หลังจากที่วานนี้ (9 เมษายน) เศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ประกาศชุดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกาศลดค่าโอน-จำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.01% บ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะกระตุ้น GDP ได้ถึง 1.8%
โดยให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567
นอกจากมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองแล้ว ครม. ยังอนุมัติชุดมาตรการกระตุ้นอื่นๆ อีกรวมเป็น 5 มาตรการ ได้แก่
- มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน
- โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home วงเงินโครงการ 2 หมื่นล้านบาท โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
3.โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Life วงเงินโครงการ 1 หมื่นล้านบาท โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
- มาตรการให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่การสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
- โครงการสินเชื่อบ้านออมสินเพื่อประชาชน วงเงินโครงการ 1 หมื่นล้านบาท
บล.เอเซีย พลัส คาด มาตรการส่งผลบวกช่วงสั้น
เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาน่าจะช่วยให้ภาพรวมของอุตสาหกรรมดีขึ้น เพราะเป็นสิ่งที่บริษัทพัฒนาอสังหาแต่ละรายต้องการ ซึ่งการขยายเพดานราคาบ้านจาก 3 ล้านบาท เป็น 7 ล้านบาท จะครอบคลุมที่อยู่อาศัย 80% ในตลาด
ขณะที่การอนุมัติวงเงินกู้เพิ่มเติมเป็นความพยายามแก้ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารที่สูงถึง 60-70%
“แต่ประเด็นสำคัญคือมาตรการที่ออกมานี้จะดีพอที่จะทำให้เกิดการเติบโตหรือไม่ เพราะคนที่ต้องการซื้อบ้านต่ำกว่า 5 ล้านบาทมียอดปฏิเสธสูงมาก”
เทิดศักดิ์กล่าวเพิ่มเติมว่า หากจะเห็นภาคอสังหาเติบโตได้จริง เราจะต้องเห็นเศรษฐกิจกลับมาเติบโตดีขึ้น หลังจากนั้นกำลังซื้อจะกลับมา
“มาตรการนี้เป็นแค่ปัจจัยชั่วคราว เป็นเหมือนการพยายามทำให้เครื่องยนต์ที่ดับกลับมาติดอีกครั้ง แต่จะวิ่งได้นานแค่ไหนก็เป็นอีกเรื่อง”
ซึ่งผลที่เกิดขึ้นกับหุ้นกลุ่มอสังหาจะเป็นลักษณะเดียวกันคือ ปรับตัวขึ้นได้แค่ช่วงสั้นจนกว่าจะเห็นการเติบโตอีกครั้ง ทำให้กลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนในหุ้นอสังหาคือ การซื้อเพื่อรับเงินปันผล เพราะหุ้นยังมี Valuation ที่ต่ำ และเงินปันผลสูง
ออริจิ้นหวังปลดล็อกต่างชาติเช่ายาว 99 ปี
พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) เปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ว่า มาตรการกระตุ้นจะช่วยให้แต่ละบริษัทระบายสต็อกได้มากขึ้น
“เราอาจจะต้องการการกระตุ้นลักษณะนี้ก่อน เพื่อสร้างฐานการเติบโตระยะกลางถึงยาว ในระยะสั้นคือการระบายสต็อกในส่วนของที่อยู่อาศัยราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 40% ของสต็อกทั้งหมด ซึ่งน่าจะช่วยให้อุตสาหกรรมเติบโตได้ 10-15% ในปีนี้ จากเดิมที่คาดว่าจะโตได้ราว 5%”
ส่วนการสร้างการเติบโตในระยะยาวเราต้องอาศัยกำลังซื้อจากชาวต่างชาติเข้ามาเสริม โดยเฉพาะมาตรการที่จะเปิดให้ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่อยู่อาศัยในไทยแบบระยะยาว 99 ปี ส่วนอีกมาตรการที่สำคัญที่อยากฝากให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พิจารณาคือ การผ่อนปรนมาตรการกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV)
การเคลื่อนไหวราคาหุ้นกลุ่มหุ้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคเช้า วันที่ 10 เมษายน 2567
บล.เคจีไอ คาด กำไรกลุ่มอสังหาเพิ่ม 4%
ด้าน บล.เคจีไอ วิเคราะห์ว่า มาตรการการลดค่าธรรมเนียมจดกรรมสิทธิ์และนิติกรรมเหลือ 0.01% คาดว่าจะมีอัปไซด์ต่อกำไรสุทธิของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอีกราว 4% หลังจากการศึกษาในช่วงไตรมาส 1/67 กลุ่มอสังหาริมทรัพย์มียอดจอง (Presales) ลดลงอยู่ที่ 3.7 หมื่นล้านบาท ลดลง 19% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และลดลง 22% จากไตรมาสก่อนหน้า หรือคิดเป็น 20% จาก Guidance เต็มปีนี้ของบริษัท
ขณะที่ Presales ของโครงการแนวราบชะลอตัวพอสมควร ส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมแย่ลง ทั้งเมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสก่อนหน้าที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เผชิญกับการลดลงของ Presales อย่างมีนัย
นอกจากนั้นธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จะเตรียมโครงการสินเชื่อบ้านไว้หลายวงเงินด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำราว 3% ต่อปีสำหรับ 3-5 ปีแรกของการกู้ อีกทั้งรัฐบาลยังส่งเสริมการยกเว้นภาษีในโครงการบ้าน BOI สำหรับผู้มีรายได้น้อย รวมทั้งการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ขอรับการส่งเสริมต้องจำหน่ายให้บุคคลธรรมดาเท่านั้น ส่วนหลักเกณฑ์-กฎหมายที่เกี่ยวกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติยังจำเป็นต้องศึกษาเพิ่มเติมอีก
อย่างไรก็ตามมองว่า ผลกระทบจากมาตรการดังกล่าวจะไม่มีผลบวกมากอย่างมีนัยเทียบกับมาตรการผ่อนคลายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ที่ออกใช้ในปี 2564-2565 ขณะที่เราเชื่อว่า ธปท. ยังคงเข้มงวดวินัยทางการเงิน ดังนั้นยังไม่น่ามีมาตรการ LTV อีกรอบ
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยเผย ตลาดอสังหาส่อหดตัว 2 ปีรวด ก่อนมีมาตรการ
ก่อนหน้าที่จะมีการประกาศมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ออกมา ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ มีแนวโน้มจะหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 ติดต่อกัน
แม้ว่ายอดที่อยู่อาศัยรอโอน (Backlog) ของผู้ประกอบการบางรายจะลดลง แต่การเปิดโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังลดลงต่อเนื่อง โดย 2 เดือนแรกของปี 2567 ลดลงกว่า 48.7% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ด้วยปัจจัยสำคัญ 2 ด้าน ได้แก่
- ความต้องการและความสามารถของผู้ซื้อยังเปราะบาง โดยข้อมูลของ Agency for Real Estate Affairs (AREA) ระบุว่า ช่วง 2 เดือนแรกของปี 2567 ยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ (Presales) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล หดตัว 48.1% เหลือเพียง 6,769 หน่วย ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์โดยภาพรวมในเดือนมกราคมก็ยังหดตัว 7.2% ลดลงเป็นเดือนที่ 12 ติดต่อกัน
ขณะเดียวกันราคาต่อหน่วยของอสังหาใหม่ก็มีแนวโน้มสูงขึ้น ทำให้กลุ่มผู้ซื้อมีศักยภาพน้อยลงเมื่อเทียบกับรายได้ที่ไม่ได้เร่งตัวขึ้นตาม เมื่อปี 2566 ราคาที่อยู่อาศัยที่มีการซื้อขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้นกว่า 24% จากค่าเฉลี่ยช่วงปี 2556-2565 ที่ประมาณ 2.9 ล้านบาท
- การเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยรอขายสะสม ส่วนหนึ่งเป็นเพราะยอดขายโครงการใหม่มีจำนวนไม่สูงเหมือนกับในอดีต โดยข้อมูลของ AREA ระบุว่า ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมกว่า 2.3 แสนหน่วย สูงสุดในรอบ 29 ปี และคาดว่าจะใช้เวลาในการระบายมากกว่า 3 ปี โดยกว่า 36% เป็นคอนโดมิเนียม และกลุ่มที่ต้องระวังคือระดับราคา 1-3 ล้านบาทที่มีหน่วยรอขายสะสมสูง ขณะที่ทาวน์เฮาส์มีสัดส่วน 34% โดยกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาทมีจำนวนรอขายมากกว่าครึ่ง
ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมีจำนวนหน่วยรอขายเพิ่มขึ้นหลังจากบริษัทต่างๆ เปิดโครงการมากขึ้น โดยกลุ่มที่ต้องระมัดระวังคือบ้านเดี่ยวราคา 5-10 ล้านบาท รวมทั้งราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
โดยภาพรวมศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2567 น่าจะหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 2 ติดต่อกัน
การเคลื่อนไหวราคาหุ้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยระหว่างการซื้อ-ขายปิดภาคเช้าวันนี้ (10 เมษายน) ส่วนใหญ่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ในแดนบวกราว 1-3% เช่น บมจ.แสนสิริ หรือ SIRI, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น หรือ SC, บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP, บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หรือ PF, บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง หรือ PSH, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ หรือ ORI, บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ หรือ SENA, บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN และ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือ QH
