศรษฐกิจกลายเป็นมึนๆ ซึมๆ ภาพใหม่คือการหาเงินเองก็ยาก ธนาคารกลัวการปล่อยกู้ สิ่งเหล่านี้จะไปกระทบกับซัพพลาย การขอกู้เงินจะยิ่งกว่าเข็นครกขึ้นภูเขา” อนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ. เอพี ไทยแลนด์ หรือ AP กล่าวในงานแถลงข่าวแผนธุรกิจประจำปี 2564
อนุพงษ์ซึ่งคร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 30 ปีให้มุมมองว่า การระบาดของโรคโควิด-19 สร้างบททดสอบและบทเรียนหลายๆ อย่าง มีการเปลี่ยนแปลงเชิงเศรษฐกิจ สังคม ที่แย่ที่สุดคือการดำเนินชีวิตของคน ที่ครั้งนี้จะไม่กลับไปเป็นเหมือนเดิมอีกต่อไป
การมาของวัคซีนแน่นอนว่าคือความหวัง แต่หนทางเดินเพื่อให้ไปถึงแสงแห่งความหวังนั้นยังอีกยาวไกล สิ่งที่เราทุกคนต้องระวังมากที่สุดตอนนี้คือ ‘Ripple Effect’ หรือปรากฏการณ์ระลอกคลื่น ที่ศูนย์กลางก็คือความเสียหายทางเศรษฐกิจจากโควิด-19 ที่ส่งผลต่อเวลาในการฟื้นตัวที่ต้องลากยาวออกไปอีกหลายปี ซึ่งมีการประเมินว่า กิจกรรมต่างๆ จะสามารถเป็นปกติได้ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2 ปี ธนาคารแห่งประเทศไทยก็ประเมินว่าปี 2570 ทุกอย่างจะกลับไประดับเดียวกันกับระดับก่อนโควิด-19
“ไม่มีใครรู้ว่าจุดสิ้นสุดวิกฤตครั้งนี้จะเป็นเมื่อไร ไม่มีใครรู้ว่าการเปลี่ยนแปลงจะมีอีกแค่ไหน แต่ที่ทุกคนรู้คือการเปลี่ยนแปลงจะมีตามมาอีกแน่นอน แต่ทุกอย่างจะไม่เหมือนเดิม เราต้องเผชิญความท้าทายใหม่ๆ”
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 เซกเมนต์ที่สะบักสะบอมที่สุดยังคงเป็น ‘คอนโดมิเนียม’ อนุพงษ์กล่าวว่า เซนติเมนต์ของคนซื้อยังไม่ค่อยดีนัก คำถามแรกที่คนซื้อคอนโดมักจะถามคือ “Good Deal อยู่ที่ไหน” ครึ่งปีแรกคอนโดจึงจะเหนื่อยหน่อย คนที่มีสต๊อกอยู่ในมือก็จะหาทางระบายสินค้า
“ทำคอนโดที่ไหน ตารางเมตรละเท่าไร ราคาเท่าไร ทำถูกก็ยังไปได้ แต่เซนติเมนต์รวมก็ยังเหนื่อย แต่ครึ่งปีหลังเราจะเห็นการเปิดตัวคอนโดโครงการใหม่ที่มากขึ้น สำหรับแนวรายแต่เซนติเมนต์ยังเหมือนเหมือนกัน แต่ก็ยังไปได้เรื่อยๆ ส่วนใหญ่เป็นดีมานด์ของการอยู่จริง ”
แม่ทัพ AP ระบุว่า สภาวะแบบนี้โอกาสยังมีอยู่ ขึ้นอยู่กับว่าเราเลือกถูกที่หรือเปล่า เราต้องดูว่าเซกเมนต์ไหนในตลาดที่สินค้าลดลง เราก็ต้องเข้าไปอยู่ตรงนั้น อย่างปกติแล้ว AP จะพัฒนาโครงการคอนโดในระดับ 3-10 ล้านบาท ตอนนี้เราเห็นว่าต่ำกว่า 3 ล้านหายไป กลุ่มนี้จึงน่าสนใจที่จะเข้าไป
เช่นเดียวกับตลาดแนวราบปกติจะทำใน 3-10 ล้านบาทเช่นกัน แต่สิ่งที่เห็นในเวลานี้คือซัพพลายในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทเริ่มลดน้อยลง AP ก็จะไปรุกตลาดเหล่านี้ด้วยเช่นกัน
“ความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดคือเราจะวิ่งตามอย่างไรไม่ให้ตกเทรนด์ วันนี้เราไม่ได้แข่งกันเองอีกแล้ว แต่ยังมีคู่แข่งอีกมาก แม้ความท้าทายของธุรกิจจะเริ่มต้นด้วยเทคโนโลยีก็จริง แต่จริงๆ แล้วจุดสำคัญที่สุดคือ Unmet Need หรือความต้องการที่ซ่อนเร้นอยู่ของผู้บริโภคที่เราต้องหาให้เจอและตอบโจทย์พวกเขาให้ได้”
สำหรับปี 2563 ที่ผ่านมา AP มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดสูงสุดเกินจากคาดการณ์ ทั้งในมิติรายได้รวมจากสินค้าแนวราบ กลุ่มคอนโดมิเนียม (100% JV) และธุรกิจอื่นๆ ได้สูงถึง 46,130 ล้านบาท เติบโตกว่า 42% จากปีก่อนหน้า มีกำไรสุทธิ ณ สิ้นปี 2563 อยู่ที่ 4,225 ล้านบาท เพิ่มขึ้นกว่า 38% ด้านสัดส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ในระดับต่ำมากเพียง 0.71 เท่า
ในปี 2564 นี้ เอพี ไทยแลนด์ จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาอยู่ทั่วประเทศมากถึง 147 โครงการ มูลค่าพร้อมขายกว่า 121,890 ล้านบาท โดยเป็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้จำนวน 34 โครงการ มูลค่าประมาณ 43,000 ล้านบาท
แบ่งเป็นโครงการแนวราบจำนวน 30 โครงการ มูลค่าประมาณ 28,800 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะพร้อมเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังจำนวน 4 โครงการ มูลค่าประมาณ 14,200 ล้านบาท และโครงการที่อยู่ระหว่างการขายที่กระจายไปในทุกทำเลทั้งในกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัดมากถึง 113 โครงการ มูลค่าสินค้าพร้อมขายประมาณ 78,890 ล้านบาท
โดยในปี 2564 นี้ เอพี ไทยแลนด์ ตั้งเป้ารับรู้รายได้ (รวม 100% JV) 43,100 ล้านบาท และเป้ายอดขายที่ 35,500 ล้านบาท โดยได้เตรียมงบซื้อที่ดินไว้ประมาณ 12,000 ล้านบาทด้วยกัน
พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า
