ท่ามกลางการฟื้นตัวของหุ้นไทยในแต่ละอุตสาหกรรม ช่วยหนุนให้ดัชนี SET ฟื้นตัวในระดับ 9-10% นับแต่ต้นปี 2564 ที่ผ่านมา แต่หุ้นในกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (PF&REIT) แทบจะเป็นกลุ่มที่เรียกได้ว่าอ่อนแอกว่าตลาดมากที่สุด โดยดัชนีของกลุ่ม PF&REIT ปรับขึ้นมาได้เพียง 1.88% ในปีนี้
อย่างไรก็ดี หากดูข้อมูลของแต่ละอุตสาหกรรมเฉพาะเดือนมิถุนายนที่ผ่านมานี้ ซึ่งดัชนี SET อ่อนตัวลงเล็กน้อย 0.49% กลับเป็นกลุ่ม PF&REIT ที่ปรับตัวขึ้นได้โดดเด่นกว่าตลาด เพิ่มขึ้น 4.44%
พจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ มองว่า การฟื้นตัวของกอง REIT ในไทยเกิดจากบรรยากาศโดยรวมที่รู้สึกว่ากำลังจะเปิดประเทศ หลังการกระจายวัคซีนมากขึ้น แต่หากมองความเป็นจริงในปัจจุบัน ต้องบอกว่าสถานการณ์ในประเทศยังไม่ดีขึ้นนัก เพราะจำนวนผู้ติดเชื้อเร่งตัวขึ้น ขณะที่โรงพยาบาลเริ่มรองรับไม่ไหว แต่ข้อดีคือการตรวจในเชิงรุกมากขึ้น
“ตั้งแต่โควิด-19 แพร่ระบาด หุ้นในกลุ่ม REIT หลายตัวร่วงลงมาเกิน 20% ก่อนที่ช่วงปลายเดือนพฤษภาคมจนถึงปัจจุบันจะเริ่มฟื้นตัวได้ แต่ล่าสุดก็อ่อนตัวลงอีกครั้ง ซึ่งจะเห็นว่าราคาหุ้นกลุ่ม REIT ตอนนี้อ่อนไหวกับข่าวการเปิดประเทศเป็นหลัก”
โดยพื้นฐานกอง REIT ยังเป็นสินทรัพย์ที่ดีในแง่เงินปันผลที่สูงกว่าเงินฝากและบอนด์อย่างชัดเจน แต่ผลประกอบการของกลุ่ม REIT จะยังไม่กลับสู่ระดับปกติ โดยอาจจะต้องรออีก 3-4 ปี กว่าจะกลับมาเท่าเดิม โดยเฉพาะกลุ่มที่อิงกับการท่องเที่ยว
“แม้ว่าจะเปิดประเทศได้แล้ว แต่กว่ายอดการเข้าพักจะกลับสู่ระดับปกติอาจต้องรอไปถึงปี 2568-2569 โดยอาจจะเห็นการกลับมาในระดับ 50% ช่วงปี 2567 แต่ราคาหุ้นก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง ซึ่งมักจะขยับขึ้นมาได้ก่อน ส่วนตัวมองว่าจุดที่เหมาะสมต่อการเข้าซื้อคือ จุดที่มั่นใจได้ว่าจะกลับมาเปิดประเทศจริงจังในอีก 4-6 เดือนข้างหน้า ซึ่งตอนนี้อาจจะยังไม่ใช่เวลาที่ดี”
ทั้งนี้นักลงทุนอาจจะเลือกหุ้นในกลุ่ม PF&REIT ประเภทที่ค่อนข้างทนทานต่อช่วงที่ยังไม่ได้เปิดประเทศอย่าง DIF ซึ่งเป็นโครงสร้างพื้นฐานโทรคมนาคม นอกจากนี้หากจะกลับมาเปิดเมืองจริงจัง CPNREIT ก็เป็นตัวที่น่าสนใจ
นอกจากนี้อาจจะพิจารณาในส่วนของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (GROREIT) เป็น REIT ในรูปแบบที่เจ้าของโครงการตกลงว่าจะซื้อคืนในอนาคตอีก 5 ปี (REIT Buy-Back) ซึ่งระหว่างนี้ผู้ลงทุนจะได้เงินปันผลที่แน่นอน
JLL Capital Markets ที่ปรึกษาด้านการควบรวมกิจการ เปิดเผยถึงแนวโน้มของกลุ่ม REIT ในภาพใหญ่ว่า เมื่อปี 2563 กอง REIT ประเภทศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และที่พักอาศัย มีราคาที่อ่อนแอกว่าประเภทอื่น เช่น อุตสาหกรรม และดาต้า เซ็นเตอร์ กว่า 24% แต่หลังจากเดือนพฤศจิกายนปีก่อนที่เริ่มมีการกระจายวัคซีนมากขึ้น ทำให้ภาพเริ่มกลับกัน
“เรากำลังเห็นการสลับประเภทลงทุนในกลุ่ม REIT จากประเภทที่ไม่น่าสนใจก่อนหน้านี้ ก็เริ่มกลับมาน่าสนใจ ด้วยความคาดหวังว่าทุกอย่างกำลังกลับสู่ภาวะปกติ เป็นปัจจัยหนุนนำให้หุ้นกลุ่ม REIT ที่เคยแย่ก่อนหน้านี้กลับมาฟื้นตัว” Sheheryar Hafeez กรรมการผู้จัดการของ JLL กล่าว
ด้าน ณัชพล โรจนโรวรรณ นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน บล.กสิกรไทย มองว่า ตั้งแต่ปีก่อนหุ้นในกลุ่ม PF&REIT ในไทยเป็นกลุ่มที่มีราคา Laggard จากตลาดค่อนข้างมาก ในขณะที่กลุ่มอื่นฟื้นตัว ราคาของกลุ่ม REIT กลับยังกองอยู่ด้านล่าง หลังจากที่ปรับตัวลดลงมาต่อเนื่องนับตั้งแต่โควิด-19 เริ่มแพร่ระบาด
ส่วนการฟื้นตัวของราคาหุ้นกลุ่ม REIT ในช่วงเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา เป็นไปในทิศทางเดียวกันกับการที่นักลงทุนหันมาสนใจหุ้นในกลุ่มที่รับอานิสงส์จากการเปิดประเทศ ซึ่งจะเห็นว่า REIT ในกลุ่มค้าปลีกเป็นกลุ่มที่ปรับตัวขึ้นได้ค่อนข้างโดดเด่น
“ด้วยความที่ราคาหุ้น Laggard มานาน หากกลุ่ม REIT จะย่อตัวหลังจากนี้ เชื่อว่าจะย่อตัวไม่แรงมาก แต่สิ่งที่ต้องระวังคือกำไรของแต่ละกอง REIT จะยังไม่ได้กลับมาจนกว่าจะกลับมาเปิดประเทศได้จริงๆ”
หากแยกดูในแต่ละประเภทของกอง REIT นักลงทุนอาจต้องเลือกดูในบางตัวที่ผลตอบแทนในอนาคตมีโอกาสจะฟื้นตัวได้เร็ว และราคายังคงต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐาน ซึ่งหลายตัวแม้ว่าราคาจะเริ่มฟื้นกลับขึ้นมาในระดับหนึ่งแต่ก็ยังคงต่ำอยู่ อาทิ ALLY ซึ่งเป็น REIT กลุ่มค้าปลีกที่จะได้แรงหนุนจากการกลับมาเปิดเมือง
ในมุมกลับกันมองว่า กอง REIT ในกลุ่มอาคารสำนักงานยังเป็นกลุ่มที่ไม่น่าสนใจ โดยเฉพาะการเผชิญกับภาวะ Oversupply ซึ่งเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นมาตั้งแต่ก่อนโควิด-19 แพร่ระบาด และเมื่อเผชิญกับโควิด-19 ทำให้ดีมานด์ที่ปกติจะเพิ่มเข้ามาบ้างในแต่ละปีหดหายไป ในขณะที่ซัพพลายยังเข้ามาเช่นเดิม
ทั้งนี้การคาดหวังผลตอบแทนในรูปเงินปันผลจากกลุ่ม REIT ปัจจุบันอาจจะอยู่ที่ราว 7% แต่สำหรับบางตัวที่ปีนี้อาจจะมีอัตราผลตอบแทนต่ำกว่านั้นในปีนี้ แต่หากรอไปจนกว่าสถานการณ์เริ่มดีขึ้น อัตราผลตอบแทนที่จะได้รับก็อาจจะไม่ถึงระดับนี้
ภาพประกอบ: ธิดามาศ เขียวเหลือ
พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า
