ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เผยข้อมูลผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยที่มีการซื้อขายในปี 2560 ที่ผ่านมาพบว่า มีมูลค่าการซื้อขาย 576,396 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 113,280 ล้านบาท หรือเกือบ 20% ถูกซื้อโดยชาวต่างชาติ

โดยพื้นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติสูงสุดยังคงเป็นโซนกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่มีมูลค่าซื้อขายสูง 83,170 ล้านบาท จากมูลค่าการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมด 415,852 ล้านบาท ในปี 2560 หรือประมาณ 20% ของจำนวนทั้งหมด

มูลค่า 4 แสนกว่าล้านบาทที่ว่านี้ยังนับเป็นสัดส่วนเกือบๆ 72% จากมูลค่าการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในประเทศไทยในปีที่ผ่านมา ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นสูงมากๆ เมื่อเทียบกับช่วง 10 ปีที่แล้วที่การซื้อขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ยังมีสัดส่วนแค่ครึ่งเดียวของประเทศไทยเท่านั้น ด้าน ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ฯ ให้เหตุผลว่า ภาวะซบเซาของจังหวัดภูมิภาค ทำให้คนหันมาซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มากขึ้น

ขณะที่พื้นที่ที่ได้รับความนิยมในอันดับรองลงมาจากกรุงเทพฯ คือ พัทยา มีมูลค่าการซื้อขายอยู่ที่ 21,746 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 30% หรือ 6,524 ล้านบาท เป็นการซื้อขายโดยชาวต่างชาติ ถัดมาคือ ภูเก็ต ที่มีมูลค่าการซื้อขายรวม 18,161 ล้านบาท แบ่งเป็นการซื้อขายของชาวต่างชาติ 5,448 ล้านบาท (ตกลงจากอันดับ 2 เมื่อประมาณ 10 ปีที่แล้ว)

อย่างไรก็ดี ดร.โสภณ เชื่อว่า ถ้าประเทศไทยมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น อัตรา 1% ก็จะทำให้ได้ภาษีกลับเข้าสู่ประเทศมากถึง 5,764 ล้านบาท พร้อมชี้ว่า การที่ปัจจุบันไทยเปิดให้ชาวต่างชาติเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศโดยไม่มีข้อตกลงด้านการค้าระหว่างประเทศ รวมถึงการขาดระบบฐานข้อมูลการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติ ถือเป็นจุดอ่อนที่ควรปรับปรุง

ปี 2561 มีแนวโน้มโตได้อีก เชื่อคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ จะผุดขึ้นอีกมาก

THE STANDARD ติดต่อไปยัง สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

สุรเชษฐบอกกับเราว่า จำนวนมูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยกว่า 5.76 แสนล้านบาท ถือว่าเป็นจำนวนที่สูงมากๆ เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ แต่ก็อาจจะยังไม่ได้เป็นจำนวนที่มากสักเท่าไรเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงปี พ.ศ. 2556-2557 ภายหลังจากวิกฤตการณ์น้ำท่วม

“อีกเหตุผลที่ทำให้มูลค่าซื้อขายที่อยู่อาศัยในไทยสูงขึ้นเพราะว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์มันเพิ่มขึ้น ราคาที่ดิน, บ้าน, คอนโดมิเนียมแพงขึ้น ฉะนั้นมูลค่ามันต้องเพิ่มขึ้นอยู่แล้ว เพียงแต่จำนวนการซื้อขายมันอาจจะไม่ได้มากเมื่อเทียบกับปี 2556 และ 2557”

ในปี 2561 นี้ สุรเชษฐเชื่อว่ามูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในไทยมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นสูงกว่าปี 2560 ได้อีกพอสมควร เนื่องจากทิศทางการประกาศตัวเลขต่างๆ ด้านเศรษฐกิจของรัฐบาลไทยเป็นไปในเชิงบวก ส่งผลให้คนเริ่มกล้าใช้เงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นหนี้ระยะยาวมากขึ้น พร้อมเผยว่า ‘คอนโดมิเนียม’ ยังเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่จะได้รับความนิยมนำมาเป็นอันดับ 1

“คอนโดมิเนียมยังครองอันดับ 1 ในแง่ของจำนวนการซื้อขาย เพราะราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับบ้าน ซึ่งถ้ามองเรื่อง ‘ความอยากได้’ คนส่วนใหญ่ก็ยังอยากได้บ้านมากกว่าคอนโดมิเนียมอยู่ดี แต่เมื่อความอยากได้กับจำนวนรายได้มันไม่สอดคล้องกัน คนเลยต้องหาซื้อคอนโดมิเนียมก่อน โดยจุดประสงค์การซื้อก็แบ่งเป็น 2 กลุ่มหลักๆ ได้แก่ กลุ่มแรกที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย เฉลี่ยอยู่ที่สัดส่วนประมาณ 60-70% และกลุ่มที่เหลืออีกประมาณ 30-40% ที่ตัดสินใจซื้อเพื่อลงทุนในระยะสั้นและระยะยาว”

สุรเชษฐอธิบายเรื่องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนระยะสั้น-ระยะยาวว่า การซื้อเพื่อลงทุนระยะสั้น คนส่วนใหญ่จะนิยมซื้อใบจองห้องคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไรและเทขายออกก่อนที่โครงการจะสร้างเสร็จ ส่วนการลงทุนระยะยาวคือการซื้อห้องคอนโดมิเนียมเพื่อรอโอนฯ​ และนำมาตกแต่งเพื่อปล่อยเช่า หรือขายต่อในช่วงเวลาที่ราคาห้องเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งในอนาคตกลุ่มนักลงทุนระยะยาวก็ไม่น่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นกว่านี้แล้ว

“ต้องรอดูรถไฟฟ้าที่เพิ่งก่อสร้างทั้งสายสีน้ำเงิน (พุทธมณฑลสาย 4-ท่าพระ) และจะเปิดให้บริการในปี 2562-2563 นี้ รวมถึงสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต), สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต),​ สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี), สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-สุวินทวงศ์) ที่กำลังจะเริ่มสร้างปีนี้ ผมมองว่ารถไฟทั้ง 6 สายนี้จะช่วยดันให้ตลาดคอนโดมิเนียมเกิดในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกมากขึ้น

“ตอนนี้ก็เริ่มเห็นแล้ว ถนนแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสีเขียวมีคอนโดมิเนียมไปเปิดขายในราคาที่ไม่สูงมาก และทำให้คนที่มีกำลังไม่พอซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองเลี่ยงไปซื้อคอนโดมิเนียมพวกนี้ในราคาที่ต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรแทน แต่ก็ต้องไม่ลืมว่ากำลังการซื้อหลักๆ ของคนกรุงเทพฯ ในตลาดคอนโดมิเนียมหรือบ้านยังให้ความสนใจกับโครงการที่ไม่ได้มีราคาเกิน 4 ล้านบาทอยู่ ถ้าเกินกว่านี้กำลังซื้อและจำนวนคนซื้ออาจจะมีไม่มาก”

ทั้งนี้สุรเชษฐมองว่า คอนโดมิเนียมใหม่ตลอดแนวรถไฟฟ้าทั้ง 6 สายที่ว่านี้อาจจะไม่ได้มีจำนวนมากมายเป็นดอกเห็ด เนื่องจากผู้ประกอบการหลายเจ้ายังคงระมัดระวังในเชิงการลงทุนเพื่อไม่ให้ซ้ำรอยกรณีรถไฟฟ้าสายสีม่วง (คนไม่นิยมใช้บริการเนื่องจากความไม่สะดวกในการต่อรถ) แต่ในภาพรวมก็มีโอกาสจะเห็นคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เกิดขึ้นมามากกว่าหมู่บ้านจัดสรรอยู่ดี

“เมื่อไรก็ตามที่เส้นทางรถไฟฟ้ามุ่งไปทางพื้นที่ไหน ราคาที่ดินในละแวกนั้นก็จะมีราคาสูงขึ้น พอราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจนเกิน 80,000 บาทต่อตารางวา มันก็ไม่สามารถจะซื้อมาลงทุนทำเป็นบ้านจัดสรรได้ ทำได้อย่างเดียวก็คือคอนโดมิเนียม เลยทำให้เราเห็นคอนโดมิเนียมกระจายตามเส้นทางรถไฟฟ้าต่างๆ มากกว่าโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่จะไปอยู่รอบนอกของเมือง”

เปิดผลประกอบการ Top 5 บิ๊กอสังหาริมทรัพย์ไทย

THE STANDARD สำรวจผลประกอบการในปี 2560 ที่ผ่านมาของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย 5 ยักษ์ใหญ่ โดยพิจารณาจากผลประกอบการที่แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) พบว่า

บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มีรายได้รวม 25,789 ล้านบาท กำไรสุทธิอยู่ที่ 5,812.05 ล้านบาท โตขึ้นจากปี 2559 ถึง 19% (กำไรสุทธิ 4,886 ล้านบาท)  ขณะที่ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) มีรายได้รวม 44,112 ล้านบาท แต่กำไรสุทธิอยู่ที่ 5,456 ล้านบาท ลดลงจากปี 2559 กว่า 8% (กำไรสุทธิ 5,940 ล้านบาท)

ส่วนอีก 3 บริษัทที่เหลืออย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, แสนสิริ และเอพี ไทยแลนด์ ได้ยื่นข้อมูลงบการเงินถึงช่วงไตรมาส 3 เท่านั้น (วันที่ 30 กันยายน 2560 ข้อมูลดังกล่าวนับจนถึงวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2561) แม้จะยังไม่สามารถเปรียบเทียบผลการดำเนินการตลอดทั้งปีได้ แต่ก็พบข้อมูลดังนี้

บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีรายได้รวมอยู่ที่ 33,055 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 8,507 ล้านบาท ส่วนบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มีรายได้รวมอยู่ที่ 23,129 ล้านบาท มีกำไรสุทธิ 2,045 บาท ด้านบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) มีรายได้รวมอยู่ที่ 14,443 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 1,798 บาท

อ้างอิง:

• www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement2345.htm
• yusabuy.com/2018/02/21/พฤกษา-ผลประกอบการ-2560/  
• www.prachachat.net/property/news-101296
• www.set.or.th/set/companyhighlight.do?symbol=PSH&language=th&country=TH
• www.set.or.th/set/companyhighlight.do?symbol=LH&ssoPageId=5&language=th&country=TH
• www.set.or.th/set/companyhighlight.do?symbol=SIRI
• www.set.or.th/set/companyhighlight.do?symbol=AP
• www.set.or.th/set/companyhighlight.do?symbol=SPALI