ตลาดบ้านหรูระดับราคา 25–100 ล้านบาท กลายเป็น ‘ทางรอด’ สำหรับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 – 2569 ท่ามกลางแรงกดดันจากการอิ่มตัวของ ‘ตลาดแมส’ และกำลังซื้อที่ถดถอยลง จากสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซา ทำให้ผู้พัฒนาขนาดกลางและผู้เล่นรายใหม่จำนวนมากกระโดดเข้ามาลงสนามเพื่อช่วงชิงโอกาส จากอัตรากำไรของบ้านหรูที่สูงมาก และจับตลาดผู้ซื้อกลุ่มบนที่มีศักยภาพทางการเงินมั่นคง
สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) มองว่า ตลาดบ้านหรูเต็มไปด้วยโอกาสที่มาพร้อมกับความเสี่ยง พร้อมโจทย์ที่ท้าทายกว่าตลาดแมส หากผู้พัฒนาลงมาเล่นในสนามโดยขาดกลยุทธ์และความเข้าใจเชิงลึกเกี่ยวกับความต้องการเฉพาะของลูกค้า จากโอกาสทำกำไรกับกลุ่มลูกค้าระดับบน อาจกลายเป็น ‘ระเบิดเวลา’ เสี่ยงทุนจมจนสภาพคล่องหาย
ตลาดบ้านหรู โอกาสหรือความเสี่ยง?
การพัฒนาโครงการบ้านหรูระดับราคา 25-100 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ในปี 2568-2569 เริ่มมีแนวโน้มที่นักพัฒนาขนาดกลางและรายใหม่เข้ามาลงสนามนี้มากขึ้น ด้วยเหตุผลว่าตลาดแมสมีการแข่งขันสูงและมีกำลังซื้ออ่อนลง ขณะที่บ้านหรูมีอัตรากำไรสูงกว่า ลูกค้ากลุ่มบนมีภูมิคุ้มกันเศรษฐกิจดีกว่า แต่ในอีกมุมหนึ่ง ถ้าไม่วางแผนอย่างรอบคอบ บ้านหรูก็อาจกลายเป็น ‘กับดักของความหวัง’ ที่ใช้ต้นทุนสูง เสี่ยงสูง และหมุนทุนได้ช้า
แม้บ้านหรูจะดูน่าสนใจ แต่ตลาดนี้ไม่ใช่ตลาดเปิดกว้างแบบบ้านระดับกลาง โดยดีมานด์มีลักษณะเฉพาะเจาะจงมาก เช่น ผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อด้วยเงินสด มองหาคุณภาพชีวิต ไม่ใช่แค่ขนาดพื้นที่ ต้องการความเป็นส่วนตัว และความมีเอกลักษณ์ ในขณะที่ซัปพลายจากนักพัฒนา เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในหลายทำเล ทำให้เริ่มเกิดภาวะล้นตลาดเฉพาะจุด
เพื่อให้เห็นปริมาณความต้องการบ้านหรูในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ข้อมูลระบุว่ายอดขายบ้านหรูที่มีระดับราคา 25 – 100 ล้านบาทขึ้นไป อยู่ที่ประมาณ 700 – 800 ยูนิตต่อปี หรือเท่ากับ 8-10% ของยอดขายบ้านเดี่ยวทั้งหมด ซึ่งเมื่อพิจารณาในเชิงสัดส่วนตามระดับราคา สามารถจำแนกได้ดังนี้
- ระดับราคา 25-50 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงสุดที่ 7.9%
- ระดับราคา 50-75 ล้านบาท อยู่ที่ 1.5%
- ระดับราคา 75-100 ล้านบาท อยู่ที่ 0.4%
- ระดับราคา 100 ล้านบาท ขึ้นไป มีเพียง 0.3% ของยอดขายบ้านเดี่ยวทั้งหมด
ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่แตกต่างกันอย่างมากในแต่ละกลุ่มราคา โดยตลาดส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในบ้านหรูระดับ 25-50 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มบ้านราคาสูงเกิน 75 ล้านบาทขึ้นไปมีความต้องการค่อนข้างจำกัด ดังนั้นการเข้ามาผิดที่ผิดทางโดยไม่สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง อาจนำไปสู่ความเสี่ยงด้านการขายและผลตอบแทนที่ไม่เป็นไปตามคาด
บ้านหรู ทำเลไหนดี ทำเลไหนแย่
หากพิจารณาในแต่ละระดับราคา พบว่าความต้องการบ้านหรู มีความแตกต่าง กันอย่างชัดเจน โดยสามารถสรุปทำเลที่มียอดขายสูงและทำเลที่มีบ้านเหลือ ขายมากที่สุดได้ดังนี้
- ระดับราคา 25-50 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนพุทธมณฑล เพชรเกษม กรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ และบางนา-ตราด และเหลือขายมากที่สุดคือ โซนตลิ่งชัน คลองลัดมะยม บางนา วงแหวน บางแวก และพุทธมณฑล
- ระดับราคา 50-75 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนกรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ พุทธมณฑล เพชรเกษม และสาทร-พระราม 3 และเหลือขายมากที่สุดคือ โซนบางนา-ตราด กรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ และดอนเมือง-วิภาวดี
- ระดับราคา 75-100 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนบางนา-ตราด พัฒนาการ-พระราม 9 และสีลม-สาทร และเหลือขายมากที่สุด คือ โซนกรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ บางนา-ตราด และดอนเมือง-วิภาวดี
- ระดับราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนพัฒนาการ กรุงเทพกรีฑา และเลียบด่วนเอกมัย-รามอินทรา และเหลือขายมากที่สุด คือ โซนราชพฤกษ์ และกรุงเทพกรีฑา
ในแต่ละโซนอาจมีทั้งระดับราคาที่ขายดีที่สุด และเหลือขายมากสุด อาจมีการซ้ำกันในโซนเดียวกัน ซึ่งจะแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่มาก การแข่งขันที่สูง และบ้านเหลือขายจำนวนมาก การที่มียอดขายที่ดี แต่เหลือขายมากในโซนเดียวกัน อาจทำให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรง และอาจนำไปสู่สงครามลดราคา
ทำเลเป็นปัจจัยสำคัญสูงสุดของการพัฒนาบ้านหรู ซึ่ง “ทำเลดี” สำหรับบ้านหรู ไม่ได้แปลว่าใกล้รถไฟฟ้าหรือศูนย์การค้าเสมอไป แต่ต้องมีลักษณะพิเศษ ดังนี้
- ซอยเงียบ มีความเป็นส่วนตัว
- วิวธรรมชาติ หรือพื้นที่สีเขียวมาก
- ใกล้โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลชั้นนำ
- ความมีชื่อเสียงของทำเลบ่งบอกสถานะ
ในขณะเดียวกัน ทำเลที่ถูกมองว่าดี สำหรับคอนโด หรือบ้านระดับกลาง เช่น ย่านแนวรถไฟฟ้าที่แออัด อาจกลายเป็นทำเลแย่ สำหรับบ้านหรู เพราะไม่ตอบโจทย์ความเงียบสงบและความเป็นส่วนตัวที่ลูกค้าต้องการ
บ้านหรูไม่ใช่สินค้าสำหรับตลาดแมส ดังนั้นการเลือกผิด เช่น ทำเลไม่ตอบโจทย์ กลุ่มเป้าหมาย แบบบ้านไม่แตกต่างจากบ้านทั่วไป หรือ ราคาตั้งสูงเกินคุณค่า จะกลายเป็นระเบิดเวลา เพราะการปล่อยของไม่ได้ จะทำให้ทุนจม สภาพคล่องหาย และภาพลักษณ์แบรนด์เสียหาย แต่หากพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายจริงๆ ด้วยทำเล การออกแบบ และคุณค่าที่แท้จริง โครงการเหล่านี้จะเปล่งประกาย ได้เหมือนพลุที่จุดติดทันทีแม้ในช่วงตลาดเงียบ
บ้านหรูไม่ใช่แค่สวย แต่ต้องปลอดภัยทุกสถานการณ์
เหนือไปกว่าจำนวนห้องนอน ห้องน้ำ และวัสดุที่หรูหรา บ้านหรูในยุคใหม่ ยังต้องมาพร้อมมาตรฐานด้านความแข็งแรงและการป้องกันภัยพิบัติ ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างต้านแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหว การเลือกใช้วัสดุทนทาน ต่อสภาพอากาศ ไปจนถึงระบบระบายน้ำที่ป้องกันน้ำท่วม สิ่งเหล่านี้สะท้อนว่า ความหรูหราไม่ได้หมายถึงความงดงามภายนอกเท่านั้น แต่รวมถึงความมั่นใจว่าบ้าน จะคงคุณค่าและปลอดภัยในทุกสถานการณ์
เช่น ระบบหลังคากันแรงลม (Impact-Resistant Roofing) ต้านทานพายุและฝนตกหนัก วัสดุกันน้ำและกันเชื้อรา (Waterproof & Anti-Mold Materials) ป้องกันน้ำท่วมขังและความชื้น กระจกนิรภัยหลายชั้น (Laminated & Tempered Glass) ลดความเสี่ยงการแตกกระจาย คอนกรีตเสริมใยแก้ว (Fiber Reinforced Concrete – FRC) เพิ่มความยืดหยุ่นและต้านแรงสั่นสะเทือน เป็นต้น
กลยุทธ์ชนะใจลูกค้า ต้องเข้าใจลึก 5 มิติ
กลยุทธ์ที่จะทำให้นักพัฒนาบ้านหรูประสบความสำเร็จในปี 2568-2569 ความเข้าใจลึกคืออาวุธสำคัญ และการเลือกให้ถูกคือหัวใจของเกม ผู้ที่ตัดสินใจได้แม่นยำเท่านั้นที่จะยืนอยู่เหนือการแข่งขันและสร้างความสำเร็จได้
ทั้งนี้ความเข้าใจลึก ไม่ใช่แค่ตามเทรนด์ แต่ต้องมีความเข้าใจ “ความต้องการเฉพาะของลูกค้าเฉพาะ” อย่างลึกซึ้งในทุกมิติ ได้แก่
1.ออกแบบบ้านให้สามารถปรับแต่งได้ (Customizable) เพื่อตอบโจทย์รสนิยมเฉพาะของลูกค้า 2.ใช้วัสดุหายากหรือการนำเข้าที่มีเอกลักษณ์เฉพาะ 3.จัดตั้งทีมดูแลหลังการขายระดับพรีเมียมที่ให้บริการเหนือความคาดหมาย 4.สร้างเรื่องเล่าของโครงการเพื่อสื่อสารถึงความเป็นเอกลักษณ์และคุณค่าของแบรนด์ 5.การเลือกทำเลเฉพาะที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์และความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ย่านที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ โซนใกล้สนามกอล์ฟ หรือพื้นที่ที่มีคุณค่า ในฐานะที่ดินผืนหายาก ซึ่งจะช่วยสร้างภาพลักษณ์ความพิเศษและเพิ่มมูลค่า ให้โครงการในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูในปี 2568-2569 ไม่ใช่ตลาดที่ทุกคนสามารถเข้ามาได้ และไม่ใช่สนามที่ปราศจากความเสี่ยง หากผู้พัฒนามีข้อมูลชัดเจน เข้าใจลูกค้า รู้จักทำเล และสามารถสร้างคุณค่าที่แท้จริง โครงการจะเปล่งประกายราว กับดอกไม้ไฟที่ส่องแสงกลางค่ำคืนอันเงียบสงบ แต่ในทางกลับกัน หากก้าวเข้าสู่ตลาดโดยขาดกลยุทธ์ พึ่งพาเพียงภาพฝัน บ้านหรูอาจกลายเป็น ระเบิดเวลา ที่รอวันสะท้อนความเสียหายในงบการเงิน
