ภายในเดือนเมษายนนี้ นักลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (กองทุนรวม) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) จะได้พบการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการเปิดเผยข้อมูลของแบบรายงาน 56-REIT 1 และรายงาน 56-REIT 2 ซึ่งข้อมูลที่สำคัญจะถูกสรุปและนำเสนอเป็นรูปแบบ Fact Sheet ที่เข้าใจง่าย โดยการเปิดเผยข้อมูลผลตอบแทนได้เปลี่ยนจากเดิมที่ไม่ได้มีการกำหนดรูปแบบการนำเสนอ เป็นรูปแบบข้อมูลที่กำหนดให้นำเสนอในพื้นที่ ที่สั้น กระชับ เข้าใจง่ายขึ้น และที่สำคัญคือผู้ลงทุนสามารถใช้เปรียบเทียบระหว่างกองทุนรวม กองทรัสต์ ที่ท่านสนใจได้ โดยสำนักงาน ก.ล.ต. ได้ออกประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุนที่กำหนดหลักเกณฑ์การเปิดเผยข้อมูลผลตอบแทนที่ ทจ.34/2563 (https://capital.sec.or.th/webapp/nrs/nrs_main_search.php?chkPost=1) มีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2564 ที่ผ่านมา กำหนดให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องจัดทำหรือเปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติม
อย่างไรก็ตาม REIT และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานที่ลงทุนในสิทธิการเช่า หรือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ หรือกิจการโครงสร้างพื้นฐาน ก็สามารถเปิดเผยข้อมูลดังกล่าวได้ด้วยเช่นกันตามความสมัครใจ ได้แก่ การเปิดเผยผลตอบแทนระยะยาว (Internal Rate of Return: IRR) รวมถึงกรณีที่กองทุนรวม หรือ REIT นั้นๆ ได้จัดทำประมาณการผลตอบแทนระยะสั้น เพื่อวัตถุประสงค์ในการระดมทุน โดยให้แสดงข้อมูลผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาประมาณการ แยกออกเป็นเงินปันผลส่วนที่เกิดจากการดำเนินงานปกติและเงินปันผลจากการสนับสนุนผลตอบแทน เช่น จากการรับประกันรายได้หรือกำไร การรับประกันอัตราการเช่า หรือมีผู้ถือหน่วยลงทุนบางรายมีสัญญาที่จะไม่รับเงินปันผลและเงินลดทุนที่จะเกิดขึ้นในช่วงเวลานั้นๆ สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีทรัพย์สินหลักเป็นสิทธิการเช่าเพียงอย่างเดียว ให้เปิดเผยประมาณการ IRR และให้เปรียบเทียบกับประมาณการปีก่อนหน้า โดยให้อธิบายถึงความแตกต่างด้วย นอกจากนี้ได้กำหนดให้เปิดเผยรายงานการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แก่ผู้ลงทุนในช่องทางที่สามารถเข้าถึงหรือดาวน์โหลดได้ง่าย เช่น QR Code หรือ Link URL ฯลฯ
สำหรับการเปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติมข้างต้นจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ลงทุน เพื่อสามารถนำข้อมูลมาประกอบการตัดสินใจลงทุนได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ทั้งนี้ เพื่อใช้เปรียบเทียบหรือคัดเลือกการลงทุนในกองทุนรวม / REIT ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันได้ จากการที่ผู้ลงทุนได้ทราบประมาณการผลตอบแทนระยะยาว (IRR) (เมื่อถือหน่วยลงทุน / หน่วยทรัสต์ จนสิ้นสุดสิทธิการเช่าหรือระยะเวลาจัดหาประโยชน์) โดยมีช่องทางเข้าถึงข้อมูลและเหตุผลที่ผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เพื่อนำมาใช้ในการประเมินมูลค่า เช่น อัตราการเช่าเฉลี่ย (Occupancy Rate) อัตราค่าเช่าเฉลี่ย ( Average Rental Rate) และสมมติฐานการปรับเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในระยะเวลาสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ นอกจากนั้นผู้ลงทุนยังสามารถติดตามการเปลี่ยนแปลงและเหตุผลในการเปลี่ยนแปลง IRR ในแต่ละปีได้อีกด้วย
ส่วนด้านประโยชน์ในภาพรวมต่อกองทุนรวม / REIT พบว่า การได้รับทราบข้อมูลประมาณการ IRR อย่างต่อเนื่อง จะสร้างความเข้าใจและส่งเสริมให้ผู้ลงทุนถือครองการลงทุนในระยะกลางถึงยาว แทนที่จะลงทุนระยะสั้น เพื่อลดความเข้าใจผิดของผู้ลงทุนว่าจะได้รับผลตอบแทนในอัตราที่สูงเหมือนในช่วงปีแรกๆ ของการลงทุนไปตลอดอายุของการลงทุน โดยยังคงได้รับเงินลงทุนคืนภายหลังสิ้นสุดอายุกองทุน / REIT อีกทั้งลดความวิตกกังวลของผู้ลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่พบว่ามูลค่าจากการประเมินสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม / REIT ลดลงอย่างรวดเร็ว และในมูลค่าสูงก่อนจะสิ้นสุดสัญญาเช่า
นอกจากการปรับรูปแบบการนำเสนอให้ผู้ลงทุนเข้าใจง่ายขึ้นแล้ว การเพิ่มข้อมูลผลตอบแทนระยะสั้นและระยะยาวของกองทุนรวม / REIT ให้ผู้ลงทุนทราบ ยังเป็นการช่วยลดความสงสัยของนักลงทุนที่ยังไม่เข้าใจรูปแบบการลงทุนประเภทนี้ ซึ่งหากนักลงทุนมีความเข้าใจการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังริมทรัพย์หรือกิจการโครงสร้างพื้นฐานอย่างทั่วถึง จะส่งผลทางอ้อมต่อเสถียรภาพ ทั้งยังช่วยลดความผันผวนของราคาหน่วยลงทุน / หน่วยทรัสต์ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้อีกด้วย
ไม่พลาดข่าวไฮไลต์ประจำวัน มาเป็นเพื่อนกับ THE STANDARD WEALTH ในไลน์ คลิก https://lin.ee/xfPbXUP
