7 ปี คือช่วงระยะเวลาที่เกตเวย์ เอกมัย ศูนย์การค้าภายใต้แบรนด์เกตเวย์แห่งแรก ที่บริหารงานโดย กลุ่มแอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น (AWC) ได้เปิดทำการอย่างเป็นทางการครั้งแรก ตั้งตระหง่านบริเวณถนนสุขุมวิท คอยต้อนรับผู้คนที่สัญจรผ่านไปมาจวบจนถึงปัจจุบัน
ผู้บริหารศูนย์การค้าเกตเวย์ แอท บางซื่อ
จากความสำเร็จและชื่อเสียงที่สั่งสมมาเป็นระยะเวลานาน วันนี้ AWC ได้ขยับตัวอีกครั้งพร้อมนำประสบการณ์ในตลาดรีเทลที่มีอย่างช่ำชองมาพัฒนาให้เกิดเป็น ‘เกตเวย์ แอท บางซื่อ’ ศูนย์การค้าเต็มรูปแบบแห่งใหม่ในพื้นที่ย่านบางซื่อ ใจกลาง CBD ใหม่ในโซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ (เปิดตัวอย่างเป็นทางการ 30 พ.ย. 2561) โดยใช้งบลงทุนพัฒนาโครงการไปทั้งสิ้นกว่า 4,000 ล้านบาท
THE STANDARAD พาคุณไปไขคำตอบพร้อมๆ กันผ่านคำบอกเล่าจากปากผู้บริหารหนุ่ม ณพล พรสมบุญ Head of Business & Customer Strategy ว่าเพราะเหตุใด AWC ถึงตัดสินใจทุ่มทุนมหาศาลพัฒนาเกตเวย์แห่งใหม่ขึ้นมาในย่านบางซื่อ พวกเขาเล็งเห็นอะไรจากพื้นที่บริเวณนี้ เจาะลึกกลยุทธ์การทำศูนย์การค้าในสไตล์ AWC ที่ปรับมุมคิดของผู้เล่นในตลาดรีเทลทั่วๆ ไป จากเดิมที่ให้ลูกค้าวิ่งเข้าหาศูนย์การค้า เป็นการนำศูนย์การค้าวิ่งไปเข้าหาลูกค้าแทน
โอเอซิสแห่งใหม่ย่านบางซื่อ เตรียมความพร้อมสู่อนาคตศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
บางซื่อ คือหนึ่งในพื้นที่ที่ถูกยกให้เป็น CBD หรือทำเลศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ในโซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ เพราะเพียบพร้อมไปด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์โปรเจกต์ใหญ่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ทั้งสัปปายะสภาสถาน รัฐสภาแห่งใหม่ โรงพยาบาล โรงเรียน อสังหาฯ แนวดิ่ง รวมถึงบริษัทเอกชนมากมายที่เริ่มมาตั้งรกรากลงหลักปักฐานที่บริเวณดังกล่าวเป็นที่เรียบร้อย
เท่านั้นยังไม่พอ อนาคตบางซื่อยังถูกวางให้เป็นถึงศูนย์กลางการคมนาคมที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ‘สถานีกลางบางซื่อ’ ครบครันทั้งการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีน้ำเงิน, รถไฟชานเมือง, รถไฟความเร็วสูง, รถไฟฟ้าแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ และจุดเชื่อมต่อรถโดยสาร ขสมก. และ บขส. โดยเคยมีการประเมินเอาไว้ว่าอินเตอร์เชนจ์แห่งนี้จะมีผู้โดยสารสัญจรผ่านไม่ต่ำกว่า 2 ล้านคนต่อวัน
ด้วยปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมา จึงไม่ใช่เรื่องแปลกใจแต่อย่างใดที่เราได้เห็นแอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น เลือกบางซื่อเป็นโอเอซิสแห่งใหม่ของพวกเขาในการตั้งศูนย์การค้าเกตเวย์
“เราจะเห็นว่าบางซื่อเป็นพื้นที่ของชุมชนเดิมที่มีเจ้าของกิจการอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก เป็นกลุ่มครอบครัวที่เติบโต มีเงินมีความพร้อมในการจับจ่ายประกอบกับในอนาคตบางซื่อจะเป็นอินเตอร์เชนจ์ที่สำคัญของศูนย์กลางการคมนาคม และศูนย์กลางธุรกิจที่ขยายตัวออกมาจากโซนสุขุมวิท
“นอกจากนี้ก็ยังมีออฟฟิศมาตั้งเป็นจำนวนมาก เช่น บริษัท ปูนซิเมนต์ไทย จำกัด (มหาชน) ที่ตั้งสำนักงานใหญ่ที่บางซื่อ จึงมีพนักงานออฟฟิศนับหมื่นคนทำงานในบริเวณนี้ ก็จะเห็นได้ว่าบางซื่อมีความพร้อมเป็นอย่างมากที่จะรองรับกับศูนย์การค้าที่กำลังจะเกิดขึ้นทั้งในปัจจุบันและอนาคต เมื่อสายรถไฟฟ้าเสร็จสมบูรณ์ทั้งหมดแล้ว ยังมีโอกาสที่จะเจริญขึ้นไปอีกจนถึงขั้นกลายเป็นศูนย์กลางของธุรกิจในกรุงเทพฝั่งเหนือ เราได้เข้ามาทำการวิจัยแล้วก็มองว่าบางซื่อเหมาะที่จะทำศูนย์การค้า”
จากข้อมูลระบุว่าพื้นที่ในเขตบางซื่อมีประชากรอาศัยกว่า 600,000 คน มีรายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนประมาณ 70,000 บาท สะท้อนให้เห็นว่าคนกลุ่มนี้มีความพร้อมในการใช้จ่ายและมีกำลังซื้อสูง เรียกได้ว่านี่คือโอกาสที่สำคัญมากๆ ของ AWC ในการตั้งศูนย์การค้าเต็มรูปแบบบนพื้นที่ ‘โอเอซิส’ แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
“ทำศูนย์การค้ายุคนี้ต้องวิ่งเข้าหาลูกค้า ไม่ใช่ให้ลูกค้าวิ่งเข้าหาแทน”
แม้ประชากรที่อาศัยในพื้นที่จะมีรายได้ต่อครัวเรือนสูง แต่ปัญหาสำคัญคือตลอดระยะทางพื้นที่ 5 กิโลเมตรในบริเวณใกล้เคียง กลับไม่มีศูนย์การค้าเต็มรูปแบบพอจะให้ผู้คนในละแวกใกล้เคียงเดินทางเข้ามาพักผ่อนหย่อนใจได้เลย เมื่อเล็งเห็นถึงปัญหานี้ AWC จึงผุดไอเดียจัดตั้งโครงการเกตเวย์ แอท บางซื่อ ครั้งแรกในปี 2558 บนพื้นที่กว่า 95,000 ตารางเมตร เป็นศูนย์การค้าที่ครบวงจร
ณพล บอกว่า “คนกลุ่มนี้มีเงินพร้อมในการจับจ่าย แต่ในบริเวณ 5 กิโลเมตรนี้ กลับไม่มีศูนย์การค้าที่ครบวงจรสักแห่งให้พวกเขาเลย ทั้งๆ ที่ชุมชนมีความพร้อม เราเริ่มโครงการเกตเวย์ แอท บางซื่อ โดยศึกษาจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลา คนสมัยนี้ต้องการความสะดวกสบาย ใกล้บ้าน เข้าถึงง่าย เราเลยเปลี่ยนมุมคิดจากเดิมที่ต้องให้ลูกค้าวิ่งเข้ามาที่ศูนย์การค้า เปลี่ยนเป็นนำศูนย์การค้าวิ่งเข้าไปหาลูกค้าแทน แล้วก็ต้องปรับให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าในบริเวณนั้นด้วย แทนที่เขาจะใช้เวลาเกือบครึ่งชั่วโมงวิ่งเข้าไปหาศูนย์การค้า เราสามารถเอาศูนย์การค้าที่ครบวงจรวิ่งเข้ามาหาชุมชนได้ทันที
“อย่างเกตเวย์ เอกมัย กับเกตเวย์ แอท บางซื่อ แบรนด์เดียวกันสัดส่วนของร้านค้าใกล้เคียงกัน แต่แบรนด์ต้องแตกต่างกันเพื่อให้ตรงกับกลุ่มผู้บริโภคในละแวกนั้นๆ อย่างที่เอกมัยจะเห็นว่ามีออฟฟิศคนทำงานและชาวต่างชาติอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก ฉะนั้นร้านอาหารและร้านค้าที่เปิดให้บริการก็จะต้องตอบสนองกลุ่มผู้บริโภคดังกล่าวได้ ขณะที่บางซื่อ ร้านค้าและร้านอาหารก็จะเป็นอีกรูปแบบที่เข้าถึงได้ง่าย จับต้องได้มากกว่า มีความรีแล็กซ์ค่อนข้างสูง เน้นจับกลุ่มครอบครัวและพนักงานออฟฟิศที่ทำงานในบริเวณใกล้เคียง”
ณพลบอกกับ THE STANDARD ว่า ปัจจุบัน เกตเวย์ แอท บางซื่อ เปิดให้บริการประมาณ 90% ของพื้นที่โดยรวมของโครงการแล้ว และคาดว่าจะพร้อมเปิดให้บริการเต็มรูปแบบ 100% ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2562 ภายใต้แนวคิด Fulfill Your Everyday Life ‘เติมเต็มทุกความต้องการในแบบคุณ’ โดยมีพื้นที่ภายในโครงการที่น่าสนใจเป็นจำนวนมาก ได้แก่
- Lifestyle Dining: แหล่งรวมร้านอาหารและคาเฟ่ชั้นนำ เช่น MK, BBQ Plaza, KFC, Santa Fe, Shabushi และ Starbucks, Swensen’s เป็นต้น
- Lifestyle Market: ตลาดที่ยกระดับมาตรฐานการให้บริการที่มีทั้งอาหารคาวหวาน และสินค้าบริการที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิตขั้นพื้นฐาน เช่น Big C ในรูปแบบ Food Place แห่งแรก, Food Court & Take Home ที่รวบรวมทั้งร้านอาหารและขนมอร่อยจากทั่วประเทศ
- Lifestyle Living: รวบรวมสินค้าและบริการต่างๆ เกี่ยวกับการตกแต่งบ้าน ร้านเครื่องเขียน บริการทางการเงินและไอที เช่น HomePro S, The Power of Life และธนาคารต่างๆ
- พื้นที่รวบรวมร้านสินค้า เสื้อผ้า แฟชั่น และเครื่องกีฬา: รวบรวมแบรนด์แฟชั่นและเครื่องประดับต่างๆ เช่น Uniqlo, H&M, AIIZ และ Sport World
- พื้นที่จำหน่ายผลิตภัณฑ์และบริการเพื่อความงาม: เช่น Beautrium, Oriental Princess, Cute Press หรือ The Face Shop เป็นต้น
- Play & Learn: แหล่งรวมความสนุก ความรู้ และส่งเสริมทางความคิด ตอบโจทย์คนทุกเพศทุกวัยและกลุ่มครอบครัว ประกอบด้วย FUNFesta, HarborLand และ Education Zone
- Entertainment Zone: โรงภาพยนตร์ Major Cineplex จำนวน 6 โรงกว่า 1,450 ที่นั่ง และ Jetts Fitness ฟิตเนสที่เปิดให้บริการตลอด 24 ชั่วโมง
- Office Zone: ในอนาคตที่โครงการดำเนินการก่อสร้างเสร็จสิ้น 100% จะมีบริษัทเอกชนมาตั้งอาคารสำนักงานในเกตเวย์ แอท บางซื่อ กว่า 5,000 ตาราเมตร
ที่น่าสนใจคือพื้นที่โซนออฟฟิศนี้จะทำให้ภาพลักษณ์ของเกตเวย์ แอท บางซื่อ ไม่ใช่แค่ศูนย์การค้าธรรมดาๆ ทั่วไปเท่านั้น แต่เป็นศูนย์การค้าที่มีความเพียบพร้อมแถมยังดึงทราฟฟิกให้กับร้านค้าภายในศูนย์การค้าฯ ได้อย่างลงตัว ถือเป็นการสร้างประโยชน์ระหว่างกันได้เป็นอย่างดี
ณพล บอกว่ามิกซ์ยูสจะเป็นโมเดลที่ AWC จะนำไปใช้ต่อจากนี้ รวมถึงนำไปพัฒนาให้กับเอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ ในเฟส 2 ที่จะมีทั้งโรงแรมและศูนย์การค้าเพื่อช่วยเกื้อหนุนซึ่งกันและกัน
Family Zone ไม้เด็ดสร้างทราฟฟิกผู้บริโภคกลุ่มครอบครัว
หลังเปิดให้บริการมาแล้วอย่างเป็นทางการ ประมาณ 3 เดือน เราถามณพล ว่าฟีดแบ็กที่ได้รับจากผู้บริโภคส่วนใหญ่เป็นอย่างไร เขาตอบเรากลับมาว่า ‘ดีมาก’ โดยเฉพาะกลุ่มร้านค้าแนว Family ไม่ว่าจะเป็น HarborLand สวนสนุกในร่มที่มีลูกค้าหลั่งไหลเข้ามาใช้งานในช่วงวันหยุดเสาร์-อาทิตย์จนแน่นขนัด โรงภาพยนต์ Major Cineplex ที่เป็นโรงภาพยนต์ที่ใหญ่ที่สุดในบริเวณบางซื่อ และ FunFesta เกมโซน ซึ่งถือเป็นจุดขายของศูนย์การค้าแห่งนี้ที่แก้ Pain Point ชวนคนเดินทางเข้ามาใช้เวลากับพวกเขา
“จุดเด่นของเกตเวย์ คือสามารถตอบโจทย์ผู้บริโภคกลุ่มครอบครัวได้ดีมาก อย่าง เกตเวย์ เอกมัย ก็จะตอบโจทย์ครอบครัวได้ดี พอมาถึงเกตเวย์ แอท บางซื่อ พื้นที่บริเวณนี้มีกลุ่มครอบครัวอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก การมี Major Cineplex, HarborLand และ FUNFesta ก็เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคในกลุ่มนี้
“ปัจจุบันการทำกิจกรรมของครอบครัวในพื้นที่โซนกรุงเทพฯ ที่มีคุณภาพและปลอดภัยเริ่มหาได้ยาก เมื่อเกตเวย์ แอท บางซื่อ มี Family Zone มาตอบโจทย์ลูกค้าเรายังมี Sky Garden พื้นที่สีเขียวลอยฟ้าที่เป็นจุดให้ครอบครัวและกลุ่มลูกค้ารอบๆ โครงการมาแฮงเอาต์ชมวิวแม่น้ำเจ้าพระยาจากมุมสูง ทั้งหมดนี้เป็นส่วนช่วยดึงทราฟฟิกครอบครัวให้เข้ามายังศูนย์การค้าฯ ได้มากขึ้น”
จะเห็นว่าถ้าเป็นวันธรรมดา จันทร์-ศุกร์ เกตเวย์ แอท บางซื่อ ก็จะสามารถตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มคนทั่วไป พนักงานออฟฟิศ บริษัทเอกชน หน่วยงานรัฐ ได้ครอบคลุมราว 35,000 คน/วัน ขณะที่ในวันเสาร์และอาทิตย์ ลูกค้าที่แวะเวียนเข้ามาส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มครอบครัวและผู้ที่อาศัยอยู่ในละแวกใกล้เคียงเป็นหลัก ที่ประมาณ 40,000 คน/วัน
ประสบการณ์จากเกตเวย์ เอกมัย เพราะการเรียนรู้เกิดจากการได้ลงมือทำจริง
เพราะเคยมีประสบการณ์จากการดูแลเกตเวย์ เอกมัย มาก่อน จึงทำให้ณพลในฐานะผู้บริหารสามารถนำความเชี่ยวชาญและมุมคิดจากการบริหารงานมาปรับใช้กับศูนย์การค้าเกตเวย์ แอท บางซื่อ ได้อย่างลงตัว
“อย่างกลยุทธ์การวางร้านค้าคือหนึ่งในหลายๆ สิ่งที่เราได้เรียนรู้จากเกตเวย์ เอกมัย เรารู้ว่าร้านค้าประเภทไหนหรือไลฟ์สไตล์แบบใดควรจะถูกจัดวางอยู่ในมุมไหนของศูนย์การค้า อย่างที่เกตเวย์ แอท บางซื่อ เราจะนำร้านอาหาร โรงหนัง โซนความสวยความงาม โซนการเรียนรู้ บริการธนาคาร และฟิตเนสขึ้นมาอยู่ชั้นบน เพราะเรารู้ว่าสถานที่พวกนี้เป็นจุดหมายปลายทางที่คนตั้งใจจะมาใช้บริการอยู่แล้ว
“ขณะที่ร้านอาหาร ร้านค้าแฟชั่น จะถูกวางไว้ในส่วนชั้นล่างๆ เพราะเมื่อคนเดินผ่านบ่อยครั้งเข้า โอกาสการตัดสินใจซื้อย่อมมีสูงขึ้น”
ณพล เล่าให้เราฟังถึงแผนการในอนาคตว่า โมเดลการเชื่อมต่อศูนย์การค้ากับสถานีรถไฟฟ้า แล้วทำทางเชื่อมต่อให้สามารถนำสินค้ามาขายหรือจัดลานกิจกรรมเพื่อดึงดูดลูกค้าเข้าศูนย์การค้าเพิ่ม ก็จะถูกนำมาใช้กับศูนย์การค้าเกตเวย์ แอท บางซื่อ ด้วย เพราะตนและทีมผู้บริหารนั้นเห็นด้วยตาของตัวเองแล้วว่าได้ผลจริง
บ้านหลังที่สอง จุดหมายการขยายแบรนด์เกตเวย์ให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง
นอกจากความต้ังใจของการพาเกตเวย์ แอท บางซื่อ วิ่งเข้าไปหาลูกค้าและชุมชนบางซื่อแล้ว อีกหนึ่งเป้าหมายในใจของณพลคือการทำเกตเวย์ แอท บางซื่อ ให้มีสถานะไม่ต่างจากบ้านหลังที่สองของคนในละแวกนี้ที่เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน
“เป้าหมายของเกตเวย์ แอท บางซื่อ คือการสร้างแบรนด์เกตเวย์ให้ขยายออกไปครับ เริ่มแรกเรามีเกตเวย์อยู่แห่งเดียว พอขยายมาถึงที่บางซื่อก็นับเป็นการสร้างอาณาจักรเกตเวย์อีกแห่งขึ้นมา นอกจากนี้ทาง AWC ก็ตั้งใจไว้ว่าจะต้องทำเกตเวย์ แอท บางซื่อ ให้สามารถตอบโจทย์คนกลุ่มบางซื่อ แล้วเป็นทั้งบ้านหลังที่สองและศูนย์การค้าในใจของพวกเขาให้ได้ ทุกสิ่งที่เราทำขึ้นมาจะต้องตอบโจทย์คนที่อาศัยในบริเวณนี้ให้ได้ครบ”
“ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีอีกหลายพื้นที่ที่ยังมีโอกาสขยายไป ภาพรวมศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ในอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีพื้นที่โดยรวมเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 450,000 ตารางเมตร ผมเชื่อว่าผู้เล่นในกลุ่มธุรกิจศูนย์การค้าทุกรายก็จะมองเห็นภาพเหมือนๆ กันหมดว่ามันยังมีโอกาสในการเติบโตของศูนย์การค้าอีกมาก อีกปัจจัยบวกสำคัญคือในระยะหลังๆ เราจะเริ่มเห็นการกระจายความเจริญเริ่มขยายวงออกมาจากพื้นที่ในตัวเมืองชั้นในมากขึ้นเรื่อยๆ”
เมื่อทุกฝ่ายเห็นถึงโอกาสการขยายธุรกิจที่มีเหมือนๆ กัน ณพลเชื่อว่าหนึ่งในจุดตัดที่จะชี้วัดศึกสำคัญครั้งนี้ว่าใครจะเป็นผู้ชนะ และถือเป็นข้อได้เปรียบของ AWC นั่นคือการที่บริษัท แอสเสท เวิรด์ เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่พัฒนาหลากหลายรูปแบบ ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า
“แอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อันดับต้นของประเทศ และเป็นบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาอสังหาฯ ในหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม อาคารสำนักงาน ซึ่งทั้งสองรูปแบบเราเป็นผู้พัฒนาที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ และศูนย์การค้าที่มีหลากหลายแบรนด์ไม่ว่าจะเป็น เกตเวย์, เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ ฟร้อนท์, พันธุ์ทิพย์, ลาซาล อเวนิว, โอ.พี.เพลส ดังนั้นทำให้ทางแอส เสทเวิรด์ สามารถพัฒนาที่ดินให้มีการใช้ประโยชน์อย่างเต็มรูปแบบ และตอบโจทย์ผู้บริโภคได้อย่างแท้จริง แล้วสิ่งที่เรายังคงจะทำกับเกตเวย์ต่อไปคือการปรับแต่งศูนย์การค้าให้ตอบโจทย์ผู้บริโภคอยู่ตลอดเวลา การที่เราไม่ได้ทำศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่จนเกินไปก็ถือเป็นข้อดีที่เราสามารถปรับเปลี่ยนอะไรได้ง่ายและรวดเร็วอยู่เสมอ
“สำคัญที่สุดคือแทนที่เราจะให้ลูกค้าวิ่งเข้าหาศูนย์การค้า ต้องเปลี่ยนเป็นเอาศูนย์การค้าวิ่งเข้าไปหาลูกค้าแทน และปรับแต่งให้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าอย่างแท้จริง”
การที่บริษัทมีปัจจัยสำคัญไม่ว่าจะเป็นความเชี่ยวชาญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรูปแบบ ที่ดิน และเงินทุน ถือเป็นข้อได้เปรียบก็จริง แต่การรู้อินไซต์ผู้บริโภคที่ถูกจุดแล้วสามารถตีโจทย์ความต้องการของพวกเขาออกมาเป็นกลยุทธ์โมเดลธุรกิจ ถือเป็นสิ่งที่สำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่ากัน
น่าจับตามากๆ ว่าอาณาจักรเกตเวย์ภายใต้การบริหารงานโดย AWC จะเดินหมากในอนาคตได้หวือหวาเร้าใจมากเพียงไร
ติดตามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ FB: GatewayatBangsue
พิสูจน์อักษร: ลักษณ์นารา พักตร์เพียงจันทร์
