จับตาภาคอสังหาไทยปีนี้ รอดหรือร่วง? หลังยอดขายบ้าน-คอนโดกรุงเทพฯ และปริมณฑลไตรมาสแรกดิ่ง 29% ท่ามกลางความเสี่ยงรุมเร้า

จับตาตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล หลังพบยอดขายลดลง 29.1% ในไตรมาส 1 ปีนี้ ท่ามกลางความท้าทายรุมเร้า ไม่ว่าจะเป็นค่าครองชีพ หนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น

ขณะที่ผู้เชี่ยวชาญมอง ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 อาจดูไม่ดีเท่าปี 2565 เว้นแต่เศรษฐกิจจะฟื้นตัว พร้อมตั้งความหวังต่อรัฐบาลใหม่จะออกมาตรการสนับสนุนเพิ่มเติม เนื่องจากภาคอสังหาถือเป็นภาคส่วนสำคัญที่เชื่อมโยงต่อภาคส่วนอื่นๆ เช่น ตลาดแรงงานและภาคอุตสาหกรรม และยังมีส่วนช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมได้

ส่องสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาสแรกปีนี้ ‘ปรับตัวลงแรง’

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยว่า ยอดขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลใหม่ที่เกิดในไตรมาส 1 ปี 2566 มีจำนวน 21,291 หน่วย มูลค่า 105,768 ล้านบาท ลดลง 29.1% หรือลดลง 22 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยสาเหตุหลักจากยอดขายอาคารชุดเพราะขาดแรงส่งจากโครงการใหม่ที่ลดลงจากปีก่อนมาก แต่ยอดขายบ้านแนวราบช่วยพยุงไว้

ข่าวที่เกี่ยวข้อง:

• REIC เผยสถานการณ์อสังหา ‘ไทย’ ไตรมาสแรกปีนี้ พบฝั่งอุปทานทรุดหนัก มูลค่าโครงการเปิดใหม่ร่วง 38.7%
• วิเคราะห์ปรากฏการณ์ราคาที่อยู่อาศัยทั่วโลกร่วง! ในยุคดอกเบี้ยแพง สะเทือนตลาดเงิน-ตลาดทุนอย่างไร?
• ไขข้อข้องใจ ทำไมแบงก์ชาติไม่ต่อการผ่อนคลายมาตรการ LTV

ทั้งนี้ รายงานดังกล่าวมาจากผลสำรวจภาคสนามอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายสำหรับรายไตรมาส 1 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยสำรวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย

เมื่อแยกวิเคราะห์เฉพาะตลาดบ้านแนวราบในไตรมาส 1 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ายอดขายใหม่มีจำนวนอยู่ที่ 11,581 หน่วย ขยายตัว  5.1% แต่มูลค่าลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ 0.02% หรือ 69,599 ล้านบาท และมีอัตราการดูดซับทรงตัวอยู่ในระดับ 3.1% ต่อเดือน หรือจะขายหมดในเวลาประมาณ 29 เดือน ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบค่อนข้างทรงตัวเช่นเดียวกับไตรมาส 1 ปี 2565

ส่วนตลาดอาคารชุดในไตรมาส 1 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่ายอดขายใหม่มีจำนวน 9,710 หน่วย ลดลง 48.9% จากช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อน ขณะที่มูลค่ายอดขายอยู่ที่ 36,169 ล้านบาท ลดลง 45.2% และมีอัตราการดูดซับทรงตัวอยู่ในระดับ 4.1% เดือน หรือจะขายหมดในเวลาประมาณ 21 เดือน

ผลสำรวจข้อมูลแสดงให้เห็นว่าภาพรวมไตรมาส 1 ปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังขับเคลื่อนตัวด้วยโครงการบ้านแนวราบเป็นหลัก โดยมีสัดส่วนในเชิงมูลค่ายอดขายของตลาดถึง 69,599 ล้านบาท หรือเท่ากับ 65.8% แต่อาคารชุดมีมูลค่าตลาดรวม 36,169 ล้านบาท หรือเท่ากับ 34.2% ของมูลค่าตลาดโดยรวม

แต่สิ่งที่มีน่าจะเป็นข้อสังเกตที่สำคัญคือ จังหวัดที่มียอดขายใหม่ของบ้านจัดสรรมากที่สุดคือจังหวัดสมุทรปราการ ที่มีจำนวนถึง 4,151 หน่วย มูลค่า 21,974 ล้านบาท รองลงมาที่กรุงเทพมหานคร มีจำนวน 2,734 หน่วย มูลค่า 27,105 ล้านบาท ส่วนจังหวัดปทุมธานี 35,893 หน่วย มูลค่า 138,658 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี ทั้งที่จังหวัดปทุมธานีมียอดขายเป็นอันดับ 3 แต่มีอัตราการดูดซับเพียง 1.3% เดือนเท่านั้น ซึ่งคำนวณได้ว่าต้องใช้เวลาถึง 74 เดือนจึงจะขายได้หมด ทั้งที่ภาพรวมของกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอยู่ที่ 3.1% เดือน ซึ่งสะท้อนว่าตลาดบ้านแนวราบในจังหวัดปทุมธานีเริ่มมีภาวะ Oversupply แล้ว ผู้ประกอบการต้องให้ความสนใจในการลงทุนเป็นพิเศษ

‘ฐานสูง’ สาเหตุหลัก ฉุดยอดขายอสังหาดิ่ง

สำหรับสาเหตุหลักที่ทำให้ยอดขายในไตรมาสที่ผ่านมาลดลง ดร.วิชัยเปิดเผยว่า เป็นผลมาจากฐานที่สูงในไตรมาสที่ 1 ของปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการเปิดตัวคอนโดภายใต้โครงการบ้านล้านหลัง และโครงการ BOI จำนวนมาก รวมทั้งมีการปิดการขายได้ค่อนข้างเยอะ ทำให้ตัวเลขในปีที่แล้วค่อนข้างสูง

(ทั้งนี้ นิยามของคำว่า ‘ยอดขาย’ ของ REIC หมายถึงยอดทำสัญญาซื้อขายหรือยอดจอง แต่ไม่ใช่ยอดอนุมัติสินเชื่อหรือกู้ซื้อ)

เช่นเดียวกับ กณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ Krungthai COMPASS ซึ่งมองว่าปัจจัยหลักที่ทำให้ยอดขายหดตัวไปนั้นเป็นผลมาจากการเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการที่ชะลอลงจากปี 2565 ซึ่งถือเป็นปีที่ฐานสูง เนื่องจากในปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการมีการเร่งเปิดโครงการใหม่เป็นจำนวนมากเพื่อเร่งสร้าง Backlog ให้กับตนเองหลังจากในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 (ปี 2563-2564) ตลาดที่อยู่อาศัยมีโครงการเปิดใหม่อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ

โดยใน Q1/66 ผู้ประกอบการมีการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 21,680 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 82,246 ล้านบาท ลดลง -26%YoY และ -22.5%YoY จากในไตรมาสเดียวกันของปีที่ผ่านมา

‘ค่าครองชีพ หนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ย’ แรงกดดันสำคัญ

กณิศระบุอีกว่า ค่าครองชีพ ภาระหนี้ครัวเรือน รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นก็เป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่เช่นกัน ซึ่งหากคำนวณโดยคร่าวๆ จะพบว่าทุกๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% จะทำให้มูลค่าสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้นั้นลดลงไปราว 10%

ตัวอย่างเช่น ที่อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยตลอดสัญญา 5% ผู้บริโภคที่มีกำลังผ่อนเดือนละ 6,000 บาท จะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้สูงสุดราว 1,000,000 บาท แต่หากอัตราดอกเบี้ยทั้งสัญญาขึ้นเป็น 6% ผู้บริโภคก็ต้องมีกำลังผ่อนเพิ่มขึ้นเป็นเดือนละ 6,700 บาท ถึงจะกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้เท่าเดิมที่ 1,000,000 บาท กลับกันหากผู้บริโภคมีกำลังผ่อนเท่าเดิมที่เดือนละ 6,000 บาท ก็จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงมาที่ 900,000 บาท เป็นการทดแทน

นอกจากนี้หากผู้บริโภคมีกำลังผ่อนที่ลดลงจากปัญหาค่าครองชีพก็จะยิ่งซ้ำเติมให้ความสามารถในการกู้ของผู้บริโภคลดลงได้อีก

อีกสาเหตุที่ทำให้ความสนใจหรือกำลังซื้อลดลง โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สองหรือผู้ซื้ออสังหาเพื่อการลงทุน ดร.วิชัยมองว่าการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการกู้ซื้อบ้าน หรือที่เรียกสั้นๆ ว่ามาตรการ LTV (Loan to Value) ซึ่งจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566

“จากการรับฟังจากหลายภาคส่วน ทั้งผู้ประกอบการและเจ้าหน้าที่ธนาคารต่างพูดเป็นเสียงเดียวกันว่าการนำ LTV กลับมาใช้ใหม่ หรือเลิกผ่อนปรน เหมือนช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ทำให้ผู้คนต้องนำเงินออมมาใช้หรือหาเงินเพิ่ม เท่ากับเป็นการเพิ่มภาระต่อผู้ซื้อ ทำให้กำลังซื้อลดลง” ดร.วิชัยกล่าว

วิเคราะห์ภาพรวมอสังหาทั้งปีนี้และปีหน้า

ดร.วิชัยคาดการณ์ว่า ตัวเลขภาพรวมทั้งปีนี้อาจไม่ดีเท่าปี 2565 อย่างไรก็ตาม REIC ยังเชื่อว่าการซื้อขายยังมีโมเมนตัมอยู่ ทำให้ตัวเลขของภาพรวมของตลาดยังไม่ได้ลดลงมาก โดยเฉพาะในส่วนของตัวโอนกรรมสิทธิ์ยังต่อเนื่อง แม้ว่าตัวยอดขายใหม่อาจปรับตัวลดลงในปีนี้

นอกจากนี้ ดร.วิชัยยังกล่าวอีกว่า อีกปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาคือการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ เนื่องจากหากเศรษฐกิจฟื้น กลุ่มผู้ซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อการลงทุนหรือให้เช่าจะเพิ่มมากขึ้น ซึ่งเป็นผลดีต่อภาพรวมของภาคอสังหา แต่หากเศรษฐกิจไม่ฟื้น คนกลุ่มนี้อาจมีความกังวลว่าซื้อแล้วอาจปล่อยเช่าไม่ได้ นอกจากนี้หากเศรษฐกิจไม่ฟื้นอาจเห็นคนกลุ่มนี้นำบ้านหรือคอนโดออกมาขายอีกด้วย

สอดคล้องกับกณิศ ซึ่งมองว่าสถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยใน 1-2 ปีนี้มีโอกาสจะทยอยดีขึ้น โดยมีปัจจัยบวกจากการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยที่จะทำให้เกิดการจ้างงานที่เพิ่มขึ้น และส่งผลให้คนไทยมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

ประกอบกับการเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้นเป็น 29 ล้านคนในปี 2566 และ 37.5 ล้านคนในปี 2567 ก็จะส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติฟื้นตัวดีขึ้นตาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากชาวจีนที่ยังให้ความนิยมกับการซื้ออสังหาหรือคอนโดมิเนียมในไทยอย่างต่อเนื่อง

สะท้อนจากข้อมูลของ Juwai.com เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่ใหญ่ที่สุดของจีน ซึ่งชี้ว่าอสังหาในไทยยังคงมีคำสั่งซื้อหรือได้รับความสนใจจากคนจีนติดเป็นอันดับ Top 5 อย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วง Q4/65-Q1/66

จับตาความท้าทายสำคัญของภาคอสังหา

กณิศเปิดเผยอีกว่า แม้ตลาดที่อยู่อาศัยจะได้รับปัจจัยสนับสนุนจากการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยและการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ ตามการเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้นในช่วง 1-2 ปีนี้ แต่อย่างไรก็ดี ยังมีปัจจัยความเสี่ยงที่ต้องจับตาต่อไปประกอบด้วย

1. ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง (86.3% ต่อ GDP ใน Q1/66) ที่จะเข้ามากดดันความสามารถในการกู้ของผู้บริโภค
2. ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นตามเทรนด์อัตราดอกเบี้ยที่จะส่งผลลบทั้งต่อผู้บริโภคและผู้ประกอบการ
3. ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังยืนสูงกว่าในอดีตตามแนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้าง
4. มาตรการสนับสนุนของภาครัฐที่ทยอยลดลง ทั้งการผ่อนคลาย LTV ที่สิ้นสุดลงในปลายปีที่ผ่านมา และการให้ส่วนลดค่าโอนสำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ลดลงจากปีที่ผ่านมา (ปี 2565 ภาครัฐลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% ส่วนปี 2566 ลดจาก 2% เหลือ 1%)