อสังหาริมทรัพย์นั้นถือเป็นสินทรัพย์สำหรับกระจายความเสี่ยงการลงทุนของนักลงทุนมาอย่างยาวนาน ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของการลงทุนโดยตรง เช่น การซื้อคอนโดมิเนียมสำหรับปล่อยเช่าและขายทำกำไรจากส่วนต่างราคา หรือลงทุนผ่านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับความถนัดและความชอบของนักลงทุนแต่ละราย
หากในช่วงที่เศรษฐกิจเติบโตดีและมีความต้องการซื้อสูง ก็อาจจะมีการลงทุนในรูปแบบของการซื้อขายใบจองเข้ามาอีกรูปแบบหนึ่ง ซึ่งสาเหตุที่อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นหนึ่งในตัวเลือกการลงทุนในทุกยุคทุกสมัย เพราะเป็นทางเลือกในการบริหารการลงทุนที่เอาชนะเงินเฟ้อได้เป็นอย่างดี ด้วยที่ดินที่มีอยู่อย่างจำกัด ส่งผลให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นทุกปี โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้ถึงปีละเกือบ 10% และไม่เพียงแต่นักลงทุนเท่านั้นที่ต้องการมีอสังหาริมทรัพย์ไว้ประดับพอร์ต แต่บรรดานักธุรกิจก็ล้วนนิยมถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้เช่นกัน เพราะสามารถนำไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันการขอสินเชื่อ เพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินในเวลาที่ต้องการขยายธุรกิจได้อีกด้วย
อย่างไรก็ตาม ในส่วนของนักลงทุนมือใหม่ที่สนใจมีอสังหาริมทรัพย์ไว้ในพอร์ตนั้น ปัญหายอดนิยมที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่คือ ‘ไม่รู้ว่าควรเข้าซื้อตอนไหนดี’ โดยเฉพาะจังหวะเวลาที่เกิดวิกฤตเช่นนี้ ที่หลายโครงการลดราคามโหฬาร หลายคนอยากเข้าซื้อ แต่จะเข้าซื้อเลยหรือว่ารอดูทิศทางเศรษฐกิจให้แน่ใจก่อนค่อยตัดสินใจซื้อดีกว่า
คำตอบของประเด็นนี้จะต้องดูองค์ประกอบหลายด้าน เพราะอสังหาริมทรัพย์แต่ละโครงการแต่ละแปลงมีความแตกต่างกัน เช่น หากเป็นอสังหาริมทรัพย์แนวราบที่ต้องการซื้อไว้สำหรับการลงทุนระยะยาว อันนี้สามารถตัดสินใจซื้อได้เลย เพราะหากได้ทำเลที่พอใจและตกลงราคากับผู้ขายได้ก็ถือว่าเป็นดีลที่ดี เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์แนวราบนั้นราคาจะไม่ผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจมากเท่ากับแนวสูง เช่น คอนโดมิเนียมที่ราคาจะสอดคล้องไปกับสภาพเศรษฐกิจในแต่ละช่วง ดังเช่นช่วงปัจจุบันนี้ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นำโดยรายใหญ่ๆ ทั้งหลายได้ออกโปรโมชันหั่นราคากันแบบที่ว่าขาดทุนก็ยอม และที่สำคัญ สัญญาณการลดราคาก็ดูเหมือนว่าจะยังไม่จบลงเพียงในปีนี้ เพราะล่าสุดผู้ประกอบการรายใหญ่ก็ยังออกมาให้ข้อมูลว่าจะยังคงดำเนินนโยบายลดราคากันต่อไป แล้วแบบนี้คนที่กำเงินเตรียมซื้อในขณะนี้จะทำอย่างไร
แม้ว่าปีหน้าเราจะเห็นมาตรการลดราคากันอีกยาวๆ แต่ข้อพิเศษของอสังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์แต่ละแห่งนั้นมีศักยภาพแตกต่างกัน แม้โครงการเดียวกันแต่คนละชั้นคนละมุมราคาก็แตกต่างกันแล้ว โอกาสของการปรับขึ้นของราคาและการปล่อยเช่าแต่ละห้องจึงไม่เท่ากัน
ดังนั้นการตัดสินใจซื้อก่อนจึงไม่ได้หมายความว่าได้ของที่แพงกว่าเสมอไป แต่ผู้ซื้อสามารถได้เลือกของก่อน ได้เข้าถึงทรัพย์ที่มีศักยภาพและโอกาสทำกำไรสูงกว่า แม้ว่าใครที่เข้าซื้อตอนนี้อาจจะยังไม่สามารถทำกำไรได้ในระยะสั้น แต่หากเราได้เลือกของที่ดีมีศักยภาพแล้ว เพียงแค่อดใจรออีกไม่กี่ปีย่อมมีโอกาสในการสร้างกำไรได้อย่างแน่นอน
อย่างไรก็ตาม ในส่วนของนักลงทุนที่ตัดสินใจช้า จนทำให้พลาดโอกาสการเข้าถึงทรัพย์ที่มีศักยภาพในทำเลที่ต้องการไปแล้วนั้น ก็ยังมีทางเลือกไว้ปลอบใจอีกทางหนึ่ง นั่นคือ การเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของนำกลับมาขายต่อ (Resale) หรือที่เข้าใจกันง่ายๆ ว่าของมือสอง ซึ่งทรัพย์ประเภทนี้ หากเลือกให้ดีก็จะมีของดีในทำเลหายากหลุดออกมาให้ได้ฮือฮากันในบางครั้ง โดยเฉพาะช่วงที่เกิดวิกฤตเช่นนี้ หากใครที่หมายตาคอนโดมิเนียม หรือบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ในทำเลยอดฮิตก็อาจจะมีมาให้เห็นมากกว่าปกติ
แต่ปัญหาของการดูทรัพย์มือสองนั้นจะยากกว่ามือหนึ่ง เพราะบางครั้งหากไม่มีประสบการณ์ ราคาที่ได้มาที่คิดว่าถูกนั้นอาจจะไปเพิ่มในส่วนของการตกแต่งปรับปรุงจนกลายเป็นของแพงไปเลยก็ได้ ดังนั้นหากใครที่ต้องการลงทุนในทรัพย์มือสอง การปรึกษาเอเจนซี่ก็อาจจะเป็นการช่วยกรอง ช่วยคัดทรัพย์สภาพดี และช่วยประเมินความคุ้มค่าของการลงทุน ทำให้การลงทุนเป็นเรื่องง่ายขึ้น
ดังนั้น การตัดสินใจจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะเร็วหรือช้าขึ้นอยู่กับความพร้อมของแต่ละคน ขึ้นอยู่กับรายละเอียดของทรัพย์แต่ละชิ้น รวมถึงวัตถุประสงค์ในการซื้อ แต่เหนือกว่าการคำนึงถึงการลดราคา สิ่งที่ต้องทำก่อนจะตัดสินใจซื้อ เราควรทำการบ้าน ศึกษาศักยภาพของทำเล ความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ การดูแลหลังการขาย และสำรวจราคาของโครงการในทำเลเดียวกัน ซึ่งการสำรวจตลาดและทำการบ้านมาก่อนนั้นจะช่วยลดความผิดพลาดในการตัดสินใจลงทุน และยังช่วยให้เราสามารถต่อรองราคากับผู้ขายได้อีกด้วย โดยเฉพาะในยุคที่ผู้ขายเปิดรับทุกข้อเสนอเช่นนี้ โอกาสจึงเป็นของผู้ซื้อมากจริงๆ ขอให้ทุกท่านโชคดีในการลงทุนครับ
พิสูจน์อักษร: วรรษมล สิงหโกมล
