วิเคราะห์งบการเงินกันอย่างไร? เมื่อ ‘กองทุนอสังหา/กองทรัสต์’ ปรับใช้มาตรฐานบัญชี

ตามที่ในปี 2563 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และทรัสต์เพื่อการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ได้มีการปรับแนวทางปฏิบัติทางบัญชี ครั้งที่ 1 (ประกาศโดยสมาคมบริษัทจัดการลงทุน ณ วันที่ 8 พฤษภาคม 2563) ซึ่งแต่เดิมธุรกิจเฉพาะด้านการลงทุนที่ต้องถือปฏิบัติตามมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 106 เรื่อง การบัญชีสำหรับกิจการที่ดำเนินธุรกิจเฉพาะด้านการลงทุน ที่มีมาตรฐานการบัญชีที่เป็นที่ยอมรับกันในสหรัฐอเมริกา และมีผลบังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2543 นั้น ไม่อาจครอบคลุมธุรกรรมที่มีการพัฒนาไปอย่างมากได้ ประเทศไทยจึงได้มีมาตรฐานการรายงานทางการเงิน (“มาตรฐาน”) ที่ออกโดยสภาวิชาชีพบัญชี ในพระบรมราชูปถัมภ์ ซึ่งสอดคล้องกับมาตรฐานการรายงานทางการเงินระหว่างประเทศ IFRS ในปัจจุบัน อันเป็นผลให้มาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 106 ถูกยกเลิก และเริ่มมีการใช้มาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 9 เรื่อง เครื่องมือทางการเงิน ตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นมา

ดังนั้นสมาคมบริษัทจัดการการลงทุนจึงได้จัดทำแนวการปฏิบัติทางบัญชีสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และทรัสต์เพื่อการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ฉบับนี้ เพื่อนำมาถือเป็นข้อปฏิบัติ โดยคำนึงถึงความมีสาระสำคัญตามกรอบแนวคิดสำหรับการรายงานทางการเงินที่ปฏิบัติใช้กัน

โอกาสนี้ SCBAM จะขอกล่าวถึงแนวปฏิบัติทางบัญชี เรื่อง ‘สัญญาเช่า’ ซึ่งภายหลังจากที่มีการเปลี่ยนแปลงมาตรฐานได้มีผลกระทบที่สำคัญเกิดขึ้นคือ ช่วงก่อนการเปลี่ยนแปลงมาตรฐาน ในกรณีที่กองทุนอสังหา/กองทรัสต์ที่เป็นฝั่งผู้เช่ามีสัญญาเช่าดำเนินงาน (Operating Lease) กองทุนอสังหา/กองทรัสต์ต้องรับรู้จำนวนเงินที่จ่ายตามสัญญาเช่าเป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุนตามวิธีเส้นตรงตลอดอายุของสัญญาเช่านั้นๆ แต่เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงมาตรฐานแล้ว ในกรณีดังกล่าวที่กองทุนอสังหา/กองทรัสต์ในฐานะผู้เช่าจะต้องรับรู้รายการเป็น สินทรัพย์สิทธิการใช้ หรือ Right of Use (ROU) และหนี้สินตามสัญญาเช่า (Lease liabilities) ในงบแสดงฐานะการเงิน ด้วยจำนวนที่ต้องจ่ายตามสัญญาเช่าที่ยังไม่ได้จ่ายชำระที่คิดลดด้วยอัตราดอกเบี้ยตามนัยของสัญญา เมื่อสัญญาเช่าเข้าเงื่อนไขที่มาตรฐานกำหนดไว้

ซึ่งจากการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว หากมองในแง่ผลการดำเนินงานด้านงบกำไรขาดทุน การรับรู้ค่าใช้จ่ายจะเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมที่มีการบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายค่าเช่านั้น จะเปลี่ยนเป็นการบันทึกในรูปแบบของ ดอกเบี้ยของสัญญาเช่า (Interest Lease) หรือต้นทุนทางการเงิน และรายการขาดทุนจากการประเมินมูลค่าที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงของสินทรัพย์สิทธิการใช้ (Unrealized loss ROU) ซึ่งเป็นวิธีการที่สะท้อนเรื่องการวัดมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์การใช้ที่จัดประเภทเป็นสินทรัพย์ทางการเงิน ตามแนวทางการปฏิบัติทางบัญชีสำหรับกองทุนอสังหา/กองทรัสต์ในปัจจุบัน ในส่วนของงบแสดงฐานะการเงิน สินทรัพย์เพิ่มขึ้น และหนี้สินก็เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน

ผู้ลงทุนสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมที่

แนวการปฏิบัติทางบัญชีสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และทรัสต์เพื่อการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน (แก้ไขครั้งที่ 1) โดยสมาคมบริษัทจัดการลงทุน
มาตรฐานการรายงานทางการเงิน ฉบับที่ 16 เรื่อง สัญญาเช่า โดยสภาวิชาชีพบัญชี ในพระบรมราชูปถัมภ์

ข้อควรคำนึงสำหรับการวิเคราะห์งบการเงินหลังจากการใช้มาตรฐาน

แต่เดิมนั้นนักลงทุนอาจพิจารณาใช้กำไรจากการลงทุนสุทธิ (Net Profit on Investment) ในการพิจารณากำไรที่เป็นเงินสดของกองทุนอสังหา/กองทรัสต์

อย่างไรก็ตาม หลังจากมีการเปลี่ยนมาตรฐาน ก็จะเห็นได้ว่ากรณีที่กองทุนอสังหา/กองทรัสต์มีสินทรัพย์สิทธิการใช้กระแสเงินสดที่ออกมา และจะถูกบันทึกเป็นค่าเช่าจ่ายส่วนหนึ่ง โดยส่วนที่เหลือจะถูกแสดงในรูปแบบ Unrealized loss จาก ROU ซึ่งจะเป็นรายการหลังจากกำไรจากการลงทุนสุทธิ ดังนั้นนักลงทุนควรพิจารณาใช้การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน (Net Increase in Net Asset resulting from Operation) ซึ่งไม่นับรวมรายการทางบัญชีที่ไม่ใช่เงินสด เช่น กำไรที่ไม่เกิดขึ้นจริงจากการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนอสังหา/กองทรัสต์แทน