แม้ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีแนวโน้มเติบโตจากคาดการณ์ของอัตราดอกเบี้ยขาลง การท่องเที่ยวฟื้นตัว และจะเป็นปีที่ผู้เล่นรายใหญ่ๆ เปิดตัวโครงการใหม่เพิ่ม แต่ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการระดับลักชัวรี สวนทางกับกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่ธนาคารยังเข้มงวดในการปล่อยกู้ สะท้อนได้ว่าปี 2024 ยังเป็นอีก 1 ปีที่คนรายได้น้อยแทบไม่มีโอกาสเข้าถึงบ้านและคอนโดได้เลย
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวกับ THE STANDARD WEALTH ว่า ความต้องการซื้อบ้านหรือแม้แต่คอนโดไม่เคยลดลง เพียงแต่ในช่วงที่เศรษฐกิจ กำลังซื้อ และอัตราดอกเบี้ยไม่ค่อยดีมากนัก คนก็จะไม่อยากตัดสินใจซื้อ และปีนี้บ้านจะคึกคักแค่กลุ่มบนในบางทำเลอย่างกรุงเทพฯ และภูเก็ต ซึ่งมีหลายพื้นที่ที่พอไปได้ ส่วนคอนโดตามแนวรถไฟฟ้ายังเหลือว่างจำนวนมาก แต่ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้หลายๆ ค่ายก็ไม่ได้ลดราคาลง
ข่าวที่เกี่ยวข้อง:
- ปีนี้อสังหาแข่งดุ! ศุภาลัยทุ่มทุนสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ยึดทำเลทองเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยว-คอนโด
- พฤกษา ร่วมทุน ออริจิ้น ปั้น 3 โปรเจกต์ โรงแรม-คอนโด-บ้านเดี่ยว บน Prime Area รวมมูลค่า 8.7 พันล้านบาท
- ราคาคอนโดกรุงเทพฯ ปรับตัวขึ้น 4 ไตรมาสติด แต่ปริมณฑลกลับลดลง 5 ไตรมาสติด
สถาบันการเงินเข้มปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
ย้อนไปช่วงโควิดปี 2020 ตลาดอสังหาริมทรัพย์นิ่งไป 3-4 เดือน แต่กลับพบว่าบ้านแนวราบขายดีกว่าคอนโด ทำให้ในปี 2564 ผู้เล่นในตลาดทุกค่ายแห่มาสร้างบ้านและมาค้นพบว่าบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สถาบันการเงินไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อ ถ้าเทียบกับบ้านราคาระดับ 5 ล้านบาทขึ้นไปจะปล่อยง่ายกว่า
กระทั่งมาปี 2022 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะรายใหญ่หันไปสร้างบ้านเดี่ยวราคา 50 ล้านขึ้นไปออกมาเต็มตลาด เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบนและปรากฏว่าขายดีมาก ซึ่งสถาบันการเงินก็ต้องการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มที่มีกำลังซื้อแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม คนกลุ่มนี้ต้องการจะซื้อด้วยเงินสด ส่งผลให้ยอดขายของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์อยู่ในระดับ All Time High ตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทมา และในปี 2024 ก็ยังเน้นสร้างที่อยู่อาศัยในราคาระดับลักชัวรี โฟกัสทำเลที่มีศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด
โอกาสที่วัยรุ่น Gen Y และ Gen Z จะมีบ้าน-คอนโดน้อยลง
สวนทางกับตลาดที่อยู่อาศัยทั้งบ้านและคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เริ่มทำตลาดได้ยากเพราะลูกค้าไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ ตอนนี้จึงมีปัญหาว่าความต้องการของคนที่กำลังซื้อน้อย โดยเฉพาะวัยรุ่นสร้างตัวอย่าง Gen Y และ Gen Z ที่ต้องการมีบ้านหรือคอนโดก็ถือว่ายาก เพราะสถาบันการเงินไม่ได้พิจารณาแค่ว่าเราทำงานอะไร แต่เช็กถึงผลประกอบการบริษัทที่เราทำงานอยู่ มีการยื่นงบขาดทุนหรือไม่ ถ้ามีงบขาดทุนติดต่อกันถึง 2 ปีจะไม่ให้กู้
ทั้งนี้ สถาบันการเงินต้องระมัดระวังเพราะหนี้เสียเริ่มเพิ่มขึ้น แต่สิ่งที่สถาบันการเงินต้องพิจารณาเรื่องอัตราเงินกู้และเงินฝากที่ต่างกันมหาศาล ซึ่งส่วนใหญ่ธนาคารพาณิชย์จะลดดอกเบี้ยเงินฝากแต่ไม่ลดดอกเบี้ยเงินกู้ ทำให้ธุรกิจที่กำลังต้องการเงินหมุนเพื่อจะฟื้นตลาดขาล่างขึ้นไปเริ่มยากลำบาก
บ้านมือสองเป็นอีกหนึ่งทางเลือกของคนรายได้น้อย
เช่นเดียวกับ โสภณ พรโชคชัย นักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์การประเมินค่าทรัพย์สิน ให้มุมมองกับ THE STANDARD WEALTH ว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2024 ยังมีแนวโน้มเติบโต โดยเฉพาะคอนโดและกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท เป็นกลุ่มใหญ่ที่มีการสร้างมากที่สุด โดยทำเลที่มีศักยภาพนอกจากกรุงเทพฯ แล้วยังมีชลบุรี ระยอง ขอนแก่น ตามด้วยเชียงใหม่และภูเก็ต ปัจจัยบวกมาจากเศรษฐกิจไทยในปี 2567 น่าจะเติบโตประมาณ 3-4% ถ้าเทียบกับปี 2566 ที่เติบโตเพียง 1-2%
แต่อีกด้านหนึ่งโครงการบ้านหรือคอนโดราคาเริ่มต้น 2-3 ล้านที่เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางไปจนถึงล่าง ต้องเผชิญปัญหาจากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นและเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก แน่นอนว่าเมื่อมีข้อจำกัดของจำนวนคนซื้อ ผู้เล่นรายใหญ่ๆ ก็หันไปโฟกัสการสร้างโครงการระดับลักชัวรี
ขณะที่ตลาดบ้านมือสองก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกให้กับคนที่กำลังซื้อน้อย เพราะบ้านมือสองจะถูกกว่าบ้านมือหนึ่งประมาณ 20% และส่วนใหญ่อยู่ในโลเคชันที่ดี
คอนโดราคา 3-5 ล้านบาท ขนาดห้อง 35 ตารางเมตร ขายดีที่สุด
ด้าน ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวว่า ปัจจัยหลักที่หลายค่ายรุกหนักในครึ่งปีแรก เพราะทุกคนเชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยจะดีกว่าปีที่แล้ว รวมถึงเม็ดเงินต่างๆ จากภาครัฐเริ่มชัดเจนขึ้น จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567 คึกคักขึ้นแน่นอน
แต่อีกด้านต้องยอมรับว่าที่ผ่านมาศุภาลัยจะเน้นลงทุนในช่วงครึ่งปีหลังเป็นหลัก เพราะเราประเมินว่าปัญหาการกู้ซื้อบ้านไม่ผ่านของลูกค้ายังมีอยู่ ที่ผ่านมาบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทธนาคารปล่อยกู้ยากมาก เราจึงมาเน้นทำเซ็กเมนต์ระดับบนราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนคอนโดเราก็ยังพยายามโฟกัสลูกค้าระดับกลางเพราะซื้อง่าย โอนคล่อง เห็นได้จากที่ผ่านมาคอนโดราคา 3-5 ล้านบาท ขนาดห้อง 35 ตารางเมตร จะขายดีสุด
ยอดปฏิเสธสินเชื่อในตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้น
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อในตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้น เพราะสถาบันการเงินกังวลว่ากลุ่มคนเหล่านี้อาจไม่มีความสามารถในการผ่อนชำระได้
อีกทั้งตัวเลขของเครดิตบูโรอาจทำให้คนมีความกังวลว่ากลุ่มระดับกลางไปจนถึงล่างจะได้รับผลกระทบเรื่องของหนี้ที่ผิดชำระ
ดังนั้นเราเชื่อว่าในระบบสถาบันการเงินไม่ปล่อยให้ตัว NPL พุ่งขึ้นสูง ต้องสกัดตั้งแต่ต้นทางที่มีอยู่ 2 ส่วน คือการปล่อยหนี้ใหม่ต้องเข้มงวดมากขึ้น และต้องควบคุมกลุ่มที่กู้แล้วให้จ่ายชำระตรงเวลาที่กำหนด
ส่วนตัวมองว่าปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจะไปกระทบกับประชาชนมากกว่า เพราะกลุ่มคนที่มีรายได้ไม่สูงมากและอยากมีที่อยู่อาศัยก็ค่อนข้างเข้ายาก ซึ่งต้องมีเครดิตดีมากจริงๆ ถึงจะได้รับการปล่อยสินเชื่อ
นอกจากนี้ แม้ดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น แต่ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็อาจปรับขึ้นบ้าง แต่จะไม่เท่ากับความถี่ของสินเชื่อนโยบาย ดังนั้น ทำให้กำลังซื้อและความสามารถในการผ่อนชำระลดลง กู้ได้น้อยลง และถ้าจะผ่อนค่างวดก็ผ่อนมากขึ้นถ้าจำนวนเงินกู้เท่าๆ กัน
เมื่อถามต่อไปว่า จากการคาดการณ์ที่มากขึ้นเรื่อยๆ ว่าแบงก์ชาติจะลดอัตราดอกเบี้ยในช่วงครึ่งปีหลัง มองว่าหากเกิดการลดดอกเบี้ยจะมีผลดี-เสียอย่างไรบ้าง
ดร.วิชัยกล่าวว่า ในเรื่องที่อยู่อาศัยการลดดอกเบี้ยเป็นผลดีต่อผู้ซื้อ และจะมีทางเลือกซื้อบ้านราคาสูงได้เพิ่มขึ้น และการลดดอกเบี้ยทำให้ภาพรวมของการลงทุนหรือการทำธุรกิจขยับต้นทุนลงไปด้วย และจะเกิดการจ้างงาน ทำให้คนที่ซื้อบ้านรวมถึงคนที่กำลังคิดจะซื้อบ้านมีรายได้เพิ่มขึ้น และภาพรวมเศรษฐกิจก็จะดีขึ้น
ส่วนปัจจัยลบคงต้องเชื่อมโยงกับต่างประเทศ ว่าส่วนต่างดอกเบี้ยห่างกันมากหรือไม่ เพราะถ้าห่างกันมากจะทำให้เกิดข้อจำกัดอะไรบางอย่าง ตลาดทุนก็จะได้รับผลกระทบและภาพรวมเศรษฐกิจก็ไม่ค่อยดี
