“แม้ว่าความเสี่ยงของการขึ้นดอกเบี้ยจะมีน้อยลง แต่ถ้าเป็นไปได้อยากให้ลดดอกเบี้ยเพื่อให้ตลาดอสังหากลับมาคึกคักกว่านี้” วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวระหว่างการแถลงข่าวประจำปี 2567 เมื่อช่วงกลางเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา
คำพูดดังกล่าวเกิดขึ้นหลังจากหนึ่งในสัญญาณเตือนภัยที่กำลังดังขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้คือการที่ฟองสบู่ราคาบ้าน 1-3 ล้านบาทใกล้แตก?
ข่าวที่เกี่ยวข้อง:
- ฟองสบู่ราคาบ้าน 1-3 ล้านใกล้แตก? จากหนี้เสีย 1.2 แสนล้าน หลังคนรายได้น้อย-ปานกลางเริ่ม ‘ผ่อนบ้านไม่ไหว’ จากปัญหาค่าครองชีพที่แพงขึ้น
- อสังหาริมทรัพย์ปี 2567: นอกจากปลาใหญ่กินปลาเล็กแล้ว ยังจะมีปลาใหญ่กินกันเองด้วย
- หนี้ท่วมไทย…ปัญหาอยู่ที่ใคร? ‘บ้าน-รถยนต์’ ถูกยึด แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้น 50% เพราะคนผ่อนต่อไม่ไหว
รายงานของ DDproperty พบว่าที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุดในตลาด ด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านี้
สอดคล้องกับข้อมูลของเครดิตบูโรที่พบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงขึ้น ผู้ซื้อระดับล่างเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหวจากปัญหาค่าครองชีพที่แพงขึ้น โดยประมาณ 60-70% ของหนี้ที่กำลังจะเสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือประมาณ 1.2 แสนล้านบาท มีปัญหามาจากคนที่ผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง
“อัตราการเติบโตของหนี้บ้านกลุ่ม Special Mention (SM) ซึ่งหมายถึงหนี้ที่ค้างชำระเกิน 30 วันแต่ยังไม่เกิน 90 วัน สูงถึง 31% หมายความว่าคนเริ่มผ่อนบ้านไม่ค่อยไหว เห็นได้จากคนที่กู้ซื้อบ้านมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างต่ำและเป็นลูกหนี้ธนาคารของรัฐเป็นส่วนใหญ่ สะท้อนว่าสินเชื่อบ้านอาการเริ่มออก” สุรพล โอภาสเสถียร ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) ให้สัมภาษณ์กับ THE STANDARD WEALTH โดยแสดงความกังวลต่อสถานการณ์สินเชื่อบ้าน
ในมุมของผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหานั้น วิทการให้ความเห็นกับ THE STANDARD WEALTH ว่า วิกฤตที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท หนึ่งในสาเหตุมาจากหนี้ครัวเรือนสูง ซึ่งเป็นสาเหตุที่กระทบไปในหลายๆ อุตสาหกรรม ไม่เพียงแต่ที่อยู่อาศัยเท่านั้น อย่างเช่นในอุตสาหกรรมยานยนต์วันนี้เห็นภาพอัตราการคืนรถหลายแสนคันจากการมีหนี้สินเกินตัว
ซึ่งถ้ามองภาพ Long Term การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงคือการกลับไปแก้หนี้สินบัตรเครดิต การมีนโยบายเกี่ยวกับการกู้เงิน หรือเงื่อนไขการใช้เงินในอนาคตที่มากขึ้น เพื่อช่วยควบคุมอัตราการเกิดหนี้ครัวเรือน แต่ถ้ามอง Short Term ในการแก้วิกฤตที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทนั้น ตนคิดว่าสิ่งที่จะช่วยได้คือการลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เพื่อจะทำให้อัตราการผ่อนลดลง ตลอดจนนโยบายทางเศรษฐกิจที่จะช่วยกระตุ้นให้เกิดเงินหมุนเวียนมากขึ้น
“ในมุมของอัตราดอกเบี้ย อย่างที่ทุกท่านทราบ ทุกๆ 1% ของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจะมีผลต่อการผ่อนชำระที่เพิ่มขึ้น 7% ถ้าถามว่าอัตราดอกเบี้ยควรลดลงเท่าไรเพื่อแก้วิกฤตที่เกิดขึ้น อาจเป็นเรื่องยากที่จะคาดการณ์ แต่เชื่อว่าการขยับลงของอัตราดอกเบี้ยไม่ว่าเท่าไรมีผลต่อ Sentiment ของผู้บริโภคอย่างแน่นอน ไม่หวังว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงไปถึงจุดเดิม แต่หวังว่าจะมีการขยับเพื่อสร้าง Sentiment ให้ตลาดก็ยังดี” วิทการให้ความเห็น
ย้อนกลับไปเมื่อวันที่ 7 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติ 5 ต่อ 2 เสียง ให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ 2.5% ต่อปี เนื่องจากมองว่าเศรษฐกิจยังอยู่ในทิศทางขยายตัว
อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์หลายสำนัก รวมถึง InnovestX มองว่าการลดอัตราดอกเบี้ยภายในช่วงที่เหลือของปีนี้มีความเป็นไปได้มากขึ้น เห็นได้จากมติเสียงแตก 5 ต่อ 2 เสียง สะท้อนว่า กนง. ยังส่งสัญญาณปรับท่าทีที่ผ่อนคลายขึ้น
ท่ามกลางฟองสบู่ราคาบ้าน 1-3 ล้านบาทใกล้แตก กลุ่มผู้ประกอบการต้องปรับตัวหาแนวทางเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ อย่าง ‘พฤกษา’ ก็ได้ระบุชัดเจนถึงการมุ่งเน้นสินค้ากลุ่มกลาง-บน ปรับลดสัดส่วนสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นสิ่งที่สร้างชื่อให้กับพฤกษาจาก 70% เหลือ 40% มุ่งเน้นสินค้ากลุ่มราคา 3-7 ล้านบาท และมากกว่า 7 ล้านบาท ให้มากกว่า 30% เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันมากขึ้น ซึ่งตอนนี้กำลังซื้อกลุ่มล่างเปราะบาง ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านใหม่สูงขึ้น
รวมถึง SC Asset เองก็บอกว่าจะทำบ้าน Introvert และ Extrovert ที่จะขายในราคา 8-12 ล้านบาท ซึ่งมาจากความคิดที่ว่ายุคที่ผู้บริโภคมีความสนใจแตกต่างกัน การใช้ One size fit all จึงไม่ได้ผลอีกแล้ว จึงต้องหยิบ One size doesn’t fit all มาแทน เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า ซึ่งเราจะพบว่ากลุ่มคน Introvert และ Extrovert นั้นมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่ไม่เหมือนกัน
ขณะที่เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยว่าปีนี้จะมีการพัฒนาใหม่จำนวน 48 โครงการ มูลค่าประมาณ 5.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งแบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 15 โครงการ มูลค่า 2.3 หมื่นล้านบาท, ทาวน์โฮมและบ้านแฝด 23 โครงการ มูลค่า 1.93 หมื่นล้านบาท, คอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่า 1.25 หมื่นล้านบาท และโครงการในต่างจังหวัด 4 โครงการ มูลค่า 3.2 พันล้านบาท และโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย (Ongoing Projects) 164 โครงการ ซึ่งจะเป็นคีย์สำคัญในการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง (Cash Inflow) โดยตั้งเป้ายอดขาย 5.7 หมื่นล้านบาท เป้ารายได้รวม 100% JV ที่ 5.37 หมื่นล้านบาท
