เปิดเหตุผล ทำไมมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของ ‘ชาวต่างชาติ’ ทั่วประเทศไทย ซึ่งคิดเป็น 21.1% ของการโอนทั้งหมด มูลค่า 14,874 ล้านบาท ลดลง 17.7% ในไตรมาส 2 ของปี 2567 และต่ำสุดในรอบ 8 ไตรมาส
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า สำหรับสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติทั่วประเทศไทยในไตรมาส 2 ของปี 2567 พบว่า มีจำนวน 3,342 หน่วย ลดลง 6.2% ต่ำสุดในรอบ 8 ไตรมาส ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 14,874 ล้านบาท ลดลง 17.7% ซึ่งนับเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 8 ไตรมาสเช่นกัน
นอกจากนี้ สัดส่วนของหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติต่อภาพรวมปรับตัวลดลงเหลือ 11.8% และ 21.1% ตามลำดับ จากไตรมาส 2 ของปี 2566 ที่มีสัดส่วนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 13.6% และ 24.6% ตามลำดับ
ทำไมแรงซื้อ คอนโด ไทยของต่างชาติทรุด?
ดร.วิชัย ให้สัมภาษณ์กับ THE STANDARD WEALTH โดยระบุว่า สาเหตุหลักที่ทำให้ยอดโอน คอนโด ของชาวต่างชาติลดลงมาจากการคว่ำบาตรทางการเงินของสหรัฐฯ ต่อรัสเซีย (Sanction) และมาตรการคว่ำบาตรต่อประเทศที่ให้ความช่วยเหลือรัสเซีย หรือการคว่ำบาตรแบบทุติยภูมิ (Secondary Sanction) ท่ามกลางระเบียบการนำเงินเข้าประเทศ เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ของไทยที่ค่อนข้างเข้มงวด
ทั้งนี้ เมื่อเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา สหรัฐฯ ขยายการคว่ำบาตรรัสเซีย โดยมุ่งเป้าไปที่บริษัทที่เป็นพันธมิตรกับรัสเซีย รวมถึงบริษัทในจีน
“ชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาในไทยหลักๆ เป็นชาวจีน รัสเซีย และเมียนมา ซึ่งเป็นชาติพันธมิตรกับรัสเซียทั้งสิ้น ทำให้ธุรกรรมโอนเงินลำบากขึ้น กระทบยอดโอนคอนโดในช่วงที่ผ่านมา ขณะที่ชาวเมียนมาที่เข้ามาซื้ออสังหาในไทยก่อนหน้านี้เพื่อหนีความไม่สงบภายในประเทศ นอกจากจะถูกเกณฑ์ของ Secondary Sanction ระงับไว้แล้ว ยังถูกรัฐบาลทหารของประเทศเมียนมากีดกัน ผ่านการกดดันโบรกเกอร์ในเมียนมาอีกที” ดร.วิชัย กล่าว
ยิ่งไปกว่านั้น ไทยยังมีระเบียบการโอนเงินเพื่อซื้ออสังหาที่ค่อนข้างเข้มงวด กล่าวคือ ชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาในไทยจะโอนมาจากบัญชีธนาคารในต่างประเทศเท่านั้น โดยมูลค่าการโอนอย่างน้อยต้องเทียบเท่ากับมูลค่าอสังหาที่ซื้อ
REIC มอง แรงซื้อต่างชาติแผ่วกระทบภาพรวมอสังหาไทย ‘บางส่วน’ เท่านั้น
ดร.วิชัย อธิบายว่า การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติที่ลดลง กระทบภาพรวมอสังหาไทย ‘บางส่วน’ เท่านั้น ไม่ใช่ภาพรวม เนื่องจากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั่วประไทยคิดเป็น 40% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาไทยทั้งหมด หรือราว 4 แสนล้านบาทจากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดราว 1 ล้านล้านบาทเท่านั้น
“กระทบบางส่วนเท่านั้นไม่ใช่ส่วนใหญ่ (Majority) โดยยอดการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาในภาพรวมยังไม่ได้ลดลงมาก” ดร.วิชัย กล่าวอีกว่า “ดังนั้นอย่าไปมองแต่ตลาดต่างชาตินัก เพราะตลาดหลักยังเป็นคนไทย ชาวต่างชาติเป็นเพียงปัจจัยที่ทำให้ตลาดดูคึกคักเท่านั้น ส่วนเหตุผลที่ทำให้ตลาดคอนโดไทยตอนนี้ดูอ่อนแอ เป็นผลมาจากกำลังซื้อคนไทยยังอ่อนแอและการซื้อเพื่อการลงทุนหายไป เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ยังคงไม่ผ่อนปรนมาตรการ LTV”
ดร.วิชัย ระบุอีกว่า ปัจจุบัน REIC เปิดเผยแค่ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในฝั่งคอนโดเท่านั้น แต่ฝั่งบ้านพร้อมที่ดินหรือบ้านแนวราบ ยังไม่มีการทำสถิติ (Record) ไว้ว่ามีนอมินีซื้อไว้หรือไม่
ต่างชาติปักหมุดซื้อคอนโดจังหวัดใดในไทย
หากพิจารณาลงไปในแต่ละพื้นที่จังหวัดพบว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในชลบุรีมีสัดส่วนมากเป็นอันดับ 1 คิดเป็น 38.4% ขณะที่กรุงเทพมหานครเป็นอันดับ 2 คิดเป็น 36.4% และหากนับรวมทั้งสองจังหวัดรวมกันมีสัดส่วนจำนวนหน่วยรวมกันถึง 74.8% และมีมูลค่ารวมกันสูงถึง 80.3% ของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติทั่วประเทศไทย
ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ชลบุรีขยับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ตั้งแต่ปี 2566 ซึ่งมีความแตกต่างจากช่วงปี 2565 ที่กรุงเทพมหานครเคยเป็นจังหวัดที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติเป็นอันดับ 1
เปิด 10 อันดับสัญชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดในไทยมากที่สุด
ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 (มกราคม-มิถุนายน) ผู้ซื้อสัญชาติจีนยังคงเป็นกลุ่มที่มีหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชาวต่างชาติมาเป็นอันดับ 1 คิดเป็น 39.5% และ 40.1%, อันดับ 2 เป็นผู้ซื้อสัญชาติเมียนมา คิดเป็น 8.8% และ 9.9% และอันดับ 3 คือผู้ซื้อสัญชาติรัสเซีย คิดเป็น 7.8% และ 5.7% ตามลำดับ
นอกจากนี้ยังพบว่า ผู้ซื้อสัญชาติอินเดียเป็นสัญชาติที่มีทั้งมูลค่าการโอนต่อหน่วยมากที่สุดและขนาดห้องที่ใหญ่ที่สุด โดยมูลค่าการโอนต่อหน่วยเฉลี่ย 6.0 ล้านบาทต่อหน่วย และขนาดห้องเฉลี่ย 71.3 ตารางเมตร
ส่วนผู้ซื้อสัญชาติจีน ซึ่งเป็นสัญชาติที่มีสัดส่วนการโอนห้องชุดมากที่สุด โดยมีมูลค่าการโอนเฉลี่ย 4.6 ล้านบาทต่อหน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 39.4 ตารางเมตร
ทั้งนี้ ปัจจุบันรัฐบาลไทยอยู่ระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ของมาตรการส่งเสริมการเข้ามาทำงานของชาวต่างชาติที่มีศักยภาพ และการเพิ่มสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติเป็น 75% ของพื้นที่กรรมสิทธิ์ รวมถึงความเป็นไปได้ในการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถเช่าอสังหาในประเทศไทยระยะยาวได้ถึง 99 ปี
