จากวิกฤตแบงก์สหรัฐฯ ลามสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ มอร์แกน สแตนลีย์ (Morgan Stanley) เผยความเสี่ยงจากการรีไฟแนนซ์กำลังรออยู่ โดยเฉพาะกลุ่มเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่มากและมีมูลค่าเกือบ 1.5 ล้านล้านดอลลาร์ ครอบคลุมตั้งแต่อาคารสำนักงาน คลังสินค้า และร้านค้าปลีก ซึ่งความท้าทายก็คือ เมื่อแบงก์ทั่วสหรัฐฯ ตกอยู่ในวิกฤตสภาพคล่อง แล้วใครจะเป็นผู้ปล่อยกู้ หรือผู้ให้รีไฟแนนซ์
James Egan นักวิเคราะห์ของ Morgan Stanley เปิดเผยข้อมูลว่า หนี้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของสหรัฐฯ เกือบ 1.5 ล้านล้านดอลลาร์มีกำหนดชำระคืนก่อนสิ้นปี 2025 กำลังเผชิญกับความท้าทายใหญ่ คือใครจะปล่อยกู้
“ความเสี่ยงในการรีไฟแนนซ์อยู่เบื้องหน้า สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่อาคารสำนักงานไปจนถึงร้านค้าและคลังสินค้า” Egan เขียนไว้ในรายงาน
ข่าวที่เกี่ยวข้อง:
- แบงก์ไซส์กลางในสหรัฐฯ อาจเผชิญกับภาวะที่ยากลำบากกว่าเดิม หลังหน่วยงานกำกับเตรียมออกเกณฑ์ขันน็อตป้องกันวิกฤตแบงก์ล้มซ้ำรอย
- ทำไมอสังหาอาจเป็นวิกฤตลูกถัดไปต่อจากวิกฤตแบงก์ล่ม? หลังบริษัทหลายแห่งส่อแวว ‘ผิดนัดชำระ’ มากขึ้น
- สถาบันคุ้มครองเงินฝากสหรัฐฯ อ่วม! แบกรับต้นทุนแบงก์ล้ม 2.3 หมื่นล้านดอลลาร์ เตรียมดึงแบงก์ใหญ่ช่วยรับภาระ
ขณะเดียวกัน Morgan Stanley คาดการณ์ว่า มูลค่าสำนักงานและทรัพย์สินประเภทร้านค้าปลีก อาจลดลงมากถึง 40% จากจุดสูงสุดไปยังจุดต่ำสุด ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงในการผิดนัดชำระ
ความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ครั้งนี้ เกิดขึ้นท่ามกลางวิกฤตธนาคารขนาดเล็กและระดับภูมิภาค ซึ่งเป็นแหล่งสินเชื่อที่ใหญ่ที่สุดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เมื่อปีที่แล้ว กำลังได้รับผลกระทบจากการไหลออกของเงินฝาก หลังการล่มสลายของ Silicon Valley Bank ทำให้เกิดความกังวลว่าจะลดความสามารถในการจัดหาเงินทุนให้กับผู้กู้
กำแพงหนี้รอบนี้มีระยะเวลาครบกำหนดคือในอีก 4 ปีข้างหน้า และจะแตะระดับสูงสุดที่ 5.50 แสนล้านดอลลาร์ในปี 2027 ตามรายงานของ Morgan Stanley โดยที่ภาคธนาคารต่างๆ เป็นเจ้าของมากกว่าครึ่งหนึ่งของหลักทรัพย์ที่ได้รับการค้ำประกันเพื่อการพาณิชย์ของหน่วยงาน – พันธบัตรที่ได้รับการสนับสนุนจากสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ และออกโดยหน่วยงานที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลสหรัฐฯ เช่น Fannie Mae ซึ่งล้วนแต่เพิ่มความเสี่ยงต่อภาคส่วนนี้ทั้งสิ้น
“บทบาทที่ธนาคารมีในระบบนิเวศนี้ ไม่เพียงแต่ในฐานะผู้ให้กู้ แต่ยังรวมถึงผู้ซื้อด้วย” Egan กล่าว ซึ่งปัจจัยนี้จะทำให้เกิดคลื่นของการรีไฟแนนซ์ที่กำลังจะมาถึง
อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและความกังวลเกี่ยวกับการผิดนัดชำระได้ส่งผลเสียต่อดีลประเภท Commercial Mortgage-Backed Security (CMBS) แล้ว โดยยอดขายหลักทรัพย์ที่ไม่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลลดลงประมาณ 80% ในไตรมาสแรกเทียบกับปีก่อนหน้า ตามข้อมูลที่รวบรวมโดย Bloomberg
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางข่าวร้ายก็ยังมีข่าวดีอยู่บ้าง นั่นก็คือมาตรฐานการให้กู้ยืมที่มีความอนุรักษนิยมมากขึ้นหลังจากเกิดวิกฤตการณ์ทางการเงิน ช่วยให้ผู้กู้และผู้ให้กู้ได้รับการปกป้องในระดับหนึ่งจากมูลค่าที่ลดลง
ถึงกระนั้น ขนาดของปัญหาที่ภาคธนาคารเผชิญก็ยิ่งทวีความรุนแรงมากขึ้น ตามรายงานระบุว่า 70% ของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์อื่นๆ ที่จะครบกำหนดในอีก 5 ปีข้างหน้านั้นเป็นเจ้าของโดยธนาคาร
“อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จำเป็นต้องปรับราคาใหม่ และต้องการวิธีอื่นในการรีไฟแนนซ์หนี้” นักวิเคราะห์กล่าว
Tolu Alamutu นักวิเคราะห์จาก Bloomberg Intelligence ระบุในรายงานว่า ผู้ออกและเสนอขายสินทรัพย์ (Issuer) ประเภทอสังหาริมทรัพย์ในยุโรป และครบกำหนดชำระคืนหนี้ภายในปีนี้ มีมูลค่ามากกว่า 24,000 ล้านยูโร
“แน่นอนว่าเราเห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำทุกวิถีทางเพื่อยกเลิก-ลดขนาดโปรแกรมการลงทุน กิจการร่วมค้ามากขึ้น การซื้อคืนพันธบัตร และหากเป็นไปได้ การลดเงินปันผล” Alamutu ระบุในอีเมล “การตัดขายก็เป็นที่สนใจเช่นกัน แต่ความคิดเห็นล่าสุดจาก Issuer ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยอมรับว่า ยังไม่ง่ายที่จะขายพอร์ตการลงทุนขนาดใหญ่”
อ้างอิง:
