ปี 2563 เป็นปีที่ทุกภาคธุรกิจไม่ว่า ‘เล็ก’ หรือ ‘ใหญ่’ ต่างได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิด-19 ภาคธุรกิจต่างๆ ต้องลดเวลาทำงาน หยุดกิจการ ซึ่งทุกอย่างเป็นเรื่องใหม่ เราจึงอยู่กับการปรับตัวลองผิดลองถูกกันมาตลอดทั้งปี อย่างไรก็ดี วันนี้เราก็เริ่มเห็นแสงสว่างจากข่าวความคืบหน้าของวัคซีนต้านโควิด-19 ซึ่งภาคการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ ขานรับในทางที่ดี โดยเฉพาะตลาดหุ้นทั่วโลก รวมถึงสินทรัพย์ดิจิทัลล้วนปรับตัวสูงขึ้น และเมื่อหันกลับมองมาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แน่นอนว่าสิ่งที่ทุกคนคิดก็คือจะได้รับอานิสงส์จากข่าวดีเหมือนเช่นสินทรัพย์อื่นหรือไม่
หลายท่านมองว่าปี 2563 นี้ อสังหาริมทรัพย์เป็นปีแห่งการพักฐานเพื่อเข้าสู่การปรับตัวครั้งใหญ่ ขณะที่ก่อนหน้านี้ (ปี 2562) ภาคอสังหาริมทรัพย์เองก็ต้องรับมือกับมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ทำให้กลุ่มผู้ซื้อใหม่ได้รับผลกระทบ ชะลอการลงทุนไปบ้าง
แน่นอนว่าไม่มีใครตอบได้แบบ 100% ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัวและดีขึ้นเมื่อไร?
ซึ่งจากมุมมองของ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่วิเคราะห์ภายใต้ข้อมูลที่ได้รวบรวมทั้งจากสถาบันการเงิน ลูกค้าที่เป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงลูกค้ารายย่อยที่เป็นผู้ซื้อสำหรับอยู่อาศัยจริงและนักลงทุน คาดการณ์ว่าภายใน 2 ปีนี้ อสังหาริมทรัพย์ไทยจะกลับมาฟื้นตัวได้เทียบเท่ากับช่วงก่อนโควิด-19 (ตลาดช่วงปี 2562) ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่า 1,110 ล้านบาท ซึ่งมีการเติบโตขึ้น 68% ในระยะเวลา 10 ปี ตั้งแต่ปี 2552-2562 ซึ่งหากสถานการณ์ยังค่อยๆ มีปัจจัยบวก คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มกลับมาฟื้นฟูสู่สภาพเดิม
ธรรมชาติของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความพิเศษกว่าธุรกิจอื่น เนื่องจากในการพัฒนาแต่ละโครงการนั้นต้องใช้เวลาประมาณ 2-3 ปี ดังนั้นถึงแม้ทั่วโลกจะมีปัจจัยหนุนจากเรื่องวัคซีน หรือเรื่องสัญญาณบวกจากการเลือกตั้งประธานาธิบดีสหรัฐฯ ของ โจ ไบเดน แต่ข่าวดีเหล่านี้ก็ยังไม่สะท้อนเข้ามาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทันที เพราะแม้จะมีผู้ประกอบการหลายรายเริ่มประกาศการเปิดโครงการใหม่ และอาจจะมียอดขายเข้ามาในระยะเวลาอันใกล้
แต่ยอดขายในช่วงเวลานี้ก็ยังถือว่ามีความเสี่ยงในการที่ลูกค้าจะทิ้งเงินดาวน์ได้ทุกเมื่อทันทีที่เกิดความรู้สึกไม่มั่นคงในรายได้หรือความอ่อนไหวจากสถานการณ์เศรษฐกิจ ซึ่งสิ่งที่จะวัดความเชื่อมั่นของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแน่นอนที่สุดก็คือยอดโอน และหากมีการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงนี้ ก็ต้องใช้เวลา 2-3 ปีในการรับรู้ยอดโอน
อย่างไรก็ตาม ระหว่างทางก่อนที่จะไปถึง 2-3 ปีนั้น สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไร จุดนี้ขอตอบว่าเป็นภาวะที่ต้องระมัดระวัง แต่ยังไม่ได้น่ากลัวเมื่อเทียบกับวิกฤตต้มยำกุ้งที่ผ่านมา เนื่องจากพลัสฯ ยังไม่เห็นการปล่อยทิ้งโครงการเป็นโครงการร้าง ผู้ประกอบการยังดำเนินการก่อสร้างโครงการที่ลงทุนไปแล้ว
ส่วนหนึ่งเป็นเพราะเราเคยมีภูมิคุ้มกันจากวิกฤตครั้งก่อนหน้า อีกทั้งผู้ประกอบการปรับตัวรับมือวิกฤตหนนี้ค่อนข้างไว ผู้ประกอบการหลายรายยอมหั่นราคาแทบไม่เหลือกำไรเพื่อตุนกระแสเงินสดและสภาพคล่อง ในส่วนของตัวโครงการเองก็มีการปรับรูปแบบการออกแบบให้มีสเปกที่เหมาะกับสถานการณ์ ให้ผู้ซื้อเอื้อมถึงได้ง่ายขึ้น จึงทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถประคับประคองตนเองให้ผ่ากระแสวิกฤตมาได้ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่
แต่ผู้ประกอบการรายย่อยก็ที่มีข้อจำกัดด้านเงินทุนและกระเงินสดต้องยอมรับว่าอาจจะได้รับผลกระทบที่หนักกว่าและต้องใช้กำลังมากกว่าในการประคับประคองสถานการณ์ให้ผ่านวิกฤตในครั้งนี้ ขณะเดียวกันผู้ซื้อเองก็ไม่ได้หดหายไปจากตลาดจนหมดสิ้น แน่นอนว่าในส่วนของลูกค้าต่างชาตินั้นกำลังซื้อหายไปอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่สำหรับกำลังซื้อในประเทศที่มองเห็นโอกาสในการลงทุน รวมถึงเห็นโอกาสในการได้ที่อยู่อาศัยในทำเลที่หมายตาไว้ที่เดิมอาจจะมีราคาสูงเกินงบประมาณ ก็ได้อาศัยจังหวะนี้ในการได้เลือกซื้อของถูกในราคาที่คุ้มค่า
ส่วนในปี 2564 ที่กำลังจะถึงนี้ พลัสฯ คาดการณ์ว่าสถานการณ์ที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ การลดราคาในโครงการพร้อมอยู่จะยังมีให้เห็นต่อไป แต่สัดส่วนของการปรับลดราคาคงจะเริ่มผ่อนคลายลงมากกว่าปีนี้ เพราะจะเริ่มมีการเปิดโครงการใหม่เข้ามาบางส่วน ซึ่งโครงการใหม่นี้ย่อมมีการออกแบบและมีฟังก์ชันที่ตอบรับกับไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่มากกว่า รูปแบบราคาที่นำเสนอจึงอาจจะไม่เน้นราคาถูกแต่เน้นที่ความคุ้มค่าของการอยู่อาศัย สร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ส่งผลดีต่อสุขภาพร่างกายและจิตใจในระยะยาว
อย่างไรก็ดี ในส่วนของตลาดการลงทุนปีหน้า มองว่าจะเริ่มขยับไปสู่ระดับที่ดีกว่าปีนี้ จากปัจจัยลูกค้าต่างชาติที่กำลังทยอยกลับเข้ามาในประเทศไทย ทั้งกลุ่ม Expat ที่ทำงานในบริษัทข้ามชาติ ที่มีความต้องการในการซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัย รวมทั้งกลุ่มนักท่องเที่ยวระยะยาวที่เข้ามาพักตากอากาศในไทย น่าจะช่วยเพิ่มดีมานด์ได้ดีขึ้น
อีกทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าจะมีสินค้าเข้ามาให้นักลงทุนได้เลือกอย่างหลากหลาย ทั้งโครงการเปิดใหม่ที่มีฟังก์ชันโดนใจ โครงการพร้อมอยู่ที่นำเสนอในราคาต่ำแบบหาที่ไหนไม่ได้อีก และโครงการที่นำกลับมาขายใหม่ (Resale) ส่วนใหญ่เป็นของดีที่คนผ่อนไม่ไหวยอมตัดใจปล่อยมือ ซึ่งแน่นอนว่าสินค้าทุกประเภทล้วนมีความน่าสนใจ โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยของประเทศไทยที่อยู่ในระดับที่ต่ำมาก (0.5%) จึงนับเป็น Golden Period ตลาดของผู้ซื้อและนักลงทุนที่มีสภาพคล่องเพียงพอ โดยเฉพาะการลงทุนในระยะยาว หากเลือกลงทุนได้ถูกจังหวะก็มีโอกาสรอเวลาแจ้งเกิดเป็นเศรษฐีอสังหาริมทรัพย์เมื่อตลาดกลับมาช่วงขาขึ้นได้เลยครับ
พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า
