หนึ่งเดือนพอดีหลังจากที่ผมเขียนถึงวิกฤตหนี้ของบริษัท Evergrande ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายสูงสุดอันดับ 2 ของจีนไปเมื่อเดือนที่แล้ว ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกมาประกาศผ่อนคลายชั่วคราวมาตรการ LTV (ย่อมาจาก Loan-to-value) หรือมาตรการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นมาตรการสำคัญมาตรการหนึ่งในการดูแลเสถียรภาพระบบการเงินของประเทศของ ธปท.

สาระสำคัญของการผ่อนคลายมาตรการในครั้งนี้ คือการลดข้อกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปทุกสัญญา จากเดิมที่ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% ปรับเป็นวางเงินดาวน์ได้ต่ำสุดถึง 0% หรืออีกนัยหนึ่งคือ กู้ได้สูงสุดเท่ากับมูลค่าที่อยู่อาศัย เป็นการชั่วคราวถึงสิ้นปี 2565 ทั้งหมดนี้เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคเศรษฐกิจสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเป็นจำนวนมาก รวมแล้วเกือบร้อยละ 10 ของ GDP และมีการจ้างงานรวมเกือบ 3 ล้านคน

มองย้อนกลับไปปี 2562 หากในปีนั้น ธปท. ไม่นำมาตรการ LTV ออกมาใช้ มีความเป็นไปได้สูงที่สถานการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปัจจุบันจะไม่ต่างจากจีนที่กำลังเผชิญกับภาวะฟองสบู่แตกมากนัก โดยในช่วงปี 2560-2561 ธปท. เห็นการเร่งตัวขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ การเปิดตัวโครงการใหม่ สัดส่วนของการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ไม่ต้องวางเงินดาวน์ การกู้ได้มากกว่าราคาที่อยู่อาศัย และการกู้ในปีเดียวกันหลายสัญญา ซึ่งรวมๆ กันแล้วค่อนข้างชัดเจนว่าเป็นสัญญาณเริ่มต้นของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์

การตัดไฟตั้งแต่ต้นลมทำให้ผู้ประกอบการไทยชะลอการขยายธุรกิจก่อนจะเกิดวิกฤตโควิด (หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลหดตัวเกือบร้อยละ 20 ในปี 2562 จากมาตรการ LTV และการชะลอตัวของเศรษฐกิจจากสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ) รวมถึงมีความระมัดระวังในการกู้ยืม ทำให้เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวจากการระบาดของโควิด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของไทยไม่มีปัญหาหนี้สินเกินตัวแบบเดียวกับ Evergrande และบริษัทอสังหาริมทรัพย์อีกหลายบริษัทในจีน

หากจะมีความเสี่ยงที่คล้ายกับ Evergrande อยู่บ้างอาจจะเป็นในส่วนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางที่มีการออกหุ้นกู้ที่ไม่มีการจัดอันดับจำนวนมาก คล้ายกับหุ้นกู้ Evergrande ที่ให้ดอกเบี้ยสูงเพื่อดึงดูดนักลงทุน เพราะมีอันดับต่ำกว่าระดับที่ลงทุนได้ (Non-Investment Grade) อย่างไรก็ดี บริษัทเหล่านี้ต่างจาก Evergrande เพราะมีขนาดไม่ใหญ่พอที่จะส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพของระบบการเงิน ประกอบกับการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้น่าจะช่วยลดความเสี่ยงที่บริษัทเหล่านี้จะผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ได้บ้างไม่มากก็น้อย

คำถามสำคัญคือ ธปท. ไม่กังวลกับการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์แล้วหรือ จึงได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV ในยามที่หลายฝ่ายฟันธงว่าเศรษฐกิจไทยได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 3 คำตอบสั้นๆ คือ แม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัวแล้ว แต่การฟื้นตัวยังเปราะบาง และยังมีความไม่แน่นอน อีกทั้งสถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อภายใต้ภาวะแบบนี้ ประโยชน์ที่จะได้จากการกระตุ้นเศรษฐกิจสูงกว่าความเสี่ยงที่จะเกิดจากการเก็งกำไรในวงกว้าง ซึ่งมีน้อยมาก อีกทั้งการผ่อนคลายครั้งนี้มีระยะเวลาเพียงชั่วคราว โดยมีกำหนดสิ้นสุด ณ สิ้นปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่คาดการณ์ระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมยังต่ำกว่าระดับเดียวกับก่อนเกิดการระบาดของโควิด

คำถามถัดมาคือ ถ้า ธปท. เห็นว่าโควิดทำให้การเก็งกำไรมีน้อยมาก ทำไม ธปท. ไม่ผ่อนคลายมาตรการ LTV ก่อนหน้านี้เหมือนกับในหลายๆ ประเทศที่ผ่อนคลายมาตรการ LTV ในช่วงปี 2563 หรือต้นปี 2564 หลักๆ คือวัตถุประสงค์ของการผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้ไม่ได้ทำเพื่อดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถ้าไม่เกิดการระบาดรอบเดือนเมษายน เราคงไม่เห็นการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในไทย

ก่อนที่จะเกิดการระบาดรอบเดือนเมษายน หลายสำนักมองว่าเศรษฐกิจไทยปีนี้จะขยายตัวได้ประมาณร้อยละ 3 บวกลบ และไม่มีใครคาดว่าเศรษฐกิจไทยจะมีแนวโน้มกลับมาติดลบอีกครั้งในไตรมาส 3 ของปีนี้ โดย ณ เดือนมีนาคม 2564 ธปท. คาดการณ์เศรษฐกิจไทยขยายตัวร้อยละ 3.0 ในปีนี้ และร้อยละ 4.7 ในปีหน้า จึงแทบจะไม่มีความจำเป็นที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติม

การระบาดของโควิดรอบเดือนเมษายนนำไปสู่การปรับมุมมองต่อเศรษฐกิจไทยของทุกฝ่ายอย่างมีนัย รวมถึง ธปท. ที่ปรับลดคาดการณ์เศรษฐกิจของปีนี้ลงเหลือร้อยละ 1.8 ในรอบประมาณการเดือนมิถุนายน และร้อยละ 0.7 ในรอบประมาณการเดือนกันยายนตามลำดับ นำไปสู่การเร่งออกมาตรการสินเชื่อฟื้นฟูและมาตรการโครงการพักทรัพย์พักหนี้ (19 เมษายน) มาตรการพักชำระหนี้ 2 เดือน (15 กรกฎาคม) มาตรการเพื่อช่วยเหลือลูกหนี้เพิ่มเติม (20 สิงหาคม) และล่าสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV (20 ตุลาคม)

จากการประเมินเบื้องต้น คาดว่าการผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้จะช่วยกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นได้ประมาณ 4-5.6 หมื่นล้านบาทต่อปี หรือประมาณร้อยละ 5-7 ของคาดการณ์มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยในปี 2564 ที่ 8 แสนล้านบาท ยอดนี้ยังไม่รวมการซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินสด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท (ร้อยละ 2.2 ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ แต่คิดเป็นร้อยละ 16.6 ของมูลค่าโอนในปี 2563) ซึ่งกว่าครึ่งไม่ได้อาศัยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

เม็ดเงินดังกล่าวจะช่วยระบายอุปทานคงค้างบางส่วนที่อยู่ในมือผู้ประกอบการ การกลับมาเปิดโครงการใหม่ที่ต้องชะลอออกไป เพราะการระบาดรอบเดือนเมษายนกระตุ้นธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องทั้งต้นน้ำและปลายน้ำ และเติมสภาพคล่องให้กับภาคครัวเรือนในกรณีที่เป็นการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสอง

ทั้งนี้การประเมินข้างต้นตั้งอยู่บนสมมติฐานสำคัญว่า มีแรงกระตุ้นจากมาตรการด้านการคลังประกอบด้วย เช่น การขยายมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองที่จะสิ้นสุด ณ สิ้นปีนี้ออกไป ซึ่งปัจจุบันกำลังอยู่ในการพิจารณาโดยกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย รวมถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของเศรษฐกิจ ซึ่งจะทำให้สถาบันการเงินซึ่งเป็นข้อต่อสำคัญของความสำเร็จของการผ่อนคลายมาตรการครั้งนี้ มีความมั่นใจในการอนุมัติคำขอสินเชื่อที่จะมีเข้ามามากขึ้น

บทความนี้เป็นข้อคิดเห็นส่วนบุคคล ซึ่งไม่จำเป็นต้องสอดคล้องกับข้อคิดเห็นของธนาคารแห่งประเทศไทย

ช่องทางติดตาม THE STANDARD WEALTH

Twitter: twitter.com/standard_wealth
Instagram: instagram.com/thestandardwealth
Official Line: https://lin.ee/xfPbXUP