ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผย สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 3 ปี 2566 พบว่า มีการปรับตัวลดลงของทั้งฝั่งอุปสงค์และอุปทาน คาดว่าทั้งปี 2566 ก็ติดลบ หลังธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เร่งขึ้นดอกเบี้ย 5 ครั้งในปีนี้ท่ามกลางสถานการณ์หนี้ครัวเรือนในประเทศที่ย่ำแย่ ทำให้การปล่อยสินเชื่อเป็นไปได้ยากขึ้นและฐานในปี 2565 ที่สูง
ส่องอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในประเทศไตรมาส 3
โดยจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 94,946 หน่วย ลดลง -7.0% เมื่อเทียบกับปีก่อน
ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 267,655 ล้านบาท ลดลง -2.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน
อุปทานในไตรมาส 3 ดิ่งตาม ยกเว้นพื้นที่ EEC
สำหรับจำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรสำหรับที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ มีจำนวน 17,087 หน่วย ลดลงถึง -48.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน และเป็นการขยายตัวติดลบเป็นไตรมาสแรกในรอบ 7 ไตรมาส
ขณะที่พื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับตัวลดลง -16.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งสอดคล้องกับข้อมูลจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาส 3 นี้ มีจำนวน 20,369 หน่วย ลดลง -14.8% แต่มีมูลค่า 166,509 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +13.8%
อย่างไรก็ตาม กลับพบว่ามีการขยายตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าของที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC โดยจำนวนหน่วยและมูลค่ามีขยายตัว 90.7% และ 130.7%
เปิดเหตุผลฉุดตลาดที่อยู่อาศัย
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ความเห็นว่า อุปสงค์ที่อยู่อาศัยในตลาดปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน เป็นการปรับตัวลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจากความสามารถของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงจากปัจจัยลบต่างๆ ได้แก่ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยครั้งละ 0.25% ถึง 5 ครั้งในปีนี้สู่ระดับ 2.50% สถานการณ์หนี้ครัวเรือนไทย ซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็นกว่า 90.6% ต่อ GDP ซึ่งทำให้การปล่อยสินเชื่อของธนาคารเป็นไปได้ยากขึ้น
โดยจะเห็นได้จากกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงราคาต่ำที่ลดลง ซึ่งได้ส่งผลให้ปริมาณอุปทานที่อยู่อาศัยราคาปานกลางถึงราคาต่ำในตลาดในปี 2566 ลดลงไปด้วย
ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จะมุ่งเน้นไปที่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาปานกลางค่อนข้างสูงถึงราคาสูงแทน เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมในการขอสินเชื่อมากกว่า
นอกจากนี้ยังมีข้อสังเกตว่าผู้ประกอบการเริ่มมองว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปัจจุบันมีอุปทานคงค้างมากและมีการแข่งขันกันสูง จึงมองการขยายตัวไปสู่พื้นที่ภูมิภาคมากขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดใหญ่และจังหวัดท่องเที่ยวที่มีเศรษฐกิจดี
จับตาทิศทางตลาดทั้งปี 2566-2567
ภาพรวมทั้งปี 2566 คาดว่าจะมีการปรับตัวลดลงของทั้งอุปสงค์และอุปทานอยู่เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากปี 2565 เป็นปีที่มีการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยขึ้นมาอย่างมาก จึงเป็นฐานที่สูงสำหรับปี 2566
ดร.วิชัย กล่าวสรุปทิศทางในปี 2567 ว่า หากตลาดสามารถรักษาโมเมนตัมเช่นนี้ได้ก็อาจจะสามารถช่วยให้หน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปี 2567 มีโอกาสขยายตัวได้ 4.0% และ 4.6% ภายใต้สมมติฐานว่า เศรษฐกิจในปี 2567 จะขยายตัว และผลจากฐานปี 2566 ที่ต่ำลง
โดยคาดว่าปี 2567 จะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ได้ถึง 392,936 หน่วย มูลค่า 1.114 ล้านล้านบาท โดยสัดส่วนของบ้านแนวราบยังมีสัดส่วนประมาณ 70% และอาคารชุด 30% i;รวมทั้งด้านอุปทานจะเริ่มกลับมาขยายตัวประมาณ 2-4% อีกครั้ง เพื่อรองรับการขยายตัวของอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย
