โควิด-19 ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยที่อ่อนแออยู่แล้วจากผลกระทบของมาตรการ LTV ในปี 2019 หดตัวลงต่อเนื่องในปี 2020 สะท้อนได้จากผลกระทบใน 2
ช่องทางหลัก คือ
- อุปสงค์ที่ปรับตัวลดลงมากจากทั้งกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลงมาก ส่งผลให้ยอดขายและยอดโอนปรับตัวลดลง
- อุปทานที่ปรับตัวลดลงจากการที่ผู้ประกอบการเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ๆ ออกไป โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม และหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น ขณะเดียวกันยังมุ่งเน้นการระบายสต๊อกเหลือขายที่ยังอยู่ในระดับสูง
ในปี 2019 หากมองภาพตลาดที่อยู่อาศัยพบว่า ตลาดเข้าสู่ภาวะซบเซาลงอย่างต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจที่หดตัว และกำลังซื้อของต่างชาติที่อ่อนแอลง ผนวกกับมาตรการ LTV ที่มีผลบังคับใช้เมื่อเดือนเมษายน ปี 2019 ส่งผลให้หน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2019 หดตัวที่ 17%YoY และปี 2020 เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 เมื่อดูข้อมูลของ AREA ที่จำนวนหน่วยขายได้ในครึ่งแรกของปี 2020 ที่หดตัวถึง 45%YOY
สาเหตุหลักมาจากกำลังซื้อที่ปรับลดลงและผลกระทบจากมาตรการล็อกดาวน์ที่ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการออกไปทำกิจกรรมต่างๆ นอกบ้าน รวมถึงยอดขายจากต่างชาติที่หยุดชะงักลงจากการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศและภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลง ซึ่งยอดขายที่ลดลงส่งผลให้บริษัทต่างๆ ชะลอการเปิดโครงการใหม่
ทั้งนี้ จะพบว่าอัตราขายได้ในเดือนแรกของโครงการเปิดใหม่ 1 (Sale Rate) ปรับลดลงอย่างต่อเนื่องต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งในส่วนของคอนโดมิเนียมและแนวราบ
โดยเฉลี่ยในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 อัตราขายได้สำหรับคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 26% ทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 13% บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดอยู่ที่ 8% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ทั้งหมดในแต่ละประเภท
นอกจากนี้โครงการเปิดตัวใหม่ช่วงครึ่งปีแรก 2020 ของกลุ่มบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เทียบกับกลุ่มบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จะพบว่า ยอดขายของกลุ่มบริษัทจดทะเบียนมีอัตราการขายที่สูงกว่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 17% เทียบกับอัตราการขายของบริษัทที่ไม่จดทะเบียนที่อยู่ที่ 12% มาจากยอดขายทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น และบริษัทขนาดใหญ่หันมาเน้นตลาดแนวราบ รวมถึงระบายสต๊อกคอนโดมิเนียม ผ่านการออกโปรโมชันมากขึ้นทั้งช่องทางออนไลน์ ฯลฯ ซึ่งชื่อเสียงของแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือส่งผลให้ได้รับการตอบรับที่ดีขึ้น สะท้อนได้จากยอดขายของบริษัทจดทะเบียนในตลาดบางบริษัทที่ประกาศงบการเงินออกมาในไตรมาส 2 ที่ปรับตัวดีขึ้น
โครงการใหม่เลื่อนไปไกลแค่ไหน
จากสภาวะตลาดกล่าวมาจะเห็นว่าแนวโน้มจำนวนหน่วยเหลือขาย (สต๊อกบ้าน / คอนโดมิเนียม) จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ๆ ออกไป โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และหันมาเน้นเปิดโครงการแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ ช่วง 7 เดือนแรกของปี 2020 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่อยู่ที่ 34,390 หน่วย ปรับลดลงถึง 43%YOY
ส่วนใหญ่ลดลงจากโครงการคอนโดมิเนียมที่มีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ในระดับสูง
ขณะเดียวกันหันมาเน้นเปิดโครงการแนวราบมากขึ้น เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นตลาดที่เน้นเจาะลูกค้ากลุ่ม Real Demand โดยผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการในระดับราคาที่ถูกลงโดยเน้นตลาด Affordable (ราคาไม่แพง) มากขึ้น (ในช่วงระดับราคา 2-3 ล้านบาท) ส่วนใหญ่ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า อาทิ สายสีน้ำเงิน สีเขียว สีเหลือง และพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ
สต๊อกบ้าน-คอนโดล้นทะลัก บริษัทอสังหาฯ บุกตลาดแนวราบ
เมื่อภาวะอุปทานส่วนเกินยังสูงมาก โดยเฉพาะประเภทคอนโดมิเนียม ทำให้ผู้ประกอบการยังต้องเน้นระบายสต๊อกและแข่งขันด้านราคารุนแรงขึ้น และจะเห็นราคาคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มปรับตัวลดลง เช่น คอนโดมิเนียมที่ราคามากกว่า 2 ล้าน เริ่มปรับลดลงจากในปี 2019 แต่อัตราขายได้ต่อเดือนยังมีแนวโน้มปรับลดลง สะท้อนถึงทิศทางตลาดที่ยังมีความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินจากการที่อัตราการขายที่ยังต่ำกว่าการลดลงของหน่วยเปิดใหม่
ทั้งนี้ ฐานข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลซึ่งสะท้อนถึงการโอนที่อยู่อาศัยใหม่
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 ราคาคอนโดมิเนียมปรับลดลงราว 10%YOY เมื่อ EIC
วิเคราะห์ข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมจากฐานข้อมูลอสังหาฯ ที่ประกาศในเว็บไซต์ Hipflat พบว่า ราคาต่อตารางเมตรที่ประกาศขายมีแนวโน้มชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2018 จากค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2011-2019 ที่เพิ่มขึ้นราว 3% ต่อปี ล่าสุดในไตรมาส 1 ปี 2020 เพิ่มขึ้นเพียง 1.7%YOY
ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมในตลาดต่างจังหวัดเริ่มเห็นตัวเลขของราคาที่ปรับตัวลดลงที่ 1.8% สะท้อนถึงภาวะอุปทานส่วนเกินที่ยังมีแนวโน้มกดดันให้ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวลดลงต่อไปอีกระยะหนึ่งจนกว่าตลาดจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นในระยะ 2 ปีข้างหน้า
ทั้งนี้ หากดูสต๊อกหรือหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ กลางปี 2020 อยู่ในระดับสูงที่ 2.21 แสนหน่วย โดยกว่า 41% เป็นประเภทคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เฉพาะหน่วยเหลือขายสะสมของคอนโดมิเนียมที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังอยู่ในระดับสูงที่ราว 6.3 หมื่นหน่วย หรือคิดเป็นสัดส่วนราว 70% ของหน่วยเหลือขายคอนโดมิเนียมทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม ต้องจับตามองภาวะอุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาระดับต่ำกว่า 3 ล้าน ที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจค่อนข้างมาก เพราะเน้นกลุ่มเป้าหมายที่เป็นกลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลางถึงต่ำ ที่คาดว่าจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ จากผลกระทบของโควิด-19
บ้าน-คอนโดยังขายได้ไหม
EIC คาดการณ์จำนวนหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยในปี 2020 จะหดตัวที่ 29% เพราะได้รับจากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่รุนแรง จนส่งผลให้เศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะถดถอย กำลังซื้อผู้บริโภคปรับลดลงอย่างรุนแรง
ทั้งนี้ EIC คาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 2020 จะหดตัวที่ 7.3% (ณ มิถุนายน 2020) และคาดว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจะเป็นไปอย่างช้าๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องอาศัยระยะเวลากว่าผู้บริโภคจะมีความเชื่อมั่น บริหารจัดการการเงินได้สมดุล และสะสมความมั่งคั่งได้ดังเดิม โดยมองว่าหลังการผ่อนคลายล็อกดาวน์อาจจะมีกลุ่ม Real Demand บางส่วนที่ได้รับผลกระทบน้อยอาจกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น สะท้อนจากยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบของผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ที่ค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น
ขณะที่ EIC คาดการณ์มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2020 จะอยู่ที่ 8.7 แสนล้านบาท หดตัวที่ 7%YOY ซึ่งลดลงต่อเนื่องนับจากมาตรการ LTV มีผลบังคับในเดือนเมษายน ปี 2019 โดยครึ่งปีแรก 2020 นี้หน่วยโอนและมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล หดตัว 6.3%YOY และ 5.2%YOY ตามลำดับ ซึ่งยอดโอนที่ยังไม่ติดลบมากนักส่วนหนึ่งมาจากการโอนคอนโดมิเนียมที่มาจากสัญญาซื้อขายในช่วง 1-2 ปีก่อนหน้า โดยเฉพาะในช่วงปี 2018 ที่มีหน่วยขายได้ของคอนโดมิเนียมที่สูงถึง 69,352 หน่วย ซึ่งทยอยสร้างเสร็จและพร้อมโอนในช่วงปี 2020 รวมถึงมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐ
ทั้งนี้ EIC มองว่า แม้สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 จะเริ่มคลี่คลาย แต่ภาวะเศรษฐกิจที่หดตัวลงแรงทำให้แนวโน้มการทิ้งดาวน์ (Cancellation) มีโอกาสเร่งตัวสูงขึ้นจากโดยเฉลี่ยที่อยู่ที่ราว 20-25% เพิ่มขึ้นมาเป็น 30-40% ของยอดพรีเซลทั้งหมด ขณะที่การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังมีความเข้มงวดสะท้อนได้จากยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 ที่หดตัวที่ 14%
อสังหาฯ ไทยจะฟื้นตัวเมื่อไร
โควิด-19 ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงมาก และการฟื้นตัวคงต้องอาศัยระยะเวลาค่อนข้างยาวนาน โดย EIC คาดการณ์ว่า ยอดขายของผู้ประกอบการจะกลับมาสู่ระดับก่อนเกิดโควิด-19 ได้อย่างเร็วในปี 2022 เนื่องจากโควิด-19 ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคเป็นวงกว้าง ไม่เจาะจงแต่เฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยเท่านั้น แม้สถานการณ์การแพร่ระบาดจะทยอยปรับตัวดีขึ้น แต่กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงต้องอาศัยระยะเวลาในการปรับตัว กว่าที่จะส่งผลบวกมายังตลาดที่อยู่อาศัย อีกทั้งผลกระทบจากมาตรการ LTV ยังส่งผลให้ผู้บริโภคยังต้องอาศัยระยะเวลาในการสะสมความมั่งคั่งและเงินดาวน์ ก่อนที่จะกลับมาซื้อที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ EIC ประเมินว่า ยอดขายที่อยู่อาศัยจะกลับมาใกล้เคียงกับระดับยอดขายในปี 2019 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2022 โดยกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางถึงบนจะเป็นกลุ่มที่นำการฟื้นตัวของตลาด โดยโครงการแนวราบน่าจะยังเป็นตลาดที่มีสัดส่วนหลัก เนื่องจากตอบโจทย์กลุ่ม Real Demand ที่อยู่อาศัยจริงมากที่สุด ขณะที่กลุ่มกำลังซื้อน้อยคาดว่าจะฟื้นตัวอย่างช้า ในมุมมองเดียวกับยอดขายต่างชาติที่คาดว่ายังไม่กลับมาฟื้นตัวได้ในระยะเวลาอันใกล้ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีทิศทางชะลอตัวลง
นอกจากนี้ยังคงต้องจับตามองปัจจัยอื่นๆ ที่จะส่งผลกระทบต่อตลาด อาทิ นโยบายกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐ นโยบายสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจากสถาบันการเงินของรัฐ ความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ รวมถึงภาษีที่ดินที่แม้ว่าภาครัฐจะผ่อนปรนลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% ในปี 2020 แต่คาดว่าจะส่งผลเพียงในระยะสั้น แต่ในระยะยาวภาระภาษีที่ดินยังคงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาฯ ต้องนำมาพิจารณาก่อนการตัดสินใจซื้อหรือพัฒนาโครงการในอนาคต
ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยควรต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อให้ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปทั้งในแง่ของ
- ช่องทางการขายออนไลน์
- การพัฒนาโครงการใหม่จะเน้นความคุ้มค่าเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลง และยังต้องแข่งขันกับตลาดมือสองที่คาดว่าจะมีทรัพย์สินที่รอการขาย (Non Performing Asset) เข้ามาในตลาดมากขึ้นจาก NPL ในตลาดที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
- ไลฟ์สไตล์ใหม่ เช่น เทรนด์ Work from Home จะส่งผลให้ผู้บริโภคพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัย โดยให้ความสำคัญกับทั้งปัจจัยด้านทำเลและพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยแนวราบที่อาจจะอยู่ห่างออกไป แต่ยังเดินทางได้สะดวกจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามีแนวโน้มได้รับความสนใจมากขึ้น
- รูปแบบของการพัฒนาโครงการที่ต้องตอบโจทย์เทรนด์ผู้บริโภคยุคใหม่ เช่น ด้านสุขภาพและสุขอนามัย อย่างการใช้เทคโนโลยี ดิจิทัลแพลตฟอร์ม เข้ามามีบทบาทต่อการซื้อขายที่อยู่อาศัยมากขึ้น ฯลฯ
พิสูจน์อักษร: ภาวิกา ขันติศรีสกุล
อ้างอิง:
