ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 1 ปี 2568 ‘ทรุด’ ยอดโอนและสินเชื่อปล่อยใหม่ ‘ลดลง’ กว่า 10% จากปีก่อน REIC พบ ‘ภาวะอุปทานล้น’ ดันอัตราดูดซับ (Absorption Rate) ดิ่งเหลือ 1.5% ต่อเดือน คาดใช้เวลา 64 เดือนกว่าจะขายหมด ประเมินยอดโอนและยอดปล่อยสินเชื่อทั้งปีนี้จ่อ ‘ติดลบ’ เป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน
กมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ในไตรมาส 1 ของปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีจำนวน 65,276 หน่วย ลดลง -10.5% มีมูลค่า 181,545 ล้านบาท ลดลง -13.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเป็นการชะลอตัวในทุกภูมิภาค
โดยการชะลอตัวของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ส่งผลให้ภาพรวมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 1 ปี 2568 ลดลงเช่นเดียวกัน โดยมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มูลค่า 109,368 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -10.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
กมลภพ กล่าวอีกว่า สำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในไตรมาส 1 ปี 2568 มีส่วนแบ่งทางการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่สูง 42.8% สะท้อนให้เห็นว่า ธอส. ยังคงเป็นสถาบันการเงินที่มีบทบาทในการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศอย่างต่อเนื่อง
อุปทาน ‘ล้น’ คาดใช้เวลา 64 เดือนกว่าจะขายหมด
อุปทานอาคารชุดและบ้านจัดสรรสะสมทั้งหมด (Total Supply) ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาสแรกของปี 2568 อยู่ที่ 248,885 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6%YoY คิดเป็นมูลค่าราว 1.52 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.5%YoY
เนื่องมาจากอุปทานที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม (Remaining Supply) ไตรมาสแรก ปี 2568 อยู่ที่ 237,571 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.4%YoY คิดเป็น 1,450,096 เพิ่มขึ้น 18.6% YoY แม้ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่สะสม (New Supply) ลดลง อยู่ที่ 13,867 หน่วย ลดลง -15.6%YoY คิดเป็นมูลค่า 89,905 ล้านบาท ลดลง -1.8%YoY
ทำให้อัตราดูดซับ (Absorption Rate) ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาสแรกของปี 2568 ลดลงมาอยู่ที่ 1.5 ต่อเดือน ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนที่มีอัตราดูดซับ 2.3% ต่อเดือน ทำให้จำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้นจาก 40 เดือน เป็น 64 เดือน
คาดยอดโอนและยอดปล่อยสินเชื่อทั้งปี 2568 จ่อติดลบเป็นปีที่ 3
REIC คาดว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั้งปี 2568 จะอยู่ที่ 346,684 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 972,980 ล้านบาท ลดลง -0.8% YoY ในกรณีฐาน (Base Case) ภายใต้สมมุติฐานที่ GDP ไทยปีนี้โตราว 2% ทำให้ยอด การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งปีนี้มีแนวโน้มจะติดลบเป็นปีที่ 3 หลังจากในปี 2556 ติดลบไปแล้ว ในปีที่ 2566-2567
REIC ยังคาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ทั้งปีนี้ จะติดลบ 0.3% ทำให้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลมีแนวโน้มจะติดลบเป็นปีที่ 3 หลังจากในปี 2556 ติดลบไปแล้ว -2.8% และ -13.4% ในปีที่ 2567
กมลภพยังสรุปปัจจัยสนับสนุนและปัจจัยเสี่ยงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ดังนี้
เปิดปัจจัยสนับสนุน
– รัฐบาลต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท (มีผลตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 – 30 มิถุนายน 2569)
– ธนาคารแห่งประเทศไทย ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา (มีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569)
– อัตราดอกเบี้ยมีการปรับลดลง โดย กนง. ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปแล้ว 2 ครั้งในปี 25568 (วันที่ 26 กุมภาพันธ์ และ 30 เมษายน) ลดลง 0.50% และมีแนวโน้มจะปรับลดลงอีกในปีนี้
– รัฐบาลมีนโยบายสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน
– การบรรลุข้อตกลงลดภาษีระหว่างสหรัฐฯ และจีนส่งผลให้ความตึงเครียดทางการค้าลดลงและเพิ่มความเชื่อมั่นของนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ผลกระทบต่อเงินเฟ้อและเศรษฐกิจจากต้นทุนที สูงขึ้นยังคงเป็นปัจจัยที่ควรติดตามอย่างใกล้ชิด
เปิดปัจจัยเสี่ยง
– สภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) และธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีการปรับลดคาดการณ์การขยายตัว GDP ปี 2568 จาก 2.7% เหลือ 2.0% (ในกรอบ 1.6-2.3%) โดยมีปัจจัยเสี่ยงจากปัญหาความไม่แน่นอนจากการดำเนินนโยบายเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา และการยืดเยื้อและการยกระดับความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ส่งผลให้เศรษฐกิจและการค้าโลกชะลอตัว
– ภาระหนี้สินครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง และคุณภาพสินเชื่อมีแนวโน้มลดลง ส่งผลต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
– แผ่นดินไหวครั้งรุนแรงในประเทศเมียนมา เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 ส่งผลกระทบเชิงจิตวิทยาต่อการตัดสินใจซื้ออาคารชุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
– ความเข้มงวดเรื่องการถือครองทรัพย์สินแทนชาวต่างชาติ (นอมินี) ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของชาวต่างชาติ
กมลภพกล่าวอีกว่า “การที่รัฐบาลประกาศใช้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) สะท้อนให้เห็นว่า รัฐบาลและ ธปท. ดำเนินมาตรการที่ตรงจุดในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นปัจจัยสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 เป็นต้นไป และคาดว่าจะส่งผลบวกต่อภาพรวมเศรษฐกิจในระยะยาวได้อีกด้วย” กมลภพกล่าว
