ทำความรู้จัก ‘โทเคนดิจิทัล’ ที่อิงรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ แตกต่างจาก หุ้น กองรีท และคริปโตเคอร์เรนซีอย่างไร

การลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลกำลังได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่เพียงเฉพาะกับนักลงทุนรุ่นใหม่เท่านั้น แต่นักลงทุนรายใหญ่ รวมไปถึงนักลงทุนสถาบันและองค์กรต่างๆ ก็เริ่มสนใจเข้ามาลงทุนในตลาดสินทรัพย์ดิจิทัลกันมากขึ้น 

สำหรับการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลนั้น ความจริงแล้วมีอะไรที่มากกว่าการลงทุนเฉพาะในคริปโตเคอร์เรนซี โดยหนึ่งในช่องทางที่นักลงทุนให้ความสนใจไม่แพ้กันก็คือโทเคนดิจิทัล (Digital Token) 

ล่าสุด บริษัท เอ็กซ์สปริง ดิจิทัล จำกัด เผยข้อมูลน่าสนใจเกี่ยวกับการลงทุนในโทเคนดิจิทัลที่อ้างอิงหรือมีกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate-backed ICO) ซึ่งมีความคล้ายคลึงกับทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ตรงที่หลักทรัพย์อ้างอิงเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ แต่มีการนำเทคโนโลยีบล็อกเชนและสัญญาอัจฉริยะเข้ามาใช้ จึงมีความปลอดภัยสูง โปร่งใส ตรวจสอบได้ และซื้อขายเปลี่ยนมือได้ตลอดเวลาตามเงื่อนไขที่กำหนดโดยศูนย์ซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัล

อัฎฐ์ ทองใหญ่ อัศวานันท์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอ็กซ์สปริง ดิจิทัล จำกัด กล่าวว่า “เอ็กซ์สปริง ดิจิทัล เป็นผู้ให้บริการระบบเสนอขายโทเคนดิจิทัลในประเทศไทย (ICO Portal) ที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยมีความเชี่ยวชาญด้านการแปลงสินทรัพย์เป็นโทเคนดิจิทัล 

“ขณะนี้เราอยู่ในขั้นตอนการยื่นแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายโทเคนดิจิทัลต่อสำนักงาน ก.ล.ต. เพื่อขออนุมัติการออกเสนอขาย ‘โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน สิริ ฮับ (SIRIHUB Token)’ ซึ่งเป็นโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนที่มีอสังหาริมทรัพย์อ้างอิง โดยอสังหาริมทรัพย์นั้นมีกระแสรายรับเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ และมีกลไกการบริหารจัดการที่โปร่งใสและปลอดภัย เพื่อนำมาจัดสรรผลประโยชน์ให้แก่ผู้ถือโทเคนตามข้อตกลงที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวน”

อัฎฐ์กล่าวด้วยว่า ช่วงนี้กระแสการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลเป็นที่สนใจอย่างมากในประเทศไทย ในขณะที่การลงทุนในโทเคนดิจิทัลเป็นที่รู้จักกันอย่างดีในต่างประเทศ แต่ยังถือเป็นเรื่องใหม่สำหรับเมืองไทย โทเคนดิจิทัลในปัจจุบันมีหลายประเภท แต่ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนและอาจมีผลตอบแทนคือ โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน (Investment Token) โดยโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนที่อ้างอิงทรัพย์สินจะมีอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินอ้างอิงหรืออ้างอิงกระแสรายรับจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ (Asset-backed) ซึ่งสินทรัพย์ที่อ้างอิงนั้นอาจเป็น 

1. อสังหาริมทรัพย์ 
2. หุ้นของบริษัทที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 75% ของสิทธิ์ออกเสียงของบริษัทนั้น หรือ 
3. สิทธิ์การเช่าในอสังหาริมทรัพย์นั้น 

โดยอสังหาริมทรัพย์ที่อ้างอิงต้องสร้างแล้วเสร็จ 100% และเป็นการลงทุนที่มีมูลค่าไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่าโครงการ หรือไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ซึ่งทรัพย์สินนั้นจะมีทรัสตี (Trustee) ดูแลเก็บรักษาทรัพย์สินและติดตามการจัดการทรัพย์สินให้เป็นไปตามหนังสือชี้ชวน เพื่อให้ผู้ถือโทเคนได้รับสิทธิ์ตามที่ระบุในหนังสือชี้ชวน

“หนึ่งในทรัพย์สินที่น่าเชื่อถือในการออกโทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุนมากที่สุดก็คืออสังหาริมทรัพย์ และเราเรียกว่าโทเคนดิจิทัลที่มีอสังหาริมทรัพย์หรือกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินอ้างอิงว่า Real Estate-backed ICO ซึ่งโทเคนประเภทนี้เป็นที่นิยมมากในต่างประเทศ โดยมีตัวอย่างที่โด่งดังคือการแปลงมูลค่าของโรงแรมหรู เดอะเซนต์เรจิส แอสเพน รีสอร์ท (The St. Regis Aspen Resort) ในรัฐโคโลราโด สหรัฐฯ และเสนอขายในรูปแบบโทเคนชื่อว่า แอสเพนคอยน์ (Aspen Coin) จนประสบความสำเร็จอย่างมาก ซึ่งระดมทุนจากผู้ซื้อโทเคนได้มากถึง 18 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (หรือประมาณ 550 ล้านบาท) โดยผู้ซื้อโทเคนแอสเพนคอยน์จะรู้สึกสบายใจกับการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีอยู่จริง จับต้องได้ ไม่ใช่แค่ตัวเลขดิจิทัล และยังได้รับส่วนแบ่งผลกำไรจากการดำเนินธุรกิจของโรงแรมแห่งนี้” อัฎฐ์อธิบาย

เมื่อมองถึงหลักการลงทุนใน Real Estate-backed ICO จะมีความคล้ายคลึงกับ REITs แต่ความแตกต่างกันคือกอง REITs จะเป็นการมอบเงินของเราให้ผู้ดูแลทรัสต์หรือทรัสตีนำไปลงทุนในธุรกิจที่ทำข้อตกลงกันไว้ อาจจะมีการซื้อ ขาย เช่า ตามแต่ผู้จัดการกองทรัสต์จะดำเนินการ เมื่อเกิดดอกออกผลเราจะได้รับส่วนแบ่งผลกำไรจากการลงทุนนั้นซึ่งมีลักษณะเป็น Active Trust ในขณะที่ Real Estate-backed ICO คือการลงทุนในทรัพย์สินที่ระบุไว้อย่างชัดเจนในหนังสือชี้ชวน โดยทรัสตีมีหน้าที่ติดตามดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สินของผู้ออกโทเคนดิจิทัลให้เป็นไปตามที่กำหนดในหนังสือชี้ชวนเท่านั้น ซึ่งมีลักษณะเป็น Passive Trust

หรือหากจะเปรียบเทียบระหว่างโทเคนดิจิทัลกับเงินคริปโตเคอร์เรนซี การลงทุนกับคอยน์หรือเงินคริปโตเคอร์เรนซีสกุลต่างๆ ก็คล้ายกับการซื้อขายสกุลเงินตามปกติ ซึ่งมีราคาขึ้นลงตามความผันผวนในตลาดคริปโตเคอร์เรนซี และมีปัจจัยที่ส่งผลกระทบถึงค่าเงินสกุลนั้นๆ มากมาย 

ส่วนการลงทุนในโทเคนดิจิทัลอาจเปรียบได้กับการลงทุนในหลักทรัพย์บางประเภท ซึ่งผู้ถือโทเคนดิจิทัลจะได้รับผลตอบแทนจากส่วนแบ่งรายได้ตามอัตราที่กำหนดไว้ในหนังสือชี้ชวน นอกจากนี้ ผู้ถือโทเคนยังสามารถซื้อขายโทเคนดังกล่าวในตลาดรอง ซึ่งอาจได้กำไรจากส่วนต่างของราคาซื้อขาย โดยราคาโทเคนจะขึ้นลงตามราคาตลาด (Market Price)

อย่างไรก็ตาม การซื้อขายโทเคนดิจิทัลทำได้ง่ายกว่าการซื้อขายหุ้น เพราะสามารถทำผ่านแอปพลิเคชันได้ทันทีตลอด 24 ชั่วโมงโดยไม่ต้องรอให้ตลาดเปิด อีกทั้งการเปิดพอร์ตและวอลเล็ตสำหรับเก็บโทเคนก็สามารถทำผ่านแอปพลิเคชันด้วยตนเองได้เช่นกัน ทั้งนี้ แม้จะลงทะเบียนได้ง่าย แต่ต้องผ่านขั้นตอน KYC หรือ Know Your Customer สำหรับการยืนยันตัวตนของลูกค้า เพื่อทำให้มั่นใจได้ว่าลูกค้าไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน การติดสินบน หรือคดีทุจริตใดๆ องค์ประกอบเหล่านี้ทำให้การซื้อขายโทเคนดิจิทัลสะดวก ปลอดภัย แทบไม่มีข้อจำกัดใดๆ เลย และทำให้ผู้ใช้สมาร์ทโฟนทุกคนสามารถเข้าถึงโอกาสการลงทุนในสินทรัพย์ดิจิทัลได้อย่างเท่าเทียมกัน

นอกจากนี้ โทเคนของบางบริษัทยังสามารถกำหนดเงื่อนไขสิทธิประโยชน์ที่มากกว่าส่วนแบ่งรายได้ให้แก่ผู้ถือโทเคน เช่น สิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ออกโทเคนได้บางส่วน หรือประโยชน์ใช้สอยอื่นๆ ซึ่งทำให้ผู้ถือโทเคนได้รับประโยชน์ที่จับต้องได้จริงจากทรัพย์สิน มากกว่าแค่การถือครองมูลค่าในรูปแบบข้อมูลดิจิทัลไว้เท่านั้น

โทเคนดิจิทัลเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะโทเคนที่มีอสังหาริมทรัพย์หรือกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินอ้างอิง จึงเป็นอีกหนึ่งช่องทางการลงทุนที่นักลงทุนไม่ควรมองข้าม โดยเฉพาะนักลงทุนหน้าใหม่หรือประชาชนทั่วไปที่อาจไม่มีเงินทุนเริ่มต้นมากนัก สามารถเลือกลงทุนกับโทเคนดิจิทัลขององค์กรธุรกิจที่มั่นคงและมีชื่อเสียงเป็นที่รู้จักกันดี ซึ่งมีการอ้างอิงทรัพย์สินที่ชัดเจนมากกว่าการลงทุนในคริปโตเคอร์เรนซีสกุลเงินต่างๆ ที่มีความผันผวนและมีความเสี่ยงสูง นอกจากนี้ การซื้อขายโทเคนดิจิทัลในประเทศไทยอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ ก.ล.ต. เพื่อคุ้มครองนักลงทุนให้สามารถลงทุนในโทเคนดิจิทัลได้อย่างชัดเจน โปร่งใส และถูกต้องตามกฎหมายทุกขั้นตอน เพื่อให้นักลงทุนหน้าใหม่มั่นใจได้ถึงความปลอดภัยจากการถูกฉ้อโกง

อัฎฐ์ยังกล่าวด้วยว่า ในอนาคตอันใกล้ เราจะสามารถแปลงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ทั้งโรงแรม บ้าน คอนโดมิเนียม หรือแม้กระทั่งที่ดินที่มีมูลค่าสูงถึงหลักพันล้าน ให้เป็นโทเคนดิจิทัล และเปิดให้นักลงทุนทุกระดับเข้ามาลงทุนร่วมกันได้ ซึ่งจะเอื้อให้นักลงทุนรายย่อยที่มีเงินลงทุนจำกัดก็สามารถเป็นเจ้าของร่วมในอสังหาริมทรัพย์ราคาหลายพันล้านบาทได้ โดยนักลงทุนจะได้รับผลประโยชน์จากการถือครองโทเคนนั้นๆ ตามที่ระบุไว้ในหนังสือชี้ชวน ซึ่งอาจเป็นผลตอบแทนจากส่วนแบ่งรายได้ค่าเช่าหรือจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ และนักลงทุนยังสามารถนำโทเคนนั้นไปซื้อขายผ่านตลาดรองที่รองรับการซื้อโทเคนนั้นได้อีกด้วย โดยหลักการแล้วจึงแทบไม่ต่างจากการซื้อขายหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ เพียงแค่ย้ายกระบวนการทุกอย่างมาทำบนเทคโนโลยีบล็อกเชนที่ง่าย สะดวก และปลอดภัยสูง”

พิสูจน์อักษร: วรรษมล สิงหโกมล