30 ปีที่ผ่านมา วงการอสังหาไทย ‘ผันผวน’ ดุจ ‘รถไฟเหาะ’ แถมเผชิญวิกฤตซ้ำแล้วซ้ำเล่า จากยุครุ่งเรืองสู่ความท้าทายมหาศาลในสังคมสูงวัย ขณะที่ตัวเลขชี้ชัดว่าคนไทยซื้อบ้านยากขึ้น แม้ต่างชาติจะช่วยพยุงแต่อนาคตยังไร้ความแน่นอน!
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ฉายภาพในงาน ‘เสวนากรุงเทพจตุรทิศ Property เจอหนี้ 10 ปี อสังหาฯไทยกลับไปไม่เหมือนเดิม’ ซึ่งจัดขึ้นโดย prop2morrow ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในไทย 30 ปี แสดงให้เห็นถึงความเปราะบางอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาซึ่งเต็มไปด้วยความผันผวนจากปัจจัยลบต่างๆ ทั้งมาตรการ LTV, การระบาดของโรคโควิด, ภาวะเศรษฐกิจ และภาระหนี้ครัวเรือน
ข้อมูลจาก REIC เผยให้เห็นว่า ก่อนวิกฤตฟองสบู่แตกปี 2540 เคยมีบ้านและคอนโดมิเนียม สร้างเสร็จและจดทะเบียนในกรุงเทพมหานคร-ปริมณฑลสูงถึงปีละ 150,000-170,000 ยูนิต แต่หลังจากนั้น ตัวเลขดังกล่าวกลับลดลงอย่างฮวบฮาบ เหลือเพียง 30,000-40,000 ยูนิตในช่วง 5 ปีหลังวิกฤตดังกล่าว
แม้จะมีช่วงฟื้นตัว โดยในปี 2553 ตัวเลขกลับมาอยู่ที่ 106,969 ยูนิต แต่ก็ต้องเผชิญกับวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 ทำให้จำนวนยูนิต ‘ลดลง’ มาอยู่ที่ระดับ 80,000 ยูนิตต่อปี
ช่วง 10 ปีให้หลัง (2557-2566) มีบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนเฉลี่ย 134,000 ยูนิตต่อปี ก่อนจะปรับตัวลดลง มาต่ำกว่า 100,000 ยูนิตต่อปีในช่วงปี 2564-2566 โดยในปี 2566 มีบ้านสร้างเสร็จและจดทะเบียนอยู่ที่ 99,000 ยูนิต และคาดว่าปีนี้จะมีประมาณ 100,000 ยูนิตเท่านั้น สะท้อนให้เห็นถึงภาวะการชะลอตัวของตลาดอสังหาในช่วงที่ผ่านมา
นอกจากนี้ ดร.วิชัย ยังเปิดเผยถึงยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นในกลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทไปจนถึงระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นสัญญาณที่ ‘น่าเป็นห่วง’ สำหรับตลาดอสังหาในปัจจุบัน
ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีมูลค่าสูงกว่า 500,000 ล้านบาทต่อปี และเคยทำยอดสูงสุดในปี 2561 มูลค่า 700,000 ล้านบาท ก่อนจะปรับตัวลดลง -8.9% ในปี 2562 มาอยู่ที่กว่า 610,000 ล้านบาทในช่วงปี 2563-2564
ส่วนปี 2566 มีมูลค่ารวม 670,000 ล้านบาท แต่ปีนี้ประเมินว่าจะอยู่ที่ 650,000 ล้านบาท ลดลง -4% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจและภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 27 จังหวัด ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยปีละ 100,000-130,000 ยูนิต โดยปี 2561 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากกว่า 170,000 ยูนิต
แต่ในช่วงโรคโควิดระบาด จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก โดยปี 2564 เหลือเพียง 76,000 กว่ายูนิต ซึ่งถือเป็นจุดต่ำสุดในรอบ 10 ปี ส่วนปี 2566 ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาเป็น 141,134 ยูนิต และคาดว่าสิ้นปีนี้จะอยู่ที่ 136,153 ยูนิต
ขณะที่มูลค่าโครงการที่เปิดตัวใหม่กลับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยปีนี้คาดว่าจะสูงกว่า 744,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านมีการปรับเพิ่มขึ้นและสวนทางกับกำลังซื้อของประชาชนที่ลดลง
ยอดขายบ้านใหม่ในปี 2557 อยู่ที่ 127,797 ยูนิต และค่อยๆ ปรับตัวลดลง ก่อนจะขึ้นไปสูงสุดที่ 158,168 ยูนิตในปี 2561 ส่วนปี 2566 มียอดขาย 121,829 ยูนิต และคาดว่าปีนี้จะขยับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 138,466 ยูนิต
อย่างไรก็ตาม ดร.วิชัย มองว่าแม้ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายจะปรับตัวดีขึ้น แต่ความสามารถในการซื้อของคนไทยกลับลดลง เนื่องจากราคาบ้านเติบโตเร็วกว่ารายได้ โดยราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเทียบกับ GPP per Capita ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร-ปริมณฑล ช่วงปี 2557-2566 ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเติบโต 5.4% ขณะที่รายได้ต่อหัวเติบโตเพียง 1.4% ส่งผลให้คนไทยซื้อบ้านได้ยากขึ้น
จากข้อมูลของ REIC พบว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ลดลงถึง -13.8% ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ติดลบไป -13.4% ส่วนไตรมาส 2 หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ‘ติดลบ’ ลดลงเหลือ -4.5% แม้ว่าภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหา เช่น ลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย-ค่าจดจำนอง แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะแก้ปัญหาความสามารถในการซื้อของประชาชนได้อย่างยั่งยืน
นอกจากนี้ โครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไปสู่สังคมผู้สูงอายุก็เป็นอีกหนึ่งความท้าทายของตลาดอสังหาไทย โดยในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า สังคมไทยจะเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุขั้นสุดยอด โดยสัดส่วนผู้สูงอายุจะมีมากกว่า 25% ของประชากรทั้งประเทศ ขณะที่เด็กแรกเกิดน้อยลง คู่สมรสแต่งงานแล้วไม่มีลูก และคนโสดมากขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในอนาคต
แม้กำลังซื้อของชาวต่างชาติจะเป็นความหวังในการกระตุ้นตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม โดยตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในปี 2561 มีสัดส่วนอยู่ที่ 10% แต่ในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปีนี้ขยับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 13.6%
แม้นี่จะเป็นความหวังใหม่ของตลาดอสังหาไทย แต่ก็ต้องระวังปัญหา ‘นอมินี’ ดังนั้นภาครัฐและเอกชนต้องร่วมมือกันแก้ไขปัญหา รวมทั้งส่งเสริมการลงทุนจากต่างชาติอย่างยั่งยืน
