ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับผู้สูงอายุในไทยปัจจุบันยังคงเติบโตช้า และ ‘ไม่เพียงพอ’ ต่อความต้องการของผู้สูงอายุในปัจจุบัน ขณะที่ไทยกำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มรูปแบบ (Completely Aged Society) ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า มองปัญหาเนิร์สซิ่งโฮมขาดแคลนคือ โอกาสสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้จัดทำการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วประเทศ ประจำปี 2566 นี้ หวังเป็นจุดเริ่มต้นที่จะสร้างฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุให้กับภาครัฐและภาคเอกชนใช้ในการวางแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมให้กับผู้สูงอายุทุกระดับรายได้ รวมถึงยังเป็นข้อมูลที่จะนำไปเผยแพร่ให้ประชาชนเพื่อใช้ประโยชน์ในการวางแผนด้านที่อยู่อาศัยให้กับตนเองหรือผู้สูงอายุในบ้าน
โดยการสำรวจพบว่า โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบัน 758 แห่ง รองรับผู้สูงอายุได้รวม 19,490 คน มีอัตราการเข้าพัก 69.3% โดยจำนวนนี้แบ่งเป็น 4 ประเภท ได้แก่
- เนิร์สซิ่งโฮม (Nursing Home) หรือสถานบริบาลผู้สูงอายุ จำนวนถึง 708 แห่ง รองรับได้รวม 15,324 คนหรือ ร้อยละ 78.6% มีอัตราการเข้าพัก 63.7%
- Residential หรือที่อยู่อาศัยซึ่งพัฒนาขึ้นเพื่อรองรับกลุ่มผู้สูงอายุ แต่ยังสามารถดูแลตัวเองได้ ออกแบบโดยใช้หลักการ Universal Design จำนวน 19 แห่ง รองรับได้รวม 1,328 คน เช่น สวางคนิเวศ สภากาชาดไทย, โครงการเวลเนสซิตี้ และบุศยานิเวศน์ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา มีอัตราการเข้าพัก 73.0%
- สถานสงเคราะห์/มูลนิธิ 26 แห่ง รองรับได้รวม 2,681 คน มีอัตราการเข้าพัก 100.0%
- ประเภทโรงพยาบาล จำนวน 4 แห่ง รองรับได้รวม 155 คน และมีเข้าพัก 53.5% และประเภท Day Care จำนวน 1 แห่ง
โครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุกระจุกตัวอยู่เพียงไม่กี่จังหวัด
อย่างไรก็ดี REIC กลับพบว่า การกระจายตัวของโครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ กลับมีลักษณะกระจุกตัวอยู่ในไม่กี่จังหวัด โดยใน 10 จังหวัดแรก มีจำนวน 574 แห่ง หรือ 75.7% ของที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุทั้งหมด โดยอันดับแรกคือ กรุงเทพฯ 257 แห่ง รองลงไป ได้แก่ นนทบุรี เชียงใหม่ ชลบุรี ปทุมธานี นครปฐม สมุทรปราการ ขอนแก่น ราชบุรี และพิษณุโลก
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อสังเกตว่า “แม้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบันมีการขยายตัวขึ้นอย่างมากในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา แต่ที่อยู่อาศัยที่พัฒนาขึ้นกระจุกตัวในบางพื้นที่ยังไม่ได้กระจายตัวไปครอบคลุมพื้นที่ต่างๆ อย่างทั่วถึง ทำให้ไม่สามารถมีที่อยู่อาศัยที่รองรับกลุ่มผู้สูงอายุได้อย่างทั่วถึง และในภาพรวมก็ยังมีจำนวนไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับความต้องการในปัจจุบัน
ดังจะเห็นได้ว่าเมื่อเทียบกับจำนวนผู้สูงอายุของไทยที่ปัจจุบันมีจำนวน 12.9 ล้านคน และคาดว่าจะมีผู้สูงอายุที่ต้องการที่อยู่อาศัยประมาณ 5% หรือประมาณ 650,000 คน แต่คาดการณ์ว่าอาจมีผู้สูงอายุที่สามารถเข้าสู่ระบบการบริการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเพียง 1.0% หรือประมาณ 130,000 คน ขณะที่ในปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยรองรับผู้สูงอายุได้เพียงไม่เกิน 20,000 คน ซึ่งในจำนวนนี้ตั้งอยู่ในพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวน 435 แห่ง และรองรับได้ประมาณไม่เกิน 12,000 คน โดยมีสัดส่วนถึง 57.0% และ 61.4% ของทั่วประเทศ ตามลำดับ
เนิร์สซิ่งโฮมขาดแคลนโอกาสสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์
REIC ระบุอีกว่า เนิร์สซิ่งโฮม เป็นประเภทที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุที่มีการพัฒนาอย่างมากในปัจจุบัน โดย ณ ไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่าทั่วประเทศมีจำนวน 708 แห่ง แบ่งตามช่วงราคา 10,001-20,000 บาท มีสัดส่วน 42.6% รองลงมาอันดับสองคือ ราคา 20,001-30,000 บาท มีสัดส่วน 36.1% และช่วงราคาไม่เกิน 10,000 บาท มีสัดส่วน 1.5% เท่านั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าเนิร์สซิ่งโฮมที่เข้าถึงได้สำหรับผู้สูงอายุโดยส่วนใหญ่ยังมีอยู่อย่างจำกัด
ดร.วิชัยกล่าวถึงเรื่องนี้ว่า เนิร์สซิ่งโฮมมีการเติบโตอย่างมากในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา มีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยปีละ 25.1% ในช่วงปี 2561-2566 และคาดการณ์ว่าจะมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยปีละ 30.5% ในระหว่างปี 2567-2571 พ.ศ. 2571 และในช่วงปี 2572-2576 คาดว่าจะมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยปีละ 15.0% และมูลค่าไม่น้อยกว่า 1.92 หมื่นล้านบาทในปี 2576
ซึ่งมีแนวโน้มในการพัฒนาไปในลักษณะของธุรกิจแฟรนไชส์ที่ผู้ประกอบการเนิร์สซิ่งโฮมอาจร่วมมือกับผู้ประกอบการโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์อื่นอยู่ เช่น ห้องชุด บ้านแนวราบ โรงแรม รีสอร์ต โดยปรับพื้นที่บางส่วนในโครงการให้เป็นเนิร์สซิ่งโฮม โดยเฉพาะการนำห้องชุดเหลือขายมาปรับเปลี่ยนหรือเพิ่มเติมฟังก์ชันเนิร์สซิ่งโฮมเข้าไป เพื่อสร้างจุดเด่นของโครงการในการดึงดูดให้ผู้ต้องการหาที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ยังมีกลุ่มผู้สูงอายุที่ต้องการปรับปรุงที่อยู่อาศัยเดิมที่ต้องการปรับปรุงที่อยู่อาศัยและปรับปรุงอาคารให้เป็นในลักษณะของเป็นเนิร์สซิ่งโฮม สะท้อนให้เห็นโอกาสของตลาดธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการก่อสร้างที่อาจมีการขยายตัวอีกมาก
REIC แนะต้องยกระดับมาตรฐาน ดึงดูดชาวต่างชาติวัยเกษียณ
หากต้องการขับเคลื่อนนโยบายดึงดูดชาวต่างชาติในกลุ่มที่เกษียณอายุเข้ามาพำนักระยะยาวในประเทศไทยให้ประสบความสำเร็จ REIC แนะว่า ไทยต้องมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่มีมาตรฐานให้มีมากขึ้น ควบคู่กับการพัฒนา Medical Hub และการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ ซึ่งจะช่วยทำให้ประเทศไทยเป็น Retirement Heaven และ Retirement Destination สำหรับผู้สูงอายุทั่วโลก
ภาพประกอบ: พิชามญชุ์ วรรณสาร
