รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567 เผยให้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาไตรมาส 1/67 ว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับตัวเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน และ 2% จากปีก่อน สะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านยังมีแนวโน้มเติบโต
สอดคล้องกับต้นทุนการก่อสร้างในปัจจุบันที่ได้ปรับขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรง จึงส่งผลให้บ้านแพงขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้ เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่ามีที่อยู่อาศัยรูปแบบเดียวเท่านั้น คือคอนโดมิเนียมที่ดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 2%QoQ (เพิ่มขึ้น 4 YoY) ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบชะลอตัวเล็กน้อย ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวลดลง 1%QoQ (ทรงตัวจากปีก่อนหน้า) ส่วนทาวน์เฮาส์ทรงตัวจากไตรมาสที่ผ่านมาและปีก่อนหน้า
ท่ามกลางปัจจัยท้าทายทั้งจากสภาพเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และภาวะหนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นยังคงสร้างความกังวลใจและส่งผลให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน เห็นได้ชัดจากภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศที่ลดลง 14%QoQ (ลดลง 25%YoY) และลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย
ข่าวที่เกี่ยวข้อง:
- อสังหาริมทรัพย์ ปี 2567: นอกจากปลาใหญ่กินปลาเล็กแล้ว ยังจะมีปลาใหญ่กินกันเองด้วย
- จาก 700 ล้านในปีแรกที่เข้าตลาดหลักทรัพย์ SC Asset เตรียมก้าวสู่ทศวรรษที่ 3 ด้วยเป้าหมายรายได้ 1.5 แสนล้านใน 5 ปี
- ‘พฤกษา’ หนียอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านใหม่สูง หันโฟกัสบ้านราคา 3-7 ล้านบาท ลดสัดส่วนต่ำกว่า 3 ล้านบาทจาก 70% ให้เหลือ 40%
อย่างไรก็ดี เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด (ไตรมาส 4 ปี 2562) พบว่า ภาพรวมความต้องการซื้อในระยะยาวยังมีแนวโน้มเติบโตได้ดี โดยความต้องการซื้อคอนโดปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด 12% ตามมาด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว (เพิ่มขึ้น 10% และ 2% ตามลำดับ)
แต่ทว่า หนึ่งในสัญญาณเตือนภัยที่กำลังดังขึ้นในตลาดอสังหาคือการที่ฟองสบู่ราคาบ้าน 1-3 ล้านใกล้แตก?
รายงานของ DDproperty พบว่า ที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุดในตลาด ด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านี้
สอดคล้องกับข้อมูลของเครดิตบูโรที่พบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงขึ้น ผู้ซื้อระดับล่างเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหวจากปัญหาค่าครองชีพที่แพงขึ้น โดยประมาณ 60-70% ของหนี้ที่กำลังจะเสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือประมาณ 1.2 แสนล้านบาท มีปัญหามาจากคนที่ผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง
สิ่งที่ตามมาคือตลาดอสังหาอาจชะลอตัวลง เพราะผู้บริโภคไม่มีกำลังซื้อ ขณะที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวหาแนวทางเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ อย่าง ‘พฤกษา’ ก็ได้ระบุชัดเจนถึงการมุ่งเน้นสินค้ากลุ่มกลาง-บน ปรับลดสัดส่วนสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นสิ่งที่สร้างชื่อให้กับพฤกษาจาก 70% เหลือ 40% มุ่งเน้นสินค้ากลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท และมากกว่า 7 ล้านบาท ให้มากกว่า 30% เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันมากขึ้น ซึ่งตอนนี้กำลังซื้อกลุ่มล่างเปราะบาง ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านใหม่สูงขึ้น
รวมถึง SC Asset เองก็บอกว่าจะทำบ้าน Introvert และ Extrovert ที่จะขายในราคา 8-12 ล้านบาท ซึ่งมาจากความคิดที่ว่า ยุคที่ผู้บริโภคที่ความสนใจที่แตกต่างกัน การใช้ One Size Fit All จึงไม่ได้ผลอีกแล้ว SC Asset จึงต้องหยิบ One Size Doesn’t Fit All มาแทน เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า ซึ่งเราจะพบว่า กลุ่มคนที่เป็น Introvert และ Extrovert นั้นมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ไม่เหมือนกัน
ดังนั้นเพื่อป้องกันฟองสบู่ราคาบ้าน 1-3 ล้านบาทแตก สิ่งที่จำเป็นคือการที่ภาครัฐควรออกมาตรการช่วยเหลือกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง ไม่ว่าจะเป็นการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เพิ่มวงเงินสินเชื่อ และสนับสนุนเงินอุดหนุน
ทั้งหมดทั้งมวลการที่ฟองสบู่ราคาบ้าน 1-3 ล้านบาทกำลังใกล้แตกเป็นสัญญาณเตือนภัยถึงปัญหาเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนที่ภาครัฐควรออกมาตรการช่วยเหลือเพื่อบรรเทาปัญหาและกระตุ้นตลาดอสังหา อย่างไรก็ตามอนาคตของตลาดอสังหาขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทั้งภาวะเศรษฐกิจ นโยบายของภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภค
