จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มหาวิทยาลัยแห่งแรกของประเทศไทย นอกจากความเป็นสถาบันการศึกษาอันเก่าแก่พร้อมชื่อเสียงด้านวิชาการที่มีมายาวนานแล้ว อีกด้านหนึ่งมหาวิทยาลัยแห่งนี้ยังมี ‘สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย’ หน่วยงานที่ทำกำไรจากที่ดินทำเลทองใจกลางเมืองนับแต่ความเป็นเมืองขยายจากพระนครมาทางฝั่งตะวันออก จุฬาฯ ทำธุรกิจจากการเป็นแลนด์ลอร์ดมานานกว่าครึ่งศตวรรษ เป็นเจ้าของที่ดินย่านดังอย่างสยามสแควร์ สามย่าน สวนหลวง มาบุญครอง ฯลฯ 

 

ล่าสุดมีประเด็นที่ประชาชนให้ความสนใจ กรณีอาคารโรงภาพยนตร์สกาลาถูกทุบรื้อโดยเอกชนผู้เช่ารายใหม่ คือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ซึ่งชนะประมูลบริเวณ Block A สยามสแควร์ ได้สิทธิเช่าระยะยาว 30 ปี จ่ายค่าตอบแทนรวมแล้วไม่ต่ำกว่า 5,902 ล้านบาท แยกเป็นค่าตอบแทนการทำสัญญา 742 ล้านบาท และค่าตอบแทนรายปี 30 ปี รวม 5,160 ล้านบาท  

 

 

สำหรับผู้เช่าก่อนหน้านี้คือเครือเอเพ็กซ์ (Apex) ของตระกูลตันสัจจา เจ้าของโรงหนังสยาม ลิโด สกาลา ซึ่งหมดสัญญาเช่ากับสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ แล้ว หลังจากอยู่คู่สยามสแควร์มายาวนานหลายสิบปี

 

THE STANDARD สัมภาษณ์ ‘พรรษิษฐ์ ต่อสุวรรณ’ ผู้เขียนหนังสือ ‘การเมืองเรื่องสยามสแควร์’ อาจารย์พิเศษด้านสถาปัตยกรรมที่บรรยายให้กับหลายมหาวิทยาลัย เคยเช่าพื้นที่ในสยามสแควร์เป็นออฟฟิศประกอบธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ และใช้ชีวิตในย่านสยามสแควร์มาตั้งแต่เด็ก ล่าสุดเพิ่งย้ายออกจากสยามสแควร์ช่วงต้นปี 2564 นี้เอง 

 

 

การทุบรื้ออาคารโรงหนังสกาลา ผู้เช่ารายใหม่มีความชอบธรรมตามกฎหมายที่จะทำได้ แต่เรื่องนี้คุณมองว่ามีประเด็นอะไรที่จุฬาฯ ไม่ควรละเลย 

 

พรรษิษฐ์: สกาลาหมดสัญญา ก่อนหน้านั้นมีการยืดเยื้ออยู่พอสมควร แต่ก็เข้าใจว่าโรงภาพยนตร์ทำธุรกิจแบบนี้ต่อไปค่อนข้างลำบาก ยุคสมัยมันเปลี่ยน โรงงภาพยนตร์ทั้ง 3 โรง สกาลา ลิโด สยาม ได้ทำหน้าที่ของมันสำหรับการเป็นต้นแบบของมัลติเพล็กซ์ยุคแรกได้อย่างสมบูรณ์ที่สุด ปิดฉากได้อย่างเท่สุดๆ แล้ว 

 

ทีนี้กลุ่ม Apex เจ้าของตึก เขาก็ใช้ชีวิตอยู่ที่นี่มาเท่าๆ กับคุณพ่อของผม (อาจารย์รังสรรค์ ต่อสุวรรณ) ก็ 40-50 ปีแล้ว โอเค ถึงเวลาที่เขาจะต้องมูฟออนต่อไป ไม่ว่าจะกลับไปอยู่สวนนงนุชหรืออะไรก็แล้วแต่ ก็เป็นสิ่งที่พอเข้าใจได้ 

 

แต่บังเอิญตัวตึกสกาลาหรือลิโด มันไม่ใช่ตัวตึกสวยอย่างเดียว มันมีความทรงจำเยอะ มีเรื่องราว ผมอยากจะใช้คำว่า ‘ประวัติศาสตร์’ ซึ่งเรามักจะเข้าใจว่าประวัติศาสตร์เป็นคำยิ่งใหญ่มาก เหมือนกับพระนเรศวรกู้ชาติ หรือ พระเจ้าตากกู้ชาติ ทั้งที่ประวัติศาสตร์อาจจะไม่ใช่เรื่องใหญ่ขนาดนั้น – มันเป็นประวัติศาสตร์ของผู้คนธรรมดา ซึ่งสังคมไทยไม่ค่อยให้ค่า ไม่ค่อยให้ความสำคัญ  

 

แต่ว่าพวกเรารวมถึงคนรุ่นใหม่รู้สึกว่ามันมีค่า ผมยังแปลกใจที่มีนิสิตมาต่อสู้ส่งเสียงเพื่อจะบอกว่าควรต้องเก็บไว้หรือควรต้องทำอะไรสักอย่างเพื่อเก็บคุณค่าตรงนี้ไว้ นิสิตพวกนี้รู้ค่าตรงนี้ได้อย่างไร ในขณะที่เขาไม่ได้ใช้ชีวิตตรงนี้ ถ้าเป็นคนรุ่นผมยังมีความร่วมสมัยกับ 3 โรงภาพยนตร์นี้มากๆ คน Gen X, Gen Y จะมีประสบการณ์ร่วมที่นี่ค่อนข้างเยอะ 

 

 

สกาลาดูเฟิร์สคลาสที่สุดในโรงภาพยนตร์ 3 โรงของตระกูลตันสัจจา แบบสถาปัตยกรรมดูแกรนด์มาก โค้งสวิงสวาย สกาลาไม่เชื่อมกับตัวตึกแถวอย่างโรงหนังสยามกับลิโด และรูปแบบที่ดินก็ไม่ได้เป็นสี่เหลี่ยม เพราะฉะนั้นมันก็จะดีไซน์แบบประหลาดนิดหนึ่ง ส่วนที่เขาตั้งใจให้ดูแกรนด์เพราะเป็นแห่งที่ 3 นับจากสยาม ลิโด ต่อมาเป็นสกาลา เป็นย่านใหม่ที่หรูหราในสมัยสร้างโรงภาพยนตร์นี้

 

เรารู้สึกว่าตรงนี้ 1. มีคุณค่าทางความทรงจำของผู้คน ประกอบกับ 2. ตึกสวย ผมคิดว่าก็มีเหตุผลมากพอที่ควรจะต้องพิจารณาอย่างดี แต่ว่าสิ่งที่สำคัญไปกว่า 2 เหตุผลขั้นต้นก็คือ เจ้าของหรือแลนด์ลอร์ดก็คือจุฬาฯ ซึ่งเป็นสถาบันการศึกษาชั้นนำของประเทศไทย ควรจะต้องมีบทบาทภาระหน้าที่ หรือแสดงบทบาทในเชิงรุกมากกว่าประชาชนด้วยซ้ำไป แต่เขาไม่ได้ทำ ทีแรกผมก็ดีใจนะที่เขาให้สัมปทานเซ็นทรัล

 

ดีใจว่าตึกสกาลาน่าจะอยู่แน่นอน แต่หลังจากนั้นสัก 2-3 วันก็คิดว่า คงไม่อยู่หรอก เพราะเขาจะเจ๊งจะขาดทุน เพราะจุฬาฯ คิดค่าเช่าสูง ถ้าจะเก็บบางส่วนคือเก็บหน้ากากไว้ก็คงไม่ได้ เพราะบังเอิญหน้ากากไม่ได้เป็น Facade บางๆ แต่เป็นล็อบบี้ข้างในที่เป็นบันไดขึ้นไป พื้นที่ตรงล็อบบี้มันกินเนื้อที่ของทั้งบล็อก 30-40% ซึ่งเยอะ เอาไปปล่อยเช่าทำมาหากินไม่ได้เลย ถ้าเก็บสกาลาไว้จะต้องเสียพื้นที่ตรงนี้ไปเลย แล้วข้างบนก็สร้างตึกสูงไม่ได้ ตึกสูงต้องถูกร่นไปอยู่ข้างหลัง ถ้าสร้างตึกสูงก็จะผอมมาก 

 

ถ้าทำแบบนั้นอาจจะไม่คุ้ม เพราะว่ากันจริงๆ แล้ว Value ของอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในสยามสแควร์ Value ที่แพงที่สุดอยู่ไม่เกิน 3 ชั้นล่าง ถ้าเกินชั้น 3 ก็แทบจะไม่มีอนาคตเลย เขาจะต้องนึกถึงเรื่องนี้ เพราะบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เขามีภาระค่าเช่า จะแตกต่างจากตึก SIAMSCAPE ที่อยู่ใกล้ๆ กันตึกนั้นจุฬาฯ ลงทุนเอง ตรงนั้นไม่ต้องคิดอะไรเยอะ เพราะเขาไม่มีต้นทุนค่าเช่า เขามีแต่ต้นทุนค่าก่อสร้าง 

 

ขณะที่เซ็นทรัลมีต้นทุนค่าเช่าบวกค่าก่อสร้างด้วย เพราะฉะนั้น เขาต้องคิดด้วยว่าทำอย่างไรจะคุ้ม ซึ่งก็คงพยายามแล้ว แล้วคำตอบคือ เขาทำไม่ได้

 

 

ก่อนหน้านี้มีทางออกทางไหนที่จะอนุรักษ์ตัวตึกสกาลาไว้ได้บ้าง 

 

พรรษิษฐ์: ทางออกก่อนที่จะมาถึงวันนี้ซึ่งตอนนี้สกาลาถูกทุบไปแล้ว ถ้าจะอนุรักษ์ตัวตึกสกาลา คือต้องไม่ให้สัมปทาน เพราะตัวตึกจะถูกทุบแน่นอน ทางเดียวคือจุฬาฯ ต้องลงทุนเอง แล้วลงทุนแบบมีจิตสาธารณะซึ่งไม่ใช่การบริจาค แต่เป็นการสร้างคุณค่าให้เกิดขึ้นด้วย Value เชิงคุณภาพ ไม่ใช่ลงทุนแบบ Maximize Profit 

 

เขาจะต้องหาวิธีเก็บทั้งความสวยทางสถาปัตยกรรมยุคโมเดิร์นในประเทศไทย และความทรงจำเกี่ยวกับโรงหนังมาเป็น Mixed-use แบบใหม่ ซึ่งสามารถทำกำไรได้ แต่ถึงทำกำไรจากตัวตึกสกาลาไม่ได้ ก็ต้องทำกำไรให้กับเพื่อนบ้านได้ เขาเป็นซูเปอร์แลนด์ลอร์ด จะได้เก็บค่าเช่าจากเพื่อนบ้านข้างๆ คล้ายๆ การสร้างสวน ‘อุทยาน 100 ปี จุฬาฯ’ ซึ่งตัวสวนไม่ได้ทำเงิน แต่สวนสร้าง Value ให้ตึกคอนโดมิเนียม 2 ตึกที่เขากำลังสร้างอยู่ มีสิ่งแวดล้อมที่ดี มีธรรมชาติผ่อนคลาย แล้วอัปราคาคอนโดมิเนียมได้ คล้ายๆ แบบนี้ สกาลาก็ทำหน้าที่คล้ายๆ กับสวนแบบนั้น 

 

แต่เขาจำเป็นจะต้องให้ผู้เชี่ยวชาญ หรือคนที่มีจินตนาการ หรือคนที่มีความสามารถมาช่วยกันคิดตรงนี้ จุฬาฯ มีศิษย์เก่าเป็นเทพในวงการต่างๆ มากมาย ถ้าให้ศิษย์เก่ามาระดมความคิดมาสร้างชื่อให้เป็นมหาวิทยาลัยระดับโลก เขาก็อยากมาและเขาก็ได้หน้าด้วย อย่างมหาวิทยาลัยศิลปากรก็เชิญศิษย์เก่ามารีโนเวตแคมปัสใหม่ คุณเมธา บุนนาค ยังมาทำให้ด้วยความยินดี 

 

ผมเคยได้ยินว่า มีภาควิชาในจุฬาฯ นั่นแหละ มีด้านการละครการแสดง จุฬาฯ ยังไม่มีโรงละครเลย ทำไมมหาวิทยาลัยไม่ทำสิ่งเหล่านี้ให้กับการศึกษาบ้างล่ะ ให้โดยตรงเลยนะ ให้มาใช้สกาลาได้ อย่างน้อยมีคนอยากใช้ จะเก็บโรงภาพยนตร์ไว้ด้วยก็ยังได้ ซึ่งมันต้องผ่านการคิด 

 

ที่ผ่านมาไม่ได้ผ่านการคิด คิดอยู่อย่างเดียวคือ จะทำอย่างไรให้ได้เงินเร็วๆ และเยอะๆ เท่านั้นเอง แต่ถ้าคิดลุ่มลึกกว่านี้สุดท้ายก็ได้เงินเยอะอยู่ดี อาจจะได้เยอะกว่านี้ด้วยซ้ำไป แล้วก็ได้หน้าได้ตาด้วย จะดูฉลาดกว่าเดิมเยอะด้วย นี่คือปัญหาการบริหารจัดการ

 

แล้วทุกครั้งที่มีการทุบทิ้งสร้างใหม่ นั่นคือโอกาสของการรั่วไหลอะไรต่างๆ มากมาย จุฬาฯ คือแบบจำลองประเทศไทย 

 

 

มหาวิทยาลัยต่างๆ มีสำนักงานจัดการทรัพย์สินของทุกมหาวิทยาลัย แต่คุณมองว่าสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ แตกต่างจากมหาวิทยาลัยอื่นอย่างไร 

 

พรรษิษฐ์: แตกต่าง เพราะเขามีทรัพย์สินมูลค่าสูงกว่าคนอื่นเยอะ คนอื่นอาจจะมีแค่ตึกแถว 10 คูหาอะไรแบบนี้ แต่จุฬาฯ มีศูนย์การค้าตั้งกี่ศูนย์ มี Office Building กี่ตึก มีโรงแรมกี่โรง มีคอนโดมิเนียมกี่แท่ง เขามีสินทรัพย์ (Asset) สูงกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ตั้งหลายบริษัทนะ นี่คือข้อแตกต่าง 

 

และวิธีการบริหารมีความคลุมเครือระหว่างความเป็นเอกชนหรือมหาวิทยาลัยในกำกับของรัฐ (ตามพระราชบัญญัติจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พ.ศ. 2551 ยังคงเป็นมหาวิทยาลัยของรัฐที่ได้รับการสนับสนุนงบประมาณแผ่นดิน) ซึ่งยังรับงบประมาณจากภาษีประชาชน ไม่ใช่เฉพาะจุฬาฯ ทุกมหาวิทยาลัยยังขอเงินงบประมาณของรัฐอยู่ แต่เงินที่หาได้จากสำนักงานจัดการทรัพย์สินฯ กลับไม่ให้ใครยุ่ง นี่คือมหาวิทยาลัยในกำกับของรัฐ หรือว่ามีใครทราบรายละเอียดหรือเปล่า ผมก็ไม่ทราบ 

 

แม้กระทั่งบุคลากรในจุฬาฯ เองก็อยากทราบเยอะนะ ทั้งอาจารย์ ทีมวิจัย นิสิต นักการ มีเงินสนับสนุนเพียงพอไหม ถ้าเปรียบเทียบกับตึกต่างๆ ที่มีอยู่ในปทุมวัน เงินรายได้ไม่ใช่การดำเนินงานเพียง 1-2 ปี แต่ผ่านมาครึ่งศตวรรษแล้ว 

 

ครั้งแรกที่บริษัทซีคอน เริ่มตอกเสาเข็มแรกสร้างตึกแถว นั่นคือการนับหนึ่งของการเก็บผลประโยชน์ จากการปล่อยเช่าเพื่อการพาณิชย์ 50 กว่าปีแล้ว ครึ่งศตวรรษแล้ว ที่จุฬาฯ มีวิวัฒนาการหาประโยชน์จากการพาณิชย์ โดยที่มีศักยภาพเปลี่ยนแปลงเยอะมาก 

 

 

ทำกำไรไม่ว่า แต่มีคำถามว่าคืนอะไรให้สังคม

 

พรรษิษฐ์: ทุกอย่างต้องมีเหตุผล คือจะทำกำไรจะสร้างแคมปัสใหม่ เราไปยุ่งไม่ได้ แต่ในฐานะประชาชนมีสิทธิถามได้ คุณได้ใช้ทรัพยากรไปอย่างไรบ้าง นอกจากจะลงทุนไปเรื่อยๆ จากเดิมเป็นแลนลอร์ดเก็บค่าเช่าอย่างเดียว กระทั่งมีการลงทุนเองเกิดขึ้น หลายโครงการ เช่น

1. จามจุรีสแควร์ ซึ่งมีศูนย์การค้า ออฟฟิศ คอนโดมิเนียม 
2. สยามสแควร์วัน เป็นศูนย์การค้า 
3. คอนโดมิเนียม CU Terrace ตรงข้างๆ สวน ‘อุทยาน 100 ปี จุฬาฯ’ อีก 2 อาคาร ขายสิทธิการใช้ประโยชน์ 30 ปี ประชาชนซื้อสิทธิอยู่อาศัยระยะยาว 30 ปี และเปิดปลายว่าต่ออายุได้ ฉะนั้นเหมือนการเซ้ง ไม่ได้โฉนดแต่ได้สัญญาการใช้ห้องแล้วก็ขายสัญญานี้ต่อได้ ถ้ามีคนแย่งกันซื้อก็ได้กำไรไป 
4. SIAMSCAPE ในสยามสแควร์ ตรงข้ามมาบุญครอง พื้นที่เดิมเป็นโบนันซ่า 
5. คอนโดใหม่ที่กำลังจะสร้างทับศาลเจ้าแม่ทับทิม 

 

ส่วนที่สัมปทานเอกชนที่รับไปเป็นก้อน เช่น มาบุญครอง สามย่านมิตรทาวน์ โรงแรมโนโวเทล แล้วก็ดิจิตอล เกตเวย์ มีตึกแถวต่างๆ ดั้งเดิมที่ยังเก็บผลประโยชน์อยู่ มีโครงการเล็กๆ น้อยๆ I’m Park Chula คอมมูนิตี้มอลล์ ช้อปปิ้งมอลล์ สวนหลวงสแควร์ตึกเก่ารีโนเวต สเตเดียมวัน ซึ่งให้เอกชนมาลงทุน เป็นต้น 

 

ถ้าเป็นเอกชนลงทุน มหาวิทยาลัยรับเงินอย่างเดียว เป็นแลนด์ลอร์ดไม่ต้องก่อสร้าง มีรายได้แบบนี้อยู่ ซึ่งเช็กไม่ยากว่าเงินไปไหน แล้วรายได้จากมาบุญครองตึกเดียวก็สร้างได้ตั้งหลายตึก 

 

จึงมีคำถามใหญ่ว่าเงินถูกใช้ไปอย่างไร ตรงนี้เป็นสิ่งสำคัญ สำคัญกว่าการอนุรักษ์ตึกสกาลาหรือไม่อนุรักษ์ ถ้าตราบใดความคลุมเครือไม่ถูกทำให้กระจ่าง ปัญหาอย่างการทุบสกาลาจะมีไปเรื่อยๆ เพราะเขาจะไม่สนใจอะไรนอกจากให้ได้เงินเยอะๆ และเร็วๆ ไม่ว่าจะมีคุณค่าหรือไม่ 

 

 

มองจุฬาฯ ควรทำแตกต่างจากเอกชนไหม

 

ถ้าเป็นเอกชนทำ เราเข้าใจได้ แต่นี่เป็นหน่วยงานของรัฐ ไม่ใช่แค่นั้นยังเป็นสถาบันการศึกษาชั้นสูง มีเกียรติ ชื่อมหาวิทยาลัยยังเป็นพระนามของพระมหากษัตริย์เลย แบบนี้แล้วประชาชนทั่วไปจะไม่เกี่ยวข้องได้หรือ ผมว่าคนไทยทุกคนต้องมีสิทธิถาม แต่เขาก็มีสิทธิที่จะไม่ตอบก็ได้ พอเขาไม่ตอบ เราก็ต้องสันนิษฐานเองว่าคืออะไร ทีนี้ข้อสันนิษฐานไม่น่าจะเป็นไปในทางดี ทั้งที่จริงๆ แล้วอาจจะไม่มีอะไรเลยก็ได้

 

ถ้าเป็นที่ดินบรรพบุรุษ ผู้บริหารมหาวิทยาลัยก็คงไปยุ่งอะไรกับเขาไม่ได้เพราะเป็นสมบัติเขา แต่นี่เป็นของหลวง ก็ปล่อยให้ทุบ นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้น ถ้าสังคมยอมรับสิ่งเหล่านี้ ก็ไม่แปลกที่ผู้บริหารทุกหน่วยงานทุกระดับในประเทศนี้ก็จะทำอะไรแบบนี้ คือทำอะไรก็ได้ ตราบใดที่เขามีอำนาจ

 

 

คุณเขียนหนังสือ ‘การเมืองเรื่องสยามสแควร์’ เห็นความเปลี่ยนการใช้ที่ดินแต่ละยุคอย่างไร

 

พรรษิษฐ์: เดิมที่ดินเป็นของพระมหากษัตริย์ แถวนี้ไม่ใช่ที่กลางเมือง แต่เป็นที่ชานเมืองเป็นท้องนา เมื่อก่อนเมืองคือพระนคร ส่วนที่เลยหัวลำโพงมาเป็นนอกเมือง แล้วตรงนี้ค่อนข้างไกลเมือง เหตุที่บอกว่าไกลเพราะมีการสร้างวังเป็นที่พักตากอากาศ แบ่งที่ดินให้พระราชโอรส ปรากฏเป็นวังต่างๆ ซึ่งปัจจุบันที่ดินเป็นเซ็นทรัลเวิลด์, สนามศุภชลาศัย เป็นต้น 

 

แต่ผมเพิ่งมาทราบ มีข้อมูลอีกแบบที่ถกเถียงกันได้ ข้อมูลนี้บอกว่ามหาวิทยาลัยตั้งแต่สมัยเป็นโรงเรียน ไม่เคยได้รับพระราชทานที่ดิน แต่ได้รับอนุญาตให้ใช้เพื่อการศึกษา และต้องจ่ายค่าเช่ามาโดยตลอดซึ่งก็คงไม่แพง ในสมัยสมบูรณาญาสิทธิราชย์มหาวิทยาลัยไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ต่อมาสมัยรัฐบาลจอมพล ป. พิบูลสงคราม มีความเปลี่ยนแปลงหลายอย่าง รวมถึงโอนที่ดินตรงนี้ให้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยด้วย   

 

 

พัฒนาการการทำธุรกิจของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ 

 

พรรษิษฐ์: เมื่อประมาณ 50 ปีที่แล้ว สมัยจอมพล ประภาส จารุเสถียร เป็นอธิการบดี เป็นยุคที่จุฬาฯ เริ่มทำพื้นที่การค้าครั้งแรก จุฬาฯ ให้เหตุผลว่ามหาวิทยาลัยขาดแคลนทุนทรัพย์ในการจัดการเรื่องการศึกษา ซึ่งสมัยนั้นก็คงจะเป็นความเป็นจริง 

 

แล้วมีเอกชนมาเสนอว่า พื้นที่ส่วนใหญ่ไม่ได้ใช้ทำการศึกษา แต่มีหน่วยงานราชการยืมไปทำอย่างอื่น และพื้นที่ที่เหลือก็มีชาวบ้านบุกรุกมาอยู่เป็นชุมชนแออัดตั้งแต่สามย่านไปจนถึงหลังสนามศุภชลาศัย สยามสแควร์ก็เป็นบ้านคนอยู่แบบแออัด 

 

ผมก็ไม่ทันได้เห็นตอนเป็นชุมชนแออัด แต่ทราบว่าตอนนั้นเอกชนมาเสนอว่าเขามีเทคโนโลยีใหม่ที่ก่อสร้างเร็ว จะมาก่อสร้างตึกแถวให้ คนที่ต้องการใช้ตึกแถวทำการค้าขาย ก็จ่ายค่าเซ้งให้บริษัทที่มาก่อสร้าง แล้วก็จ่ายค่าเช่าให้กับจุฬาฯ ตอนนั้นตกลงกันว่าให้มหาวิทยาลัยเก็บค่าเช่า 30 ปี เป็นแนวทางนี้เกือบหมด 

 

 

บริษัทเอกชนที่มาทำตอนนั้นคือบริษัทซีคอน ของคุณกอบชัย ซอโสตถิกุล มาเสนอและดำเนินการทั้งหมด ตั้งแต่สามย่าน สวนหลวง รวมถึงสยามสแควร์ ด้วยความที่สยามสแควร์ทำทีหลังจึงวางผังได้ดีกว่า นอกจากนั้นยังเป็นพื้นที่ที่อยู่ใกล้ราชประสงค์ ซึ่งสมัยนั้นก็มีอาคารพาณิชย์ และเป็นชุมชนการค้าตัดเสื้อผ้า 

 

สมัยนั้นชุมชนแออัดเกิดเหตุการณ์ไฟไหม้บ่อย พอไฟไหม้แล้วชาวบ้านก็ต้องออกไปเพราะไม่มีกรรมสิทธิ์ หลังจากนั้นพื้นที่ก็จะถูกสร้างอาคารขึ้นมาแทนที่ 

 

ตอนผมมาสยามสแควร์ก็เห็นเป็นตึกแถวหมดแล้ว แล้วก็ผ่านช่วงเวลาของธุรกิจการค้าในสยามสแควร์ทุกยุค ไม่ว่าจะสมัยมีสำนักพิมพ์ มีร้านหนังสือดวงกมล บรรณกิจ เดอะบุ๊คเชสท์ ดอกหญ้า สมัยที่มีสุกี้โคคา สุกี้แคนตัน เปิดที่สยามสแควร์ สุกี้โคคาเริ่มต้นที่สุรวงศ์แต่มาดังที่สยาม เพราะมีนักเรียนนิสิตเยอะ โดยเฉพาะหลัง 2520 มีการติวเข้ามหาวิทยาลัยเยอะ นักเรียนเข้ามาเรียนพิเศษ ร้านสุกี้จึงเป็นที่พบปะสังสรรค์ รวมถึงไดโดมอนอยู่ซอย 3 ก็ดังมาก ส่วน MK ก็เริ่มที่สยามสแควร์เช่นกัน  

 

 

ยุคการเก็บค่าเช่าอย่างก้าวกระโดด

 

พรรษิษฐ์: สยามสแควร์ไม่ได้ร่ำรวยมาตลอดตั้งแต่ต้น ธุรกิจบางอย่างไปไม่รอด แล้วแต่ช่วงเวลา อย่างช่วงแรกๆ ผู้เช่าที่เช่าจากจุฬาฯ เขาหารายได้โดยให้คนอื่นเช่าช่วง นอกจากนั้น ผู้เช่าได้ดัดแปลงตึกเป็นพื้นที่สอนพิเศษเฉพาะชั้นบน ส่วนชั้นล่างไว้ค้าขายอย่างอื่น ต่อมาธุรกิจติวเตอร์ที่เคยเช่าที่ของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์บริเวณถนนราชดำเนิน ก็ย้ายมาเช่าที่สยามสแควร์เพราะเป็นแหล่งวัยรุ่น ตรงเป้าหมายทางการตลาดมากกว่า และได้มาเซ้งทั้งห้องเพื่อทำธุรกิจติวเตอร์ทั้งชั้นบนชั้นล่าง ก่อนปี 2540 สยามสแควร์จึงถูกขนานนามว่าเป็นย่านวัยรุ่น   

 

หลังจากนั้นเกิดกระแสจะขึ้นค่าเช่า เพราะจุฬาฯ รู้สึกว่าผู้ที่เซ้งอาคารไปสามารถทำกำไรจากการปล่อยเช่าช่วงได้เยอะมาก เป็นการเอาเปรียบมหาวิทยาลัย แต่มีการต่อต้านจากผู้ประกอบการช่วงหลังปี 2540 

 

จนกระทั่งปี 2548 จุฬาฯ มีนโยบายที่แข็งกร้าวขึ้นค่าเช่าแบบก้าวกระโดดประมาณ 600% โดยอ้างว่าผู้เช่าไปปล่อยเช่าช่วงได้กำไรมหาศาล ซึ่งก็มีจริงแต่ไม่ใช่ผู้เช่าทุกห้อง เป็นการขึ้นค่าเช่าที่ใครอยู่ได้ก็อยู่ ใครอยู่ไม่ได้ก็ออกไป เป็นไปตามนั้น

 

 

ครั้งแรกที่สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ เป็นมากกว่าแลนด์ลอร์ด 

 

พรรษิษฐ์: จุฬาฯ เริ่มทำมากกว่าการเป็นแลนด์ลอร์ดที่ปล่อยเช่าที่ดิน โดยเริ่มมาลงทุนเอง ก่อสร้างตึกแรกที่ปัจจุบันคือจามจุรีสแควร์ มีบริษัทญี่ปุ่นมาสร้างค้างไว้ไม่สำเร็จ ถูกปล่อยร้างช่วงเกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ก็ยังเป็นคำถามว่าตอนนั้นจุฬาฯ ทำได้หรือไม่ เพราะกฎหมายไม่ได้อนุญาตให้ลงทุนเอง แต่เขาก็จะบอกว่ากฎหมายไม่ได้ห้าม 

 

พอปี 2551 จุฬาฯ ออกนอกระบบ ผ่านกฎหมายที่อนุญาตให้จุฬาฯ ลงทุนก่อสร้างเองได้ จุฬาฯ มาลงทุนสร้างต่อด้วยเงินสด 3,000 ล้านบาท โดยมีกฎหมายรองรับ ปัจจุบันก็คือจามจุรีสแควร์ แต่แปลว่าก่อนหน้านั้นทำโดยไม่มีกฎหมายให้ทำ ใช่หรือไม่

 

หลังปี 2551 กายภาพของสยามสแควร์เปลี่ยนไปอย่างรุนแรง เดิมมหาวิทยาลัยจะให้สัมปทานเอกชนลงทุนก่อสร้างให้เกิดผลประโยชน์ระยะยาว มหาวิทยาลัยไม่เคยลงทุน ไม่ว่าจะเป็นมาบุญครอง โรงแรมโนโวเทล รวมถึงโรงภาพยนตร์ 3 โรงก็เป็นการให้สัมปทานเอกชนก่อสร้าง เอกชนควักเงินก่อสร้างตึกแล้วเก็บผลประโยชน์ตามสัญญา จะ 20-30 ปีแล้วแต่รายละเอียด อย่างมาบุญครอง 30 ปี เขาก็ลงทุนแล้วก็เก็บผลประโยชน์ไป 30 ปี 

 

ส่วนมหาวิทยาลัยได้เงินก้อนตามสัญญาตั้งแต่แรก คือเงินปากถุงก้อนหนึ่ง บวกค่าเช่าผ่อนจ่ายเป็นรายปี รวมยอดที่มหาวิทยาลัยคิดจบแล้วตั้งแต่เซ็นสัญญาวันแรก มหาวิทยาลัยทำแบบนั้นมาตลอด 

 

 

จนกระทั่งหลังปี 2551 ที่มหาวิทยาลัยเริ่มลงทุนเอง โครงการแรกคือ จามจุรีสแควร์ โครงการต่อมา สยามสแควร์วัน ศูนย์การค้าที่เกิดขึ้นหลังไฟไหม้โรงภาพยนตร์สยาม เป็นอุบัติเหตุหรือเปล่าไม่ทราบ เกิดขึ้นขณะมีเหตุการณ์สลายการชุมนุมคนเสื้อแดงปี 2553 พอไฟไหม้ก็มีการทุบรื้อตึกแถวออกทั้งหมด ทุบเสร็จปุ๊บก็มีแบบศูนย์การค้าพอดี คงออกแบบไว้รอหมดสัญญาจะได้สร้าง แต่บังเอิญไฟไหม้ก่อน จึงได้สร้างเลย นี่เป็นการลงทุนโครงการที่ 2 ต่อจากจามจุรีสแควร์ 

 

เคยมีคนมาถามผมว่า รายได้ในสยามสแควร์เป็นเท่าไร ผมบอกว่าตอบยากมาก เนื่องจากไม่ได้ถูกแบ่งเป็น 600 คูหาอีกแล้ว แต่ปล่อยเช่ายุบยิบไปหมด บางจุดปล่อยเช่าเป็นคูหา บางจุดปล่อยเป็นซอก เช่น 1 ห้องแบ่งเป็น 2 ส่วน 

 

ครอบครัวผมเช่าประกอบธุรกิจในสยามสแควร์มานานก่อนปี 2515 แต่ได้ย้ายมาอยู่ซอย 3 ตั้งแต่ปี 2515 และเพิ่งย้ายออกเมื่อต้นปี 2564     

 

 

จุฬาฯ กับการฟ้องร้องขับไล่

 

พรรษิษฐ์: จุฬาฯ มีวิธีที่ทำกับผู้เช่าหลายรายเช่นเดียวกัน ถ้าจะสร้างอะไรใหม่ๆ หรือจะเอาที่ไปให้ผู้เช่ารายใหม่ๆ เมื่อไม่ย้ายออกก็จะฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายสูงๆ ทีนี้ตึกแถวที่อยู่สามย่าน เชียงกง สวนหลวง พอโดนหมายศาล แล้วเจอการเรียกค่าเสียหายสูงๆ ส่วนใหญ่ก็ยอมแพ้หมดเพราะชาวบ้านสู้ไม่ไหว กลัวถูกยึดทุกอย่างที่มี ถ้าเป็นฝ่ายแพ้  

 

อย่างคนที่อาศัยบริเวณศาลเจ้าแม่ทับทิม เป็นทายาทครอบครัวที่คนรุ่นก่อนเป็นคนเชิญเจ้าแม่ทับทิมจากแม่น้ำเจ้าพระยามาอยู่ในชุมชน ทายาทครอบครัวนี้เล่าว่าโดนฟ้อง 600 ล้าน ถ้าไม่ยอมย้ายออกไป เพราะกำลังจะสร้างคอนโดมิเนียมมูลค่าพันล้าน 

 

ถ้าคิดในเรื่องทางแพ่งในธุรกิจปกติมันก็โอเคนะ สมมติผมเป็นเจ้าของตึกแถว แล้วผมไม่อยากให้เขาอยู่ ผมก็ฟ้องขับไล่มันก็เป็นสิทธิอันชอบธรรมของผม 

 

แต่ในแง่นี้ผมคิดว่ามหาวิทยาลัยไม่ใช่ของส่วนตัว มหาวิทยาลัยยังทรงสิทธิที่จะฟ้องได้อยู่ แต่มหาวิทยาลัยจะต้องอธิบายว่า ในการเอาทรัพยากรของมหาวิทยาลัยไปใช้แล้วได้อะไรคืนมาบ้าง เราคงไม่ได้ต้องการให้พื้นที่ในมหาวิทยาลัยเต็มไปด้วยพื้นที่เสื่อมโทรม ถ้าคุยด้วยเหตุผลว่ามหาวิทยาลัยจำเป็นต้องเปลี่ยนจากตึกแถวเป็นอาคารขนาดใหญ่เพื่อจะเอามาทำอะไรให้สังคมในมิติอื่นๆ คนเช่าก็ยินดีจากกันด้วยดี 

 

 

คนเช่าเขาไม่ได้อาศัยใบบุญจุฬาฯ อยู่ เพราะครั้งหนึ่งสมัย 50 ปีที่แล้วที่จุฬาฯ บอกว่าตัวเองขาดแคลนทุนทรัพย์ คนเช่าเหล่านี้คือคนที่เอาเงินก้อนแรกมาให้มหาวิทยาลัย คือรุ่นพ่อรุ่นแม่ของผู้ประกอบการในปัจจุบันที่เคยเช่าที่สยามสแควร์ ในช่วงแรกมหาวิทยาลัยถึงมีเงินไปใช้จ่าย เขาไม่ได้มาขอทานมหาวิทยาลัยอยู่ 

 

โอเคหมดสัญญาเขาก็ออกไป แต่ว่ามันควรจะพูดกันด้วยเหตุผลได้ทุกอย่าง ที่ดินตรงนี้เป็นทอง เติบโตไปตามเมือง ได้ผลประโยชน์เยอะกว่าเดิม ถ้ามหาวิทยาลัยเอาไปทำงานวิชาการทุกคนก็แฮปปี้ที่จะไป 

 

แต่ที่ผ่านมาไม่เคยมีการอธิบาย แล้วผู้เช่ารู้สึกว่าผู้บริหารมองตัวเองเป็นเจ้านาย เป็นแลนด์ลอร์ด เป็นบอส จะชี้เป็นชี้ตายก็ได้ และรู้สึกว่าผู้บริหารมองผู้เช่าต่ำกว่า 

 

ผู้บริหารมหาวิทยาลัยต่างจากเอกชนอีกอย่างคือ ผู้บริหารไม่แคร์ว่าผู้เช่าจะอยู่หรือไป ถึงไม่มีรายได้จากผู้เช่ารายเดิม ผู้บริหารก็ไม่เดือดร้อน เพราะ 1. ไม่ใช่ทรัพย์สมบัติของพ่อแม่เขา เขาไม่สนหรอก 2. เขาอาจจะหาผู้เช่ารายใหม่มาเช่าแล้วมีโน่นมีนี่ได้มากกว่าเดิม 3. ให้ออกไปหมดเลย แล้วรีโนเวตตึก ทั้งหมดจะได้มีกิจกรรมการก่อสร้างเพิ่ม ซึ่งเป็นวิถีที่อาจจะมีอะไรหลุดรั่วได้หรือไม่ 

 

ในแง่นี้ผู้บริหารต่างจากเอกชนเพราะอย่างไรเขาก็ได้เงินเดือน มีตำแหน่ง มีค่าประชุม เป็นกึ่งราชการ กึ่งเอกชน วิถีทางจึงกลายเป็นเจ้านายมองคนด้อยกว่า แล้วคำยอดฮิตที่เขาชอบพูดคือ อยู่ได้ก็อยู่ อยู่ไม่ได้ก็ออกไป ทำซ้ำๆ แบบนี้ 

 

 

คุณูปการด้านการศึกษาของจุฬาฯ และการอธิบายเรื่องรายได้

 

พรรษิษฐ์: จุฬาฯ มีคุณูปการต่อสังคมเยอะมาก อย่างน้อยบุคลากรในประเทศนี้ไม่น้อยก็มาจากที่นี่ แต่ที่เรากำลังพูดถึงนี่คือ สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ถ้าเขาบอกเลยว่าจัดสรรงบประมาณให้การศึกษาด้านไหนเป็นเงินเท่าไร แค่นี้ก็จบ เพราะเป้าหมายคือหาเงินจากอสังหาริมทรัพย์ที่บอกว่าได้รับพระราชทานมาเพื่อการศึกษา ก็เอาเงินนี้ไปจ่ายเพื่อการศึกษา แต่สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ไม่มีการพูดแบบนี้ ผมคิดว่าทุกคนควรจะช่วยกันตั้งคำถาม