ทีมนักเศรษฐศาสตร์ของ Bank of America ประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกาล่าสุด พบปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวกที่จะกระตุ้นให้ตลาดเติบโต ทำให้ตลาดบ้านติดหล่ม ไร้วี่แววฟื้นตัว ลากยาวไปอย่างน้อยจนถึงปี 2026 โดยมีสาเหตุหลักมาจากกำลังซื้อภายในประเทศที่หดตัวลง บวกกับราคาที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับที่คนทั่วไปโดยเฉพาะคนหนุ่มสาวเอื้อมไม่ถึง ขณะที่ฝ่ายซัพพลายเองก็ไม่มีการพัฒนาสำคัญที่จะส่งเสริมตลาดบ้านแต่อย่างใด
ทีมนักเศรษฐศาสตร์อธิบายว่า ในภาพรวมแล้ว สาเหตุของปัจจัยลบที่ไม่เอื้อต่อการเติบโตของตลาดบ้านในสหรัฐฯ ยังคงเป็นปัจจัยที่เกี่ยวเนื่องมาจากช่วงวิกฤตการณ์การระบาดของโควิด ซึ่งส่งผลให้ผู้ซื้อแห่เข้ามาซื้อบ้านในตลาดอย่างเร่งรีบในช่วงปี 2020-2021 จนทำให้ยอดขายบ้านในช่วงเวลาดังกล่าวพุ่งขึ้นอย่างมาก ซึ่งบังเอิญไปสอดคล้องกับอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้อัตราดอกเบี้ยทะยานขึ้นแตะระดับสูงสุดนับตั้งแต่ช่วงเปลี่ยนศตวรรษที่ 21
อัตราดอกเบี้ยที่พุ่งขึ้นทำให้ยอดขายบ้านส่วนใหญ่ในสหรัฐฯ ชะลอตัวลง กระทั่งอยู่ในช่วงขาลงก่อนจะมีสัญญาณฟื้นตัวสั้นๆ ช่วงต้นปี 2024 จากความหวังที่ว่า ธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) จะหั่นอัตราดอกเบี้ยลงภายในช่วงกลางปีนี้
อย่างไรก็ตาม ความหวังที่เลือนลางจนกระทั่งชัดเจนว่า Fed จะไม่หั่นอัตราดอกเบี้ยตามที่คาดกันไว้ ทำให้สถานการณ์ในตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ จึงไร้วี่แววฟื้นตัว
Michael Gapen หนึ่งในทีมนักเศรษฐศาสตร์ของ Bank of Americaส่งข้อความถึงนักลงทุนว่า ตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ อยู่ในสภาพติดแหง็กที่ไม่สามารถไปต่อไปได้ และยังคงไร้ทางที่จะตะกายขึ้นจากหล่มนี้ได้ภายในเร็ววันนี้ โดยนับตั้งแต่ที่ตลาดบ้านปรับตัวพุ่งสูงขึ้นในช่วงวิกฤตโควิด หลังจากนั้นตลาดบ้านก็อยู่ในภาวะทรงกับทรุดมาโดยตลอด ซึ่งในมุมมองของ Gapen และเพื่อนร่วมทีมมองว่า ปัจจุบันการที่มีแรงกดดันที่ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อลดลง กำลังสร้างภาระกับเจ้าของบ้าน ขณะเดียวกันก็มีผลจำกัดกิจกรรมความเคลื่อนไหวของตลาดที่อยู่อาศัย
Gapen สรุปว่า สถานการณ์ความสามารถในการซื้อจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ จนกว่าภาวะเศรษฐกิจถดถอยจะเกิดขึ้น
ขณะที่นักเศรษฐศาสตร์อีกส่วนหนึ่งชี้แจงว่า สถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเป็นผลมาจากผลลัพธ์ของการเติบโตอย่างเร็วในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้า ที่ผู้ซื้อต่างดาหน้าแห่แหนเข้ามาซื้อบ้านในช่วงโควิด โดยใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยจำนองบ้านที่ในเวลานั้นยังอยู่ระดับต่ำกว่า 3% แต่ปัจจุบันที่อัตราดอกเบี้ยปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยสินเชื่อจำนองบ้านอัตราคงที่ 30 ปี อยู่ที่ราว 7% ทำให้เกิดผลกระทบจากภาวะล็อกอิน (Lock-in Effect) ที่หมายถึงการที่เจ้าของบ้านไม่สามารถขายบ้านในตลาดที่ตนเองจะต้องจ่ายในดอกเบี้ยในอัตราที่มากกว่าตอนซื้อบ้านถึง 2 เท่าได้
ผลลัพธ์ที่เห็นอยู่ในปัจจุบันคือยอดขายบ้านที่ลดลง แถมตลาดบ้านยังไร้แววฟื้นตัวในเร็ววัน เพราะนอกจากยอดขายจะลดลงแล้ว ผู้บริโภคยังไม่มีความต้องการซื้อเพราะราคาบ้านในปัจจุบันยังคงแพงและไม่มีโอกาสปรับตัวลดลงในเร็ววันนี้ เนื่องจากความหวังที่ Fed จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายในอนาคตอันใกล้ค่อนข้างเลือนราง แถมระดับอุปทานในตลาดบ้านก็ยังคงมีจำกัด
Gapen ประเมินว่า ตลาดบ้านสหรัฐฯ ต้องใช้เวลาประมาณ 6-8 ปี จนกว่าที่ผลกระทบจาก Lock-in Effect (การขาดแคลนธุรกรรมในบ้านที่มีอยู่) จะหายไป อีกทั้งช่องว่างที่กว้างขึ้นระหว่างอัตราการจำนองในปัจจุบันและอัตราการจำนองที่แท้จริง หมายความว่าเจ้าของบ้านส่วนใหญ่ไม่เต็มใจที่จะย้าย เว้นแต่จะถูกบังคับ
ทั้งนี้ ตามข้อมูลของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ ยอดขายบ้านที่มีอยู่ในตลาดขณะนี้ปรับตัวลดลงนับตั้งแต่ต้นปี 2021 โดยยอดขายต่อปีอยู่ที่ 6.6 ล้านหลัง ขณะที่ปัจจุบัน ยอดขายล่าสุดในช่วงเดือนพฤษภาคมปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 4.11 ล้านหลัง
ขณะเดียวกัน รายงานของสมาคมฯ ยังพบว่า แม้ราคาบ้านจะค่อยๆ ปรับตัวลดลง แต่ราคาบ้านโดยเฉลี่ยในเดือนพฤษภาคมยังถือว่าอยู่ในระดับสูงที่ 419,300 ดอลลาร์ เมื่อเทียบกับช่วงเดือนเดียวกันของปี 2020 ที่ราคาบ้านโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 283,600 ดอลลาร์
Bank of Americaคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะมีการกลั่นกรองราคา แต่ก็ไม่ใช่ในอนาคตอันใกล้ โดยมองว่าราคาบ้านจะขยับขึ้นมาอยู่ที่ 4.5% ในปีนี้ และ 5% ในปีหน้า ก่อนจะขยับขึ้นเล็กน้อยอีก 0.5% ในปี 2026 อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่เกิดวิกฤตเช่นโควิด ราคาที่อยู่อาศัยก็มีโอกาสขยับขึ้น 5% ในปี 2026
สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติระบุว่า ดัชนีความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัย หรือ NAR’s Housing Affordability Index ในเดือนพฤษภาคม ปรับตัวลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2023
กระนั้น ถ้ามองในแง่บวก Bank of Americaชี้ว่าระดับการขายที่ ‘ใกล้ตาย’ เมื่อรวมกับบรรยากาศการให้กู้ยืมที่ ‘ดีขึ้นเล็กน้อย’ และอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง สามารถช่วยให้ตลาดบ้านในสหรัฐฯ กลับมาฟื้นตัวได้แข็งแกร่งอีกครั้ง โดยมีแรงซื้อจากคนรุ่นมิลเลนเนียลกลับมา แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจัยความสามารถในการจ่าย บวกกับภาวะเศรษฐกิจที่โตชะลอตัว และตลาดแรงงานที่ทรงตัว จะยังคงเป็นปัญหาที่ต้องระวังต่อไป
อ้างอิง:
