เปิดเส้นทาง 'ทุนจีน' กว้านซื้อคอนโดปล่อยเช่ารายวัน

การรุกคืบของทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มทุนชาวจีนที่เข้ามากว้านซื้อคอนโดมิเนียมในไทยก่อนนำไปปล่อยเช่ารายวันบนแพลตฟอร์มออนไลน์ บทความนี้ THE STANDARD จะพาไปติดตามเส้นทางการปล่อยเช่ารายวันของกลุ่มทุนต่างชาติเหล่านี้ และที่สำคัญ ‘คนไทย’ คนที่เสียเปรียบมากที่สุดในสมการนี้จะต้องรับมืออย่างไร

เกิดอะไรขึ้น?

ในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมาเราจะเห็นข่าวตามหน้าสื่อต่างๆ ว่า มีกลุ่มทุนชาวจีนมากว้านซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ แล้วเอามาปล่อยให้เช่าแบบรายวันผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ ส่วนวิธีการส่งต่อกุญแจห้องพักให้แก่ลูกค้านั้นมีตั้งแต่ส่งให้กันแบบโจ่งแจ้งไปจนวิธีการที่แนบเนียนโดยการเอากุญแจไปซ่อนไว้ในกล่องล็อกกุญแจที่ติดตั้งไว้ตามสถานที่สาธารณะเพื่อให้นักท่องเที่ยวที่ตกลงเช่ามาเปิดรหัสรับกุญแจโดยไม่ต้องผ่านคนกลางหรือการลงทะเบียนกับนิติบุคคล แต่หลังจากที่เป็นข่าว และกรมการปกครองลงพื้นที่ไปตรวจสอบ สถานการณ์ก็เหมือนจะซาลง แต่เหตุการณ์ในลักษณะนี้ยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง

เมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2568 มีแหล่งข่าวให้ข้อมูลกับ THE STANDARD ว่ามีคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งย่านห้วยขวางที่สงสัยว่าจะมีการปล่อยเช่ารายวันให้แก่นักท่องเที่ยว ทีมข่าว THE STANDARD จึงได้ลงพื้นที่ไปตรวจสอบย่านห้วยขวางที่ที่คนไทยในพื้นที่นั้นเรียกกันว่าเป็น ‘เยาวราช 2’

ในระหว่างการลงพื้นที่ทีมข่าวสังเกตเห็นว่ามีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนเดินลากกระเป๋าเดินทางใบใหญ่ในย่านห้วยขวางตลอดทั้งวัน มีทั้งแบบที่มากันเป็นกลุ่มใหญ่ และมาคนเดียว

จากนั้นทีมข่าวได้ไปสังเกตการณ์ที่คอนโดมิเนียมตามที่แหล่งข่าวให้ข้อมูลมา พบว่าผู้พักอาศัยส่วนใหญ่เป็นชาวจีนที่เดินเข้า-ออกอาคารตามอัธยาศัย และในขณะเดียวกันก็มีนักท่องเที่ยวชาวจีนเดินลากกระเป๋าออกมาพร้อมกับมีชายลักษณะคล้ายกับนายหน้าโดยมีการพูดคุยกันเป็นภาษาจีน พร้อมกับทำหน้าที่สแกนเปิดประตูให้ และประสานเรียกรถมารับ ทีมข่าวเห็นดังนั้นจึงเฝ้าสังเกตการณ์ต่อ

จนกระทั่งต่อมาทีมข่าวสังเกตเห็นชายชาวจีนรายหนึ่ง เดินเข้าคอนโดมิเนียมมา พร้อมกับทำท่ากวักมือเรียกพนักงานรักษาความปลอดภัยให้มาเปิดประตูเข้าไปยังคอนโดมิเนียมด้านในให้ ก่อนจะพูดจาด้วยน้ำเสียงที่กระแทกและดังขึ้น สุดท้ายพนักงานรักษาความปลอดภัย ก็เดินไปสแกนเปิดประตูและขึ้นลิฟต์ให้ชายชาวจีนรายดังกล่าว

ทีมข่าวได้เข้าไปสอบถามพนักงานรักษาความปลอดภัยถึงเหตุการณ์ดังกล่าว พนักงานรักษาความปลอดภัยจึงเล่าให้ฟังว่า ชายชาวจีนรายนี้อ้างว่าเป็นผู้พักอาศัย แต่ไม่มีบัตรสแกนเข้าคอนโดมิเนียม จึงเรียกให้ตนไปเปิดให้ แต่ด้วยมาตรการของคอนโดมิเนียมที่เน้นย้ำว่าหากต้องสงสัยว่าใครไม่ใช่ลูกบ้านประจำ หรือไม่คุ้นหน้า ให้เดาว่าเป็นผู้เช่ารายวันไว้ก่อน และห้ามให้ขึ้นคอนโดมิเนียมเด็ดขาด ตนจึงปฏิบัติตามมาตรการ แต่ชายชาวจีนไม่ยอมเลยขึ้นเสียงใส่ จนสุดท้ายได้มีการโทรหา พนักงานรักษาความปลอดภัยกะเช้าเพื่อยืนยันว่าเจ้าตัวเป็นลูกบ้านจริง ตนจึงไปเปิดให้ประตูและสแกนบัตรขึ้นลิฟต์ให้

พนักงานรักษาความปลอดภัยรายนี้ยังเปิดเผยกับทีมข่าวอีกว่า ก่อนหน้านี้เคยมีนักท่องเที่ยวที่เข้ามาเช่าแบบรายวัน แต่จะเยอะหรือน้อยขึ้นอยู่กับแต่ละช่วง แต่ตอนนี้น้อยลงเพราะมีกระแสข่าว อีกทั้งคอนโดมิเนียมเองก็มีป้ายเตือนห้ามปล่อยเช่ารายวัน นิติบุคคลของคอนโดเองก็เคร่งมาก ถ้าหากไม่คุ้นหน้าก็ต้องให้ยืนยันตัวตนให้ได้ว่าเป็นลูกบ้านจริง เพราะที่ผ่านมา ผู้เช่ารายวันเหล่านี้จะเข้ามาผ่านเจ้าของห้องหรือผู้เช่าที่ปล่อยเช่าแบบผิดกฎหมาย และมักจะอ้างว่าเป็นเพื่อนของลูกบ้าน บางรายเป็นเพื่อนที่ปล่อยเช่ารายวันให้กันจริง แต่บางรายไม่ใช่ และจะให้ใช้ข้ออ้างว่าเป็นเพื่อน ซึ่งข้อมูลดังกล่าวตรงกับพนักงานรักษาความปลอดภัยของคอนโดมิเนียมแห่งอื่นที่ให้ข้อมูลกับทีมข่าวเช่นเดียวกัน

พนักงานรักษาความปลอดภัยรายนี้เล่าต่อว่า เมื่อมาอาศัยอยู่ก็มักจะมีพฤติกรรมการใช้ส่วนกลางของคอนโดมิเนียมที่ไม่สร้างความวุ่นวายและน่ารำคาญใจให้แกลูกบ้านรายอื่น เพราะส่วนใหญ่คิดว่า ที่เช่ามาคือโรงแรม เนื่องจากในแอปพลิเคชันระบุว่าเป็น ‘โรงแรม’

ย้อนไทม์ไลน์ทุนต่างชาติกว้านซื้อคอนโดในไทย

ปริณวัชญณ์ คณะภัควรรษณ์ ผู้บริหารบริษัท แมทชิ่ง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ให้สัมภาษณ์กับ THE STANDARD ฉายภาพปรากฏการณ์นี้ว่ามีมาตั้งแต่ 6 ปีที่แล้ว ชาวจีนเริ่มเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม ด้วยจุดประสงค์ทั้งเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน ซึ่งชาวจีนกลุ่มแรกที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยนั้นเป็นกลุ่มที่คนไทยเรียกว่า ‘จีนเทา’ จากนั้นกลุ่มนี้ก็เริ่มขยายกิจการ ทั้งการไปกว้านซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมแบบ ‘Big Lot’ ซึ่งจะทำให้มีอำนาจในการต่อรองราคาและได้มาในราคาที่ถูกกว่า จากนั้นก็เอามาปล่อยขายหรือให้เช่ารายปีในตลาดในราคาที่ต่ำกว่าเจ้าอื่นๆ และเริ่มซื้อที่ดินแบบเก็งกำไรโดยใช้ ‘นอมินี’ เป็นคนดูแล ต่อมาก็เริ่มขยายอาณาจักรด้วยการใช้ช่องโหว่ที่มี ทั้งกฎหมายหรือเจ้าหน้าที่ในประเทศไทย

ส่วนการเอาห้องชุดคอนโดมิเนียมมาปล่อยให้เช่ารายวัน เป็นผลมาจากฟรีวีซ่า ที่ทำให้นักท่องเที่ยวทะลักเข้ามามาก ทำให้ความต้องการห้องสูง จึงทำให้นักลงทุนเหล่านี้เห็นช่องของโอกาส และกลายเป็นวินวินทั้งสองฝ่าย ฝ่ายผู้เช่าก็ได้ห้องพักในราคาที่ถูกกว่าโรงแรม แต่ความสะดวกสบายพอๆ กัน เพราะจะได้เอาเงินไปใช้กับค่ากินค่าเที่ยวแทน ส่วนเจ้าของหรือผู้ให้เช่าก็คุ้มค่ามากกว่า

จนนำมาสู่ยุคที่กลุ่มทุนเหล่านี้แสดงแสนยานุภาพด้วยการกระทำการผิดกฎหมายโดยไม่เกรงกลัวกฎหมายประเทศไทย กลุ่มทุนชาวจีนถึงกับพูดว่า “ทำอะไรก็ทำไปเถอะในไทย ถ้าผิดกฎหมายแค่จ่ายเรื่องก็จบ”

อาจารย์ปอ-ภากร กัทชลี อาจารย์ประจำภาควิชาการตลาด คณะบริหารธุรกิจ มหาวิทยาลัยเชียงใหม่ และเจ้าของเพจ ‘อ้ายจง’ เปิดเผยกับ THE STANDARD ว่า ปรากฏการณ์ในวันนี้เป็นผลมาจากฟรีวีซ่า ตนเคยตั้งข้อสังเกตเอาไว้ว่า การที่นักท่องเที่ยวทะลักเข้ามาจำนวนมาก พวกเขามาเที่ยวจริงหรือไม่

ที่ต้องตั้งข้อสังเกตเช่นนั้นเพราะว่า ‘ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย’ เป็นคำค้นหายอดฮิตใน Baidu (百度) เครื่องมือค้นหาจีนตั้งแต่หลังโควิดเป็นต้นมา ดังนั้นสิ่งที่น่าคิดก็คือ หรือแท้จริงแล้วการมาประเทศไทยไม่ใช่แค่จุดหมายปลายทางในทริปการท่องเที่ยว แต่เป็นการเข้ามาหาลู่ทางในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามเมืองท่องเที่ยวในไทย หรือเพื่อหาที่ทางทำธุรกิจเทาสีเทา

พื้นที่ทำเลทองที่ต่างชาติแห่จับจอง

ส่วนพื้นที่ทำเลทองยอดฮิตที่ชาวต่างชาติเข้ามาจับจองกันนั้น ได้แก่ เชียงใหม่ พัทยา ภูเก็ต ระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา ปราจีนบุรี และกรุงเทพฯ ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ โซนยอดฮิตที่ชาวต่างชาติเข้ามากว้านซื้อคอนโดมิเนียมไปเต็มโควตาชาวต่างชาติได้แก่โซนเมืองชั้นในอย่าง สุขุมวิท รัชดา พระราม 9 และมักกะสัน

คนจีนหาห้องพักรายวันจากที่ไหน?

ช่องทางหลักๆ ที่นักท่องเที่ยวจีนเสิร์ชหาห้องพักรายวันในประเทศไทย ได้แก่

แอปพลิเคชัน Airbnb
แอปพลิเคชัน ถูเจีย (Tujia)
เว็บไซต์ Ctrip
แอปพลิเคชัน Xiaohongshu หรือ RedNote เป็นแอปพลิเคชันโซเชียลมีเดียของจีน เป็นพื้นที่สำหรับการมีรีวิวห้องพัก บางแห่งเป็น Airbnb จริง แต่บางแห่ง เมื่อเอาชื่อไปค้นหาก็พบว่าเป็นคอนโดมิเนียม แต่ในรีวิวเขียนแปะว่า ‘Airbnb’ ไม่แปลกที่นักท่องเที่ยวจะเข้าใจว่าเป็นโรงแรม

เช็กลิสต์คอนโดมิเนียมที่มักตกเป็นเป้า

ส่วนคอนโดมิเนียมที่มักจะตกเป็นเป้าหมายของการนำไปปล่อยเช่ารายวัน มีเช็กลิสต์อยู่ 2 ข้อ

อยู่ในโซนเมือง เดินทางสะดวก และอยู่ไม่ไกลรถไฟฟ้า
ความปลอดภัยไม่แน่นหนา เช่น

ใช้บัตรสแกนเข้า-ออกแทนการสแกนหน้า
โซน mailbox อยู่ในจุดที่คนนอกเข้าถึงได้ง่าย เนื่องจากกล่องจดหมายก็เป็นอีกหนึ่งจุดที่มักเป็นที่ส่งต่อกุญแจ

‘นายหน้า’ ตัวละครสำคัญในมุมมืด

ส่วนใหญ่เมื่อนักท่องเที่ยวได้ห้องพักและเดินทางเข้ามาประเทศไทยแล้ว ก็จะมีนายหน้าที่มีทั้งคนจีนและคนไทย แต่ที่สำคัญคือจะต้องพูดภาษาจีนได้ เพราะนิสัยของคนจีนจะไม่ชอบติดต่อธุรกิจกับคนที่พูดภาษาบ้านเขาไม่ได้ จากนั้นนายหน้าก็จะเป็นคนประสานพาเข้า-ออก บางรายก็ส่งกุญแจให้ หรือไม่ก็จะเอาไปไว้ในตู้ตามที่เป็นข่าว

ลูกบ้านแฉพฤติกรรมสุดทน

อย่างไรก็ตาม อีกหนึ่งสาเหตุที่เรื่องแดงขึ้นมาเป็นเพราะพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวรายวันเหล่านี้ ธนพัต ยิ้มสู้ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของเพจ ‘พ่อบ้านบ้าคอนโด’ เปิดเผยกับ THE STANDARD ว่า ตนได้รับข้อมูลหลังบ้านจากลูกเพจมากมายถึงพฤติกรรมที่นักท่องเที่ยวรายวันเหล่านี้เข้ามาสร้างความวุ่นวายต่างๆ นานา ทั้งการถ่ายภาพโป๊ในพื้นที่ส่วนกลาง ช่วยตัวเองหรือยื่นฉี่ริมสระว่ายน้ำ ล้างก้นเด็กที่เปื้อนอุจจาระในสระว่ายน้ำ ใช้ถังดับเพลิงเคาะประตู เดินลากกระเป๋าเข้า-ออกกันตลอดทั้งวัน รวมทั้งยังมีพฤติกรรมกร่าง ข่มขู่และด่าทอนิติบุคคลคอนโดที่ไม่แข็งข้อด้วย จนสุดท้ายนิติบุคคลรายดังกล่าวต้องลาออกไป ในทางกลับกันคอนโดมิเนียมบางแห่งที่นิติบุคคลที่เล่นด้วยจะมีการเรียกรถมาเปลี่ยนผ้าปูที่นอนในทุกๆ วัน เป็นคนคอยประสานกับนายหน้าอีกต่อหนึ่งเพื่ออำนวยความสะดวกสบายในการเข้า-ออกคอนโดมิเนียม

กระทบอุตสาหกรรมโรงแรมอย่างไร?

แน่นอนว่าคนที่เสียเปรียบในสมการนี้คือ ‘คนไทย’ เพราะความจริงแล้วเราควรจะได้ประโยชน์จากการที่มีนักท่องเที่ยวเข้ามา ตามข้อมูลของ กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ยอดนักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2567 มีจำนวนราว 35.54 ล้านคน อันดับ 1 เป็น ‘ชาวจีน’ อยู่ที่ 6,733,162 คน

และจากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติทั่วประเทศในปี 2567 อยู่ที่ 14,573 หน่วย มูลค่า 68,182 ล้านบาท โดย ‘จีน’ ยังครองแชมป์ด้วย 5,670 หน่วย มูลค่า 26,651 ล้านบาท

เทียนประสิทธิ์ ไชยภัทรานันท์ นายกสมาคมโรงแรมไทย เปิดเผยกับ THE STANDARD ว่า ใจความหลักของปัญหานี้คือพฤติกรรมดังกล่าวผิดกฎหมาย ในจำนวนนักท่องเที่ยวเหล่านี้ควรจะต้องมาพักที่โรงแรม 16,000 กว่าโรงในประเทศไทยที่มีใบอนุญาต แต่กลับกลายเป็นว่า คอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรที่นำปล่อยเช่ารายวันมาแย่งส่วนแบ่งไป ซึ่งไม่แฟร์กับผู้ประกอบการโรงแรม

อีกทั้งจะสร้างปัญหาด้านความมั่นคง เพราะตามหน้าที่ของโรงแรมคือจะต้องรายงานผู้ที่เข้าและออกจากโรงแรมให้กับ สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง เท่ากับว่าการที่ประเทศไทยฟรีวีซ่าทำให้นักท่องเที่ยวชาวจีนเข้ามาง่าย และยิ่งไม่ได้เข้าพักในโรงแรม ก็ไม่มีใครทราบว่านักท่องเที่ยวเหล่านี้ไปอยู่ที่ไหน และที่สำคัญคือรายได้ที่อาจถึง 10,000 ล้านต่อปี ไม่เคยเข้ากระเป๋ารัฐบาลเลย

ทุนเทาแกร่งกล้าเพราะมีไทยเทา

อาจารย์ปอฉายภาพว่าปรากฏการณ์ในตอนนี้ไม่ว่าจะเป็นทัวร์ศูนย์เหรียญ หรือทุนสีเทาที่ไม่ใช่แค่ชาวจีน ล้วนมีลู่ทางได้เพราะ ‘ไทยเทา’

ทุกวันนี้ที่ดินมีราคาแพงขึ้นมาก คนไทยเริ่มซื้อบ้านได้ยากขึ้น ในทางกลับกันคนที่ซื้อได้ง่ายๆ สบายกระเป๋ากลับชาวต่างชาติ และในความตลกร้าย อนาคตเราอาจต้องเช่าบ้านจากชาวต่างด้วยซ้ำ

ส่วนทางออกของเรื่องทีมข่าวสรุปทางออกมา 5 ข้อดังนี้

แก้ตั้งแต่ต้นน้ำนั่นก็คืออยากให้รัฐบาลทบทวนมาตรการฟรีวีซ่า หรือกำหนดเวลาในการพำนักของนักท่องเที่ยว แน่นอนว่าเราต้องการนักท่องเที่ยวเข้ามา แต่เราต้องนักท่องเที่ยวที่มีคุณภาพมากกว่า

การปรับโทษให้แรงขึ้น ปัจจุบันในประเทศไทยการปล่อยเช่าห้องพักหรือคอนโดมิเนียมแบบรายวันถือว่ามีความผิดตามกฎหมายหลายฉบับที่เกี่ยวข้อง ได้แก่

พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 ที่พักที่เปิดให้เช่ารายวันต้องจดทะเบียนเป็นโรงแรม ฝ่าฝืน จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละ 10,000 บาท จนกว่าจะเลิกทำผิด
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ถือเป็นการใช้งานอาคารผิดประเภทฝ่าฝืน จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละ 10,000 บาท จนกว่าจะเลิกทำผิด
พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 เจ้าของสถานที่ต้องแจ้งต่อพนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงเมื่อมีคนต่างชาติเข้าพัก ฝ่าฝืน มีโทษปรับ 2,000-10,000 บาท
พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 อาคารชุดที่ไม่ได้รับอนุญาตให้เป็นโรงแรม ห้ามนำมาใช้เพื่อประกอบกิจการโรงแรม

ควรมี พ.ร.บ. ควบคุมนายหน้า

ควรหาหน่วยงานที่รับผิดชอบเรื่องนี้โดยเฉพาะ เนื่องจากปัจจุบันมีหน่วยงานรับผิดชอบเยอะเกินไป ทั้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง กรมการปกครอง สำนักงานเขต และตำรวจท้องที่

บุคลากรข้างในจะต้องเป็นหูเป็นตา ทั้งพนักงานรักษาความปลอดภัย แม่บ้าน นิติบุคคล ที่สำคัญคือเจ้าของร่วมที่เมื่อมีการประชุมควรจะเข้าไปรักษาผลประโยชน์ของตัวเอง

เรื่องนี้ไม่ได้แค่สร้างผลกระทบทางเศรษฐกิจหรือในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโรงแรมเท่านั้น แต่ยังทำให้คนไทยรู้สึกไม่ปลอดภัยในการใช้ชีวิตในประเทศของตัวเองอีกด้วย ดังนั้นทุกฝ่ายจะต้องค่อยๆ ช่วยกันอุดช่องโหว่ ไม่ให้ทุนสีเทารุกคืบไปได้มากกว่านี้