ตั้งแต่ปี 2563 ที่เกิดการระบาดของโควิด เราได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยแบบสุดขั้ว ไม่ว่าจะเป็นการเติบโตอย่างรวดเร็วและต่อเนื่องมาตลอด 3 ปีของการพัฒนาโครงการแนวราบ โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวในเซกเมนต์กลางบนถึงลักชัวรี หรือตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ส่งผลต่ออัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
รวมไปถึงการที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องกลับมาบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินของตัวเอง มีการทำกิจกรรมส่งเสริมการขายเพื่อระบายสต๊อกกันอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้ประกอบการที่ปรับตัวไม่ได้หรือไม่ทันก็เลี่ยงไม่ได้ที่ต้องเผชิญกับผลกระทบทางการเงินอย่างรุนแรง
ในปี 2566 ที่ผ่านมา น่าจะเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายโครงสร้างการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งหนึ่ง ถึงแม้ภาพรวมตลาดยังคงเติบโตอยู่ แต่เป็นการเติบโตที่ค่อยเป็นค่อยไป ไม่หวือหวา เราจะเริ่มเห็นการกลับมาคึกคักของตลาดคอนโดมิเนียม ภาพการต่อคิวในวันเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เริ่มกลับมาเห็นอีกครั้ง
แต่เราก็ยังเห็นผู้ประกอบการหลายรายเริ่มมีการเจริญเติบโตที่ลดลง สำหรับสามไตรมาสของปี 2566 ตลาดมีการรับรู้รายได้รวมกว่า 230,000 ล้านบาท โดย 92.5% ของยอดรับรู้รายได้ของภาคอสังหาริมทรัพย์กระจุกตัวอยู่ในกลุ่ม Top 20 และมีกำไรรวมกว่า 27,000 ล้านบาท โดย 89% ของกำไรรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่กลุ่ม Top 10
จากผลประกอบการเหล่านี้สะท้อนความจริงข้อหนึ่งที่ว่า คนที่สามารถบริหารจัดการสภาพคล่องทางด้านการเงิน และสามารถบริหารต้นทุนและรายจ่ายต่างๆ ได้อย่างสมดุลนั้น จะได้เปรียบยืนหนึ่งในการแข่งขันด้วยความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินด้วยต้นทุนที่ถูกกว่า มีโอกาสที่มากกว่าในการต่อสู้ โดยเฉพาะในตลาดที่สู้กันด้วยสงครามราคา
ด้วยความท้าทาย 4 ข้อต่อไปนี้ เรายังคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 จะยังคงเติบโตขึ้นอย่างช้าๆ และจะเป็นปีที่ยากมากอีกปีหนึ่ง ทั้งในมุมของผู้ประกอบการที่ต้องดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวัง และลูกค้าที่ต้องวางแผนการเงินอย่างดีในการซื้อบ้าน
- การเข้าถึงแหล่งเงินของผู้ประกอบการเพื่อมาเสริมสภาพคล่องทางด้านการเงิน: เราเริ่มเห็นการผิดนัดชำระตราสารหนี้ของบริษัททั้งใหญ่และเล็ก ซึ่งในปีหน้าก็จะมีหุ้นกู้ที่ครบกำหนดมูลค่าสูงถึงเกือบ 9 แสนล้านบาท ที่แน่นอนว่าต้องมีการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทน ซึ่งก็จำเป็นต้องรับอัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้น และอาจขายได้ไม่หมด ประกอบกับรัฐบาลก็จะออกพันธบัตรมูลค่ากว่า 5 แสนล้านบาท ตามนโยบายที่วางไว้ที่ออกมาเป็นทางเลือกให้นักลงทุนด้วย และสถาบันการเงินก็เริ่มเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการต่างๆ
- ทั้งต้นทุนทางการเงินและค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น แต่กำลังซื้อยังคงไม่เพิ่ม: ถึงแม้จะไม่มีการขึ้นดอกเบี้ยอีกแล้ว แต่ก็อาจจะยังไม่ลดลง ยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลกับทั้งผู้ประกอบการที่ต้องรับภาระนั้น และลูกค้าที่อาจรอให้ดอกเบี้ยลดลงก่อน
- ภาระหนี้ที่สูงของคนไทยซึ่งสูงถึง 35% ของ GDP: และในหนี้เหล่านั้นเกือบ 70% เป็นหนี้สินเชื่อส่วนบุคคลและบัตรเครดิต ประกอบกับความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นถึงระดับกว่า 50% โดยเฉพาะในตลาดระดับแมส ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
- จำนวนและโครงสร้างนักลงทุนต่างชาติที่ปรับเปลี่ยนไป: จำนวนนักลงทุนจีนยังไม่กลับมาเหมือนก่อนวิกฤตโควิด แต่เริ่มเห็นกลุ่มนักลงทุนชาติอื่นๆ เข้ามาลงทุนแทน เช่น ไต้หวัน และเมียนมา ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตไม่หวือหวาเหมือนช่วงก่อนวิกฤต
จากความท้าทายต่างๆ เหล่านี้ แนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในปี 2567 ประกอบด้วย
- บริษัทที่มีความเข้มแข็งทางด้านการเงินจะกินส่วนแบ่งตลาดที่เติบโตเล็กน้อยจากรายอื่นๆ นอกจากปลาใหญ่กินปลาเล็กแล้ว ยังจะมีปลาใหญ่กินกันเอง
- การกลับมาของโครงการแนวสูงราคาถูกถึงปานกลาง 2-3 ปีที่ผ่านมามีการระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมเก่าๆ ไปมากพอสมควร หลายบริษัทเริ่มกลับมาเปิดตัวคอนโดมิเนียมกันมากขึ้น โดยเฉพาะในระดับราคาปานกลาง (2-3 ล้านบาท)
- ผังเมืองใหม่ที่ขยายพื้นที่เมืองออกไปมากขึ้นทำให้เป็นโอกาสในการพัฒนาโครงการรูปแบบต่างๆ ได้มากขึ้น เป็นโอกาสในการขยายธุรกิจแนวราบเข้าไปในพื้นที่ใหม่ๆ
- AI จะมีบทบาทในการทำธุรกิจมากขึ้น ทั้งในเรื่องการทำการตลาดต่างๆ และการออกแบบโครงการ และจะเป็นจุดแข็งในเรื่องความเร็วในการทำงานของทีมงานที่สามารถปรับใช้ AI ได้อย่างคล่องแคล่ว
- ผู้ประกอบการจะใส่ใจในเรื่อง ESG (Environment, Social and Governance) มากขึ้น
ในฐานะที่เรายืนอยู่ในจุดสำคัญของการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ซึ่งเต็มไปด้วยทั้งความท้าทายและโอกาส แม้ว่าเราจะเผชิญหน้ากับความไม่แน่นอนทางการเงิน การเพิ่มขึ้นของต้นทุน และการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างของนักลงทุน แต่ยังมีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ การปรับตัวของบริษัทที่มีความเข้มแข็งทางการเงิน การกลับมาของโครงการคอนโดมิเนียมราคาปานกลาง การขยายพื้นที่เมืองใหม่ การนำ AI มาใช้ในการทำงาน และการใส่ใจในเรื่อง ESG จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ผ่านพ้นความยากลำบาก และก้าวไปสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
แม้จะต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย แต่ด้วยการเตรียมความพร้อมและการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงเป็นสนามแห่งโอกาสที่รอการค้นพบและการเติบโตอย่างมั่นคง
