การระบาดรอบใหม่ของไวรัสโควิด-19 ที่ปะทุขึ้นเมื่อปลายเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ทำให้ความคาดหวังที่จะเห็นตลาดคอนโดมิเนียมพลิกฟื้นกลับมาได้ในครึ่งปีแรกของศักราชใหม่อาจทอดเวลาออกไปอีก เมื่อการระบาดรอบนี้แผ่วงกว้างไปหลายจังหวัดทั่วประเทศ ทำให้รัฐบาลต้องตัดสินใจนำมาตรการป้องกันและควบคุมการแพร่ระบาดที่เคยใช้ในปีที่แล้วกลับมาใช้อีกครั้ง
แม้การกึ่งล็อกดาวน์ครั้งนี้ไม่ถึงกับเคอร์ฟิวหรือปิดเมือง แต่ก็ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจหลายอย่างต้องหยุดชะงัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ซึ่งเป็นธุรกิจที่ทำให้เงินสะพัดในประเทศได้มากที่สุดธุรกิจหนึ่ง และฝากความหวังไว้กับไทยเที่ยวไทยและ Travel Bubble หรือการเปิดประเทศเพื่อการท่องเที่ยวอย่างจำกัดด้วยการจับคู่ประเทศ เป็นอันต้องม้วนเสื่ออีกครั้ง
ปฏิเสธไม่ได้ว่าผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการระบาดของโควิด-19 รอบนี้ จะส่งผลต่อเศรษฐกิจและกำลังซื้อในประเทศอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และทำให้กลยุทธ์การลดราคาคอนโดมิเนียมที่เคยเป็นปรากฏการณ์หลังการระบาดของไวรัสรอบแรกเมื่อปีที่แล้ว ต้องถูกงัดออกมาใช้อีกครั้ง
สต๊อกคอนโดมิเนียมเหลือขายยังอีกอื้อ
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า จำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีทั้งหมด 73,100 ยูนิต ณ ครึ่งปีแรกของปี 2563 แม้จะลดลงจาก 76,254 ยูนิต ณ สิ้นปี 2562 แต่ขยายตัว 12.5% จากครึ่งปีแรกของปี 2562
และยังสูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลัง ซึ่งคิดเป็นจำนวน 67,964 ยูนิต ทั้งๆ ที่ในครึ่งปีแรกของปี 2563 มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เพียง 11,890 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งเป็นจำนวนต่ำที่สุดในรอบหลายปี
ในจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งหมด 73,100 ยูนิต พบว่า เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วจำนวน 23,634 ยูนิต และอยู่ระหว่างการก่อสร้างที่จะทยอยเติมเข้ามาเมื่อก่อสร้างเสร็จอีก 34,481 ยูนิต รวมเป็น 58,115 ยูนิต
นับว่าเป็นซัพพลายเหลือขายจำนวนไม่น้อยที่สร้างแรงกดดันให้ Developer หลายราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายที่ต้องการกระแสเงินสดเข้าบริษัทและเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน
ยอดทิ้งดาวน์-ปฏิเสธสินเชื่อ-ต่างชาติโอนไม่ได้ ส่อแววทำคอนโดมิเนียมเหลือขายพุ่ง
เอเจนต์บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งประเมินสถานการณ์คอนโดมิเนียมในครึ่งปีแรกของปี 2564 หลังเหตุการณ์โควิด-19 รอบใหม่ว่า อาจจะมีจำนวนคอนโดมิเนียมจากโครงการที่สร้างเสร็จในปีนี้หรือเพิ่งสร้างเสร็จในปีที่ผ่านมา และอยู่ระหว่างการทยอยโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า คืนกลับมาเป็นสต๊อกที่จะต้องขายใหม่อีกจำนวนไม่น้อย จากลูกค้าหลายกลุ่มที่จองซื้อเมื่อ 2-3 ปีก่อน และได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่ซ้ำรอยในปีที่ผ่านมา
กลุ่มแรกคือ ลูกค้าที่ยกเลิก ไม่รับโอนคอนโดมิเนียมเมื่อถึงกำหนดแล้วเสร็จ ซึ่งมีทั้งผู้ซื้ออยู่จริงที่เจอพิษเศรษฐกิจโดยตรงจากโควิด-19 ต้องออกจากงานหรือตกงาน และผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนหรือเก็งกำไร ซึ่งไม่สามารถขายต่อก่อนกำหนดโอนได้ หรือไม่สามารถหาเงินหรือกู้แบงก์เพื่อรับโอนคอนโดมิเนียมได้
กลุ่มที่สองคือ ลูกค้าที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินจากหลายสาเหตุ ทั้งความเข้มงวดของสถาบันการเงินเองที่ระแวดระวังการปล่อยสินเชื่อในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวและโดนโควิด-19 ซ้ำเติม และความสามารถของผู้กู้ที่ถูกแบงก์ประเมินความเสี่ยงสูงขึ้น ซึ่งในปีที่แล้วพบมากในกลุ่มอาชีพที่เกี่ยวข้องกับภาคท่องเที่ยว โรงแรม และสายการบิน ซึ่งกลุ่มนี้มีสัดส่วนเยอะที่สุด โดยพบว่าบางโครงการมียอดลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 30-40% เลยทีเดียว ถือเป็นอัตราที่มากกว่าในปี 2562 ถึงสองเท่า
กลุ่มสุดท้ายคือ ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จองซื้อจ่ายดาวน์เมื่อ 2-3 ปีก่อน และไม่สามารถเดินทางมารับโอนคอนโดมิเนียมได้ หลายรายอาจจะโชคดีที่เจอโครงการที่ยืดเวลารับโอนให้ แต่หลายรายก็ยอมทิ้งเงินดาวน์ไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ แม้ยอดเงินดาวน์ที่จ่ายไปแล้วจะสูงถึง 30% ก็ตาม
สวนหลวง-คลองตัน เสี่ยงโอเวอร์ซัพพลาย
DDproperty.com เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้เปิดเผยผลสำรวจทำเลที่มีจำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้นอย่างน่าจับตา ซึ่งเป็นข้อมูลที่รวบรวมจากการโพสต์ขายบ้านและคอนโดมิเนียมผ่านเว็บไซต์ในช่วงไตรมาส 3/63 โดยทำเลที่มีจำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 1 คือ แขวงสวนหลวง ซึ่งกินพื้นที่ย่านอ่อนนุช พัฒนาการ ศรีนครินทร์ พบว่ามีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 47% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 และยังเป็นทำเลที่ความสนใจซื้อลดลงอีกด้วย โดยประเมินจากยอด View ในเว็บไซต์
อันดับ 2 คือแขวงคลองตัน ครอบคลุมพื้นที่จากซอยสุขุมวิท 22 ถึงสุขุมวิท 36 จรดฝั่งพระราม 4 โดยมีซัพพลายเพิ่มขึ้น 22% อันดับ 3 คือ แขวงบางนา หรือบริเวณ BTS สถานีอุดมสุขถึงสถานีแบริ่ง มีซัพพลายเพิ่มขึ้น 14%
ตามมาด้วยแขวงพระโขนงเหนือ กินพื้นที่จากเอกมัยถึงอ่อนนุช เพิ่มขึ้น 13% และอันดับ 5 แขวงห้วยขวาง ซึ่งกินพื้นที่จาก MRT สถานีพระราม 9 ถึงสถานีสุทธิสารบนฝั่งเทียมร่วมมิตร มีซัพพลายเพิ่มขึ้น 11% โดยบางนาและห้วยขวางก็ติด 3 อันดับแรกที่ความสนใจซื้อลดลงมากที่สุดต่อจากสวนหลวงอีกด้วย
เปิด 3 โซนคอนโดมิเนียมทยอยสร้างเสร็จรวมกว่า 5 หมื่นยูนิต
ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งระบุว่า ทำเลที่จะมีซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่สร้างเสร็จในปี 2564 เป็นจำนวนมาก 3 อันดับแรก ได้แก่
- โซนกรุงเทพฯ ตอนใต้ ซึ่งเป็นทำเลที่ MRT ส่วนต่อขยายหัวลำโพง-ท่าพระ-หลักสอง เริ่มวิ่งในปีที่ผ่านมาบนถนนเพชรเกษมและจรัญสนิทวงศ์ รวมทั้งทำเลบางหว้า วุฒากาศ และราชพฤกษ์ โดยโซนนี้จะมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในปีนี้ประมาณ 19,500 ยูนิต
- โซนรัชดา-พระราม 9 ประมาณ 17,600 ยูนิต
- โซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ซึ่งกินบริเวณสุขุมวิทตอนปลาย บางนา ศรีนครินทร์ เทพารักษ์ รามคำแหง โดยจะมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จประมาณ 16,800 ยูนิต
อย่างไรก็ตาม จำนวนซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่ที่สร้างเสร็จจริงในปีนี้อาจจะน้อยกว่าที่รายงานไว้ เนื่องจากบางโครงการอาจจะดีเลย์การก่อสร้างในช่วงโควิด-19 แต่ยอดตัวเลขดังกล่าวสามารถสะท้อนภาพปริมาณซัพพลายคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จที่จะเข้ามาในทำเลเหล่านั้นได้ ซึ่งจะสร้างแรงกดดันให้กับราคาคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าว หากในจำนวนสร้างเสร็จดังกล่าวมีปริมาณที่ยังขายไม่ได้อยู่เป็นจำนวนมาก
กางโผ 2 ทำเลหั่นราคาคอนโดมิเนียมพร้อมโอน
ข้ามมาศักราชใหม่ไม่ถึงสัปดาห์ พบการลดราคาคอนโดมิเนียมพร้อมโอนต่อเนื่องจากปลายปีที่แล้ว ซึ่งนับว่าเป็นเหตุการณ์ไม่ปกตินัก เพราะหากการลดราคาหนักๆ อยู่ในช่วงเดือนธันวาคมยังไม่ค่อยน่าแปลกใจ เพราะเซลส์และ Developer ต้องการปิดยอดปลายปี
แต่การลดราคาตั้งแต่สัปดาห์แรกของเดือนมกราคมสะท้อนว่า Developer เริ่มไม่มั่นใจผลกระทบต่อเศรษฐกิจและต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์จากเหตุการณ์ระบาดหนักของโควิด-19 รอบนี้ รวมทั้งยังมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเหลือขายแบกไว้อีกจำนวนไม่น้อย
สำหรับทำเลที่คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ลดราคากันแรงๆ ได้แก่ สุขุมวิทช่วงอโศกถึงเอกมัย ทั้งโครงการริมถนน ติด BTS และตามตรอกซอกซอย เช่น Fynn Asoke, Ashton Asoke, Ideo Mobi Asoke, Q Prasarnmit, Ashton Residence 41, Oka Haus และ XT Ekkamai โดยทำเลนี้พบการลดราคาสูงสุดถึง 43%
อีกทำเลเป็นทำเลถัดออกไปไม่กี่สถานี คือ อ่อนนุชถึงแบริ่ง ได้แก่ Aspire Sukhumvit-Onnut, The Line Sukhumvit 101 และ Aspire Erawan โดยลดราคากันถึง 20%
นอกจากนี้ยังมีทำเลทองอย่างถนนวิทยุที่พบการลดราคา 15-20% และโซนนอกเมือง เช่น วงศ์สว่างและท่าพระ ที่สามารถต่อราคากับเซลส์ได้ไม่ยาก
“ผู้ซื้อจะต้องเข้าไปที่โครงการเลยจึงจะได้ส่วนลดราคา เซลส์จะเปิดโปรโมชันออกมาให้ดู เพราะตอนนี้โครงการหรือ Developer ไม่ประกาศลดราคากันออกสื่อเหมือนปีที่แล้ว และแม้จะบอกว่ายูนิตที่ลดราคามีจำนวนจำกัด แต่เซลส์ก็ลดราคาให้ทุกยูนิต เชื่อว่าถ้าซื้อในช่วงนี้จะได้โปรดีๆ เยอะ ยิ่งถ้าซื้อเงินสดไม่กู้แบงก์จะได้ราคาลดเยอะมาก เพราะโครงการมั่นใจว่าโอนได้แน่นอน” เอเจนต์รายหนึ่งชี้เป้า
แม้ลดกระหน่ำ Developer ยังกำไร
เอเจนต์ระบุอีกว่า คอนโดมิเนียมที่นำมาลดราคาเยอะๆ Developer ยังได้กำไรอยู่ เพราะมีหลายยูนิตเป็นคอนโดมิเนียมที่ถูกจ่ายเงินจองและผ่อนดาวน์มาแล้ว แต่ผู้ซื้อไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากถูกปฏิเสธสินเชื่อ หรือบางรายเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ทิ้งดาวน์ไม่เข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ เงินจองและเงินดาวน์ที่ Developer ริบไว้ จึงใช้เป็นส่วนลดให้ลูกค้ารายใหม่ได้
อย่างไรก็ตาม Developer บางรายที่แบกสต๊อกคอนโดมิเนียมเหลือขายพร้อมโอนไว้จำนวนมาก ซึ่งเป็นยูนิตที่ยังขายไม่ได้ตั้งแต่เปิดตัวโครงการจนถึงวันที่โครงการสร้างเสร็จ ก็ต้องยอมลดราคาและมีกำไรน้อยลง เพื่อระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมออกให้ได้มากที่สุดในช่วงภาวะเช่นนี้
พิสูจน์อักษร: วรรษมล สิงหโกมล
