SCB EIC เผย มียอดขายที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ครึ่งแรกปี 2567 พบว่า ตัวเลขยอดขายติดลบไปมากถึง 70%YoY สะท้อนความต้องการที่อยู่อาศัยซบเซา
เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ให้สัมภาษณ์ผ่านรายการ Morning Wealth ว่า จาก ‘ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2024’ พบว่า สถานการณ์กำลังซื้อในประเทศของตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบันค่อนข้างซบเซา เกิดจากปัจจัยกดดันหลักทางเศรษฐกิจที่ชะลอ ทั้งปัญหาภาระหนี้และภาระค่าใช้จ่ายที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ประชาชนผู้ที่ต้องการมีบ้านมีความรู้สึกว่าไม่มีความสามารถในการซื้อบ้านได้ และมีความเป็นไปได้ยากที่จะสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเองได้
ทั้งนี้หากไปดู Indicator ด้านอุปสงค์ในด้านตลาดในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2567 พบว่ายอดการโอนทั้งในด้านของหน่วยและมูลค่าการโอนมีตัวเลขติดลบถึงประมาณ 8-10% เปรียบกับเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ด้วย
ยอดขายบ้านใหม่ 6 เดือนแรกทรุด 70%
ส่วนยอดขายของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 พบว่ามีตัวเลขติดลบไปถึงมากถึง 70% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งสะท้อนว่าอีกด้านภาพของตลาดความต้องการที่อยู่อาศัยค่อนข้างอย่างซบเซา และน่าเป็นห่วงในตลาดที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง
ทั้งนี้จากการสำรวจของ SCB EIC ยังพบว่า มีผู้ที่ตอบแบบสอบถามสัดส่วนประมาณ 50% ที่ตอบว่ายังไม่มีแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่มีกลุ่มผู้ตอบแบบสอบถามว่ามีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 3-5 ปีข้างหน้ามีตัวเลขปรับเพิ่มขึ้น แต่ในระยะสั้นช่วง 1-2 ปี มีผู้ตอบแบบสอบถามว่ามีแนวโน้มที่จะซื้อที่อยู่อาศัยลดลงจากผลการสำรวจครั้งก่อน โดยข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่าคนส่วนใหญ่ที่เคยมีแผนจะซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัยในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า เริ่มมีความไม่มั่นใจต่อภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของตนเองในปัจจุบัน ว่ายังมีพอที่จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้หรือไม่
ดังนั้นจึงชะลอการตัดสินใจเพื่อรอดูสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อออกไปในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า จึงกลับมาพิจารณาตัดสินใจ
ดีมานด์บ้านราคา 1-3 ล้านบาทร่วงหนัก
ด้านผลการสำรวจของระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีผู้ต้องการซื้อพบว่า ความต้องการซื้อในระดับราคา 1-3 ล้านบาทปรับตัวลดลงค่อนข้างมาก
ส่วนในระดับราคา 3-5 ล้านบาท พบว่ามีความต้องการซื้อเพิ่มสูงขึ้น โดยข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่า ภาพของกำลังซื้อระดับปานกลางขึ้นไปของผู้ที่มีรายได้ในระดับ 50,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวได้มากขึ้น แต่อาจยังไม่สามารถช่วยประคองภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังซบเซาได้ทั้งหมด
ด้านความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับราคา 1-3 ล้านบาทที่หายไป สะท้อนว่าคนกลุ่มดังกล่าวรู้สึกว่าไม่มีความสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาทลงไปแล้ว
สำหรับดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนนำไปปล่อยเช่ามีสัดส่วนประมาณ 15% ของผู้ตอบทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากผลการสำรวจปี 2023 ที่มีสัดส่วนที่ประมาณ 11% สะท้อนว่าภาพของตลาดการลงทุนที่อยู่อาศัยเพื่อการปล่อยเช่ายังไม่ได้ฟื้นตัวมากเท่าที่ควร ซึ่งสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจของไทย ตลาด และกำลังซื้อ ที่ชะลอตัวลง
โดยกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัยที่มีโอกาสปล่อยเช่าได้มากที่สุดคือ กลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งในกลุ่มราคาที่มีความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนยังอยู่ในระดับ 1-3 ล้านบาท เพราะยังมีความต้องการเช่าอยู่ในระดับสูง เพราะสามารถปล่อยเช่าได้ในระดับราคาประมาณ 10,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นราคาที่ผู้เช่ายังยินดีที่จะจ่าย
อย่างไรก็ดี หากดูในระดับราคาคอนโดมิเนียม 3-5 ล้านบาทในปี 2024 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น สะท้อนว่ากลุ่มที่มีรายได้ระดับกลางถึงบน ซึ่งดีมานด์การเช่าในกลุ่มนี้จะมีตลาดที่เล็กกว่ากลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท แต่เป็นตลาดที่สามารถทำค่าเช่าในระดับที่สูงกว่าและมีการแข่งขันที่ต่ำกว่า
คนกว่า 60% ไม่มีแผนซื้อบ้าน
ขณะที่สาเหตุของการไม่ซื้อที่อยู่อาศัยพบข้อมูลที่น่าสนใจว่า มีสัดส่วนกว่า 60% ที่ตอบผลสำรวจว่าไม่มีแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต เนื่องจากตนเองหรือครอบครัวเป็นเจ้าของหรือมีที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ดังนั้นส่งผลให้ความต้องการมีที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ลดน้อยลง โดยเฉพาะในกลุ่มของคนเจน Y และเจน Z ที่มีรายได้ 30,000-50,000 บาท ซึ่งกรณีดังกล่าวคล้ายกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในต่างประเทศ ที่จะเริ่มเห็นว่ากลุ่มเจน Y และเจน Z รอที่จะรับมรดกที่อยู่อาศัยที่ส่งต่อจากครอบครัว
ส่วนประเด็นรองลงมาคือภาระค่าใช้จ่ายหรือรายได้ที่ไม่เอื้ออำนวย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทที่มีค่าใช้จ่ายประจำที่ค่อนข้างสูง ส่งผลให้อาจไม่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้แนวคิดที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเองลดน้อยลงไปจากเดิมอีก
นอกจากนี้ผลการสำรวจยังพบว่า ปัจจัยที่ผู้ที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนำมาใช้พิจารณามากที่สุดคือราคา เป็นปัจจัยที่ส่งผลให้กลุ่มที่อยู่อาศัยมือสองได้รับความสนใจค่อนข้างสูง สะท้อนจากข้อมูลตั้งแต่ปี 2022 พบว่ายอดการโอนที่อยู่อาศัยมือสองมีตัวเลขที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นกว่าช่วงก่อนที่จะเกิดโควิดแพร่ระบาดค่อนข้างมาก เนื่องจากปัจจัยด้านราคา โดยจากข้อมูลสำรวจยังพบว่า 3 ใน 4 ของผู้ตอบแบบสอบถามมีความสนใจกลุ่มที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งถือเป็นปัจจัยที่ท้าทายของตลาดที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่เพิ่มเข้ามาด้วย
ส่วนปัจจัยที่ผู้ซื้อจะเห็นตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนำมาพิจารณารองลงมาคือทำเล ถือเป็นปัจจัยสนับสนุนที่ทำให้มีความต้องการในตลาดคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำถึงปานกลางที่ดีต่อเนื่อง โดยยังไม่นับรวมถึงยอดสินเชื่อว่าจะผ่านการพิจารณาอนุมัติหรือไม่
อย่างไรก็ดีด้วยสถานการณ์ของกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างมีจำกัด สิ่งสำคัญของผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คงต้องปรับตัวเน้นความต้องการของผู้ซื้อให้ได้มากที่สุด ซึ่งผลสำรวจพฤติกรรมของผู้สนใจซื้อที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทพบว่า
ในกลุ่มบ้านเดี่ยวให้ความสำคัญในทำเลที่ใกล้กับเมือง ซึ่งอาจมีขนาดที่อยู่อาศัยที่มีขนาดเล็กกว่าที่อยู่อาศัยที่อยู่ไกลเมืองในระดับราคาเดียวกัน เพื่อให้การเดินทางมีความสะดวก
กลุ่มบ้านแฝดเป็นอีกกลุ่มตลาดที่จะเข้ามาช่วยทดแทนตลาดบ้านเดี่ยวได้ เพราะเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่เดิมสนใจบ้านเดี่ยวแต่หันมาสนใจบ้านแฝดมากขึ้นด้วยราคาที่ต่ำกว่า ดังนั้นการพัฒนาบ้านแฝดในปัจจุบันควรมีการพัฒนารูปแบบของบ้านให้ผู้ซื้อได้รับประโยชน์เหมือนกับการซื้อบ้านเดี่ยว
กลุ่มทาวน์เฮาส์มีความต้องการซื้อในปัจจุบัน ถึงในระยะข้างหน้ามีแนวโน้มที่จะลดลงเนื่องจากเผชิญภาวะการแข่งขันกับตลาดคอนโดมิเนียม แต่ยังมีลูกค้าบางกลุ่มที่ตัดสินใจเลือกซื้อทาวน์เฮาส์ เนื่องจากให้ความสำคัญกับปัจจัยพื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัว ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของผู้พัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ซึ่งจะต้องให้ความสำคัญกับประเด็นที่จอดรถ รวมถึงความแออัดของโครงการ เพื่อให้ผู้ซื้อได้รับความรู้สึกที่เป็นส่วนตัวมากขึ้น
ด้านกลุ่มคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนของผู้ซื้อ 60% ให้ความสนใจคอนโดในลักษณะ Ready-to-Move กลุ่มคนรุ่นใหม่ให้ความสนใจโครงการคอนโดมิเนียมประเภท High Rise เพราะผู้ซื้อสามารถออกแบบจัดสรรพื้นที่ใช้สอยภายในได้ด้วยตัวเอง
อีกทั้งผลการสำรวจยังพบว่าเทรนด์ที่สำคัญที่พบคือ ESG โดยกลุ่มเจน Z ตอบแบบสอบถามว่า ให้ความสำคัญในการซื้อโครงการที่อยู่อาศัยที่ให้ความสำคัญด้านสิ่งแวดล้อมรวมถึงการประหยัดพลังงานค่อนข้างมาก อีกทั้งยินดีที่จะจ่ายสำหรับโครงการประเภทนี้มากกว่าเจนอื่นๆ ซึ่งเป็นโอกาสที่ผู้ประกอบการจะนำไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้ตรงกับความต้องการของคนกลุ่มนี้
