หุ้น ANAN สูญความมั่งคั่ง 1.2 พันล้านบาท เซ่นปม ‘แอชตัน อโศก’ กรณีเลวร้ายสุดอาจเหลือเงินสดเพียง 2 พันล้านบาท

ผู้ถือหุ้น ANAN สูญเสียความมั่งคั่งกว่า 1.2 พันล้านบาท ราคาหุ้นดิ่ง 2 วันติด หลังศาลปกครองสูงสุดเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก ด้านโบรกเกอร์หวั่นอาจนำไปสู่ปัญหาสภาพคล่อง เผยกรณีเลวร้ายสุด ANAN จะเหลือเงินสดราว 2 พันล้านบาท ขณะที่มีหนี้มีภาระดอกเบี้ยจ่าย 2.67 หมื่นล้านบาท อีกทั้งยังกระทบภาพรวมภาคอสังหาริมทรัพย์

ความเคลื่อนไหวของราคาหุ้น บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ ANAN ในช่วง 2 วันทำการสุดท้ายของเดือนกรกฎาคม 2566 ผันผวนหนัก หลังจากเมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม ศาลปกครองสูงสุด แผนกคดีสิ่งแวดล้อม ได้มีคำพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลปกครองกลาง ในคดีที่สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนยื่นฟ้องให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการแอชตัน อโศก (Ashton Asoke)

โดยมีประเด็นสำคัญคือ ที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ซึ่งโครงการดังกล่าวทำสัญญาเช่าเป็นทางเข้า-ออกของโครงการนั้น ศาลปกครองสูงสุดวินิจฉัยว่าไม่อาจนำมาให้บริษัทหรือเอกชนใช้ในการทำโครงการได้ ทำให้หน่วยงานของรัฐไม่อาจขอใบอนุญาตในการก่อสร้าง จึงมีผลให้ใบอนุญาตไม่ชอบด้วยกฎหมาย

โครงการแอชตัน อโศก เป็นโครงการคอนโดมิเนียมสูง 51 ชั้น มีจำนวน 783 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าโครงการกว่า 6,480 ล้านบาท  ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุน (Joint Venture) ในสัดส่วน 51% ต่อ 49% ระหว่าง ANAN กับกลุ่มบริษัทในเครือมิตซุย ฟูโดซัง จำกัด พันธมิตรญี่ปุ่น ปัจจุบันได้ส่งมอบกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว 87% มีผู้อยู่อาศัยประมาณ 580 ครัวเรือน เป็นคนไทย 438 ราย และต่างชาติจาก 20 ประเทศอีก 142 ราย

ความมั่งคั่งหายกว่า 1 พันล้านบาท

นับตั้งแต่รับทราบคำพิพากษา หุ้น ANAN ผันผวนหนัก 2 วันทำการติดต่อกัน เริ่มจากการซื้อขายในช่วงบ่ายของวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ราคาหุ้นร่วงติดฟลอร์ที่ 0.80 บาท ลดลง 0.34 บาท หรือ -29.82% ก่อนจะมาปิดที่ราคา 0.84 บาท ลดลง 0.30 บาท หรือ -26.32% จากราคาวันก่อนหน้า มีมูลค่าซื้อขายราว 160.34 ล้านบาท โดยราคาเคลื่อนไหวระหว่างวันสูงสุดอยู่ที่ 1.14 บาท และต่ำสุด 0.80 บาท

ส่วนวันที่ 31 กรกฎาคม 2566 หุ้นเปิดตลาดที่ 0.80 บาท เคลื่อนไหวสูงสุด 0.92 บาท ต่ำสุด 0.71 บาท และปิดซื้อขายที่ระดับ 0.84 บาท ไม่เปลี่ยนแปลง มีมูลค่าการซื้อขาย 671.19 ล้านบาท

ภายในระยะเวลาอันสั้น ความมั่งคั่งของหุ้น ANAN หายไปมากกว่าพันล้านบาท โดยมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (Market Cap) ลดลง 1,249.88 ล้านบาท จากมูลค่า 4,749.53 ล้านบาท (26 กรกฎาคม 2566) เหลือ 3,499.65 ล้านบาท และลดลง 42.07% จากสิ้นปี 2565 ที่มี Market Cap 6,041.06 ล้านบาท

Market Cap ที่หายไปสะท้อนว่าความมั่งคั่งของผู้ถือหุ้นย่อมหายไปด้วย โดยหากพิจารณาผู้ถือหุ้นใหญ่ 10 รายแรก (ณ วันที่ 15 มีนาคม 2566) ประกอบด้วย

1. ชานนท์ เรืองกฤตยา ถือหุ้นจำนวน 1,392,952,464 หุ้น คิดเป็นสัดส่วน 33.43%
2. พิพัฒ พะเนียงเวทย์ ถือหุ้นจำนวน 369,494,596 หุ้น คิดเป็นสัดส่วน 8.87%
3. พัชราวลัย เรืองกฤตยา ถือหุ้นจำนวน 207,062,625 หุ้น คิดเป็นสัดส่วน 4.97%
4. มลลิกา เรืองกฤตยา ถือหุ้นจำนวน 169,993,395 หุ้น คิดเป็นสัดส่วน 4.08%
5. ณัฐวิภา เรืองกฤตยา ถือหุ้นจำนวน 121,241,314 หุ้น คิดเป็นสัดส่วน 2.91%
6. ณัฐดนัย เรืองกฤตยา ถือหุ้นจำนวน 120,153,195 หุ้น คิดเป็นสัดส่วน 2.88%
7. บริษัท ไทยเอ็นวีดีอาร์ จำกัด ถือหุ้นจำนวน 59,524,000 หุ้น คิดเป็นสัดส่วน 1.43%
8. ชัยรัตน์ โกวิทจินดาชัย ถือหุ้นจำนวน 52,000,000 หุ้น คิดเป็นสัดส่วน 1.25%
9. พิชัย วิจักขณ์พันธ์ ถือหุ้นจำนวน 50,004,004 หุ้น คิดเป็นสัดส่วน 1.20%
10. LGT Bank (Singapore) Ltd. ถือหุ้นจำนวน 46,980,271 หุ้น คิดเป็นสัดส่วน 1.13%

ขณะที่มีนักลงทุนรายย่อยถือหุ้นอยู่จำนวน 12,082 ราย คิดเป็นสัดส่วน 52.40% นักลงทุนต่างชาติ 2.00% (27 กรกฎาคม 2566)

โบรกหวั่นกระทบกลุ่มอสังหา

นักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ทิสโก้ ระบุว่า เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นครั้งนี้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายอื่นที่กำลังก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมบนที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกที่เหมาะสม

นอกจากนี้ยังอาจทำให้การขายคอนโดมิเนียมในอนาคตล่าช้าลง เนื่องจากผู้ซื้อมีแนวโน้มจะขอศึกษาโครงการโดยละเอียดเพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่มีปัญหาที่คล้ายกัน และประเด็นนี้อาจส่งผลเสียต่อแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในอนาคตในสายตานักลงทุนต่างชาติ เพราะประมาณ 20% ของยูนิตของโครงการ มีเจ้าของเป็นชาวต่างชาติ

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการรายใหญ่ เช่น บมจ.ศุภาลัย (SPALI) และ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) แม้จะมีประเด็นเกี่ยวกับการประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (EIAs) แต่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างโครงการเหล่านั้น ดังนั้นจึงไม่ประสบปัญหา

วิตกปัญหาสภาพคล่อง

สำหรับผลกระทบต่อ ANAN นั้นประเมินว่ากรณีเลวร้ายสุดคือลูกบ้านฟ้องร้อง ANAN และพันธมิตร เพื่อเรียกร้องค่าเสียหาย ซึ่งในกรณีนี้หากต้องการรักษาพันธมิตร ANAN อาจเป็นผู้แบกรับเพียงฝ่ายเดียว ดังนั้นเมื่อพิจารณาจากส่วนผู้ถือหุ้น ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2566 ที่ 1.24 หมื่นล้านบาท หากหักด้วยผลขาดทุนตามมูลค่าโครงการดังกล่าวราว 6 พันล้านบาท จะมีผลต่อราคาหุ้นให้สามารถปรับตัวลงได้อีก 30% สะท้อนมาที่ราคาระดับ 0.60 บาท

มี 2 ประเด็นที่ต้องติดตามต่อไปในอนาคต คือ

1. ความเชื่อมั่นต่อแบรนด์สินค้าในอนาคต และ
2. สภาพคล่องของบริษัท ซึ่งมีเงินสดในมือประมาณ 8.4 พันล้านบาท หากเกิดกรณีเลวร้ายสุดจะเหลือเงินสดราว 2 พันล้านบาท ขณะที่มีหนี้มีภาระดอกเบี้ยจ่าย 2.67 หมื่นล้านบาท (ไม่รวมหุ้นกู้ชั่วนิรันดร์) เป็นหุ้นกู้ 2.06 หมื่นล้านบาท มีกำหนดชำระใน 1 ปี มูลค่า 9.4 พันล้านบาท และมากกว่า 1 ปี 1.12 หมื่นล้านบาท

ในช่วง 3 ปี (2563-2565) ที่ผ่านมา ANAN มีผลการดำเนินงานขาดทุนสุทธิต่อเนื่อง ที่ 206.58 ล้านบาท 457.34 ล้านบาท และ 295.78 ล้านบาท ตามลำดับ ขณะที่ไตรมาส 1 ปี 2566 ขาดทุนสุทธิ 59.56 ล้านบาท

ก่อนหน้านี้ ANAN วางแผนงานในปี 2566 เปิดโครงการใหม่ 2 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการในระดับแฟลกชิป มูลค่ากว่า 14,600 ล้านบาท คือ

1. New Branded Residence มูลค่า 6,500 ล้านบาท และ
2. โครงการไอดีโอ พหลโยธิน-สะพานควาย มูลค่า 8,100 ล้านบาท

โดย ANAN ตั้งเป้ายอดขาย 18,000 ล้านบาท รับรู้รายได้ 14,500 ล้านบาท เติบโต 20% จากปี 2565 ที่ผ่านมา และคาดอัตรากำไรขั้นต้น (มาร์จิ้น) แตะ 30.6% จากเดิมที่ 25% จากการปรับราคาขายเพิ่มขึ้น และตั้งงบซื้อที่ดินทั้งปีประมาณ 7,120 ล้านบาท เพื่อการลงทุน 10 โครงการ มูลค่ารวม 21,200 ล้านบาท เพื่อเปิดขายในปีถัดไป

อย่างไรก็ตาม ผู้บริหาร ANAN อยู่ระหว่างดำเนินการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น โดยขอเวลา 14 วันประสานงานกับ 8 หน่วยงานภาครัฐที่ออกใบอนุญาตในการก่อสร้าง เพื่อให้ต้องรับผิดชอบและทำการเยียวยาในความเดือดร้อนเสียหายที่เกิดขึ้นอย่างเป็นธรรมและโดยไม่ชักช้า

ขณะเดียวกันมีรายงานข่าวว่า เจ้าของอาคารบริเวณด้านหลังโครงการแอชตัน อโศก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ถูกคาดการณ์ว่าทาง ANAN จะเจรจาซื้อเพื่อแก้ไขให้พื้นที่โครงการเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดนั้น ปฏิเสธการขายอาคารแล้ว จึงต้องติดตามต่อว่า ANAN จะดำเนินการแก้ไขอย่างไรต่อไป