อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของไทยส่อแนวโน้มการเติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2567 จากแรงหนุนการฟื้นตัวที่ต่อเนื่องของอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของประเทศ รวมถึงภาคการผลิตที่กำลังเติบโตและความนิยมในการแสวงหาพื้นที่เช่าในโครงการคุณภาพสูง (Flight-to-Quality) และโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและผู้ใช้ (Flight-to-Green) ที่ชัดเจนขึ้นในภาคธุรกิจหลักต่างๆ
ข้อมูลของเจแอลแอล (NYSE: JLL) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะส่งสัญญาณถึงความพร้อมในการปรับตัวอย่างชัดเจนในช่วง 12 เดือนข้างหน้านี้ ผ่านการผลักดันนโยบายภายในประเทศและการสร้างความเชื่อมั่นต่อตลาดในประเทศ เพื่อตอบรับต่อสภาพเศรษฐกิจระดับมหภาคทั่วโลกที่ยังมีความผันผวนในปัจจุบัน
ข้อมูลสถิติที่สำคัญในปี 2566 ที่ผ่านมา แสดงให้เห็นถึงความเคลื่อนไหวที่ไม่หยุดนิ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญถึง 66% เมื่อเปรียบเทียบปีต่อปีในด้านปริมาณการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยมีจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น 152% เมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งเกินกว่าเป้าหมายของรัฐบาล ถือเป็นการส่งสัญญาณการฟื้นตัวด้านอุปสงค์ในภาคธุรกิจบริการที่เข้มแข็ง นอกจากนี้ความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business Area: CBA) ของกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มบริษัทข้ามชาติ (Multinational Corporations: MNCs)
ไมเคิล แกลนซี กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) กล่าวว่า “แม้ต้องเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจโลก แต่ประเทศไทยก็ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่โดดเด่นเสมอมา โดยความมุ่งมั่นของผู้กำหนดนโยบายในการยกระดับกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ ให้มีคุณภาพสูง จะกลายเป็นแรงผลักดันสู่การเติบโตที่สำคัญ และยังเป็นสิ่งที่จะช่วยบรรเทาผลกระทบทั้งจากความผันผวนของเศรษฐกิจระดับมหภาค ต้นทุนที่สูง และปัจจัยทางภูมิรัฐศาสตร์อื่นๆ”
ตลอดปี 2567 เจแอลแอลคาดการณ์ว่าปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลัก ซึ่งจะส่งอิทธิพลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะประกอบด้วย 4 ปัจจัย ดังนี้
การมาถึงของยุคแห่งเมกะโปรเจกต์
ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้จะได้รับอิทธิพลจากการปรับปรุงเชิงกลยุทธ์ด้านโครงสร้างพื้นฐานและคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์เกรด A ในกรุงเทพฯ มากขึ้น
โดยตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าใหม่จากโครงการพัฒนามิกซ์ยูสระดับโลกมากถึง 10 โครงการ การพัฒนาโครงการเหล่านี้คาดว่าจะเพิ่มพื้นที่สำนักงานเกรด A มากกว่า 900,000 ตารางเมตร ศูนย์การค้ามากกว่า 300,000 ตารางเมตร คอนโดมิเนียมระดับหรู 5,400 ยูนิต และโรงแรมหรู 5,900 ห้องในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ภายในปี 2571
ซึ่งการเกิดขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเหล่านี้จะทำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน บริษัทข้ามชาติ (MNCs) และแรงงานทักษะสูงจากต่างประเทศ
อนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) กล่าวเสริมในประเด็นนี้ว่า เมกะโปรเจกต์ที่เข้ามาในตลาดเป็นตัวผลักดันเทรนด์สำคัญที่เรียกว่า Flight-to-Quality คือผู้เช่า/ผู้ซื้อมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพสูง
“จากข้อมูล R&D ท่ามกลาง 7 อาคารสำนักงานให้เช่าในย่านใจกลางเมือง พบว่าการเข้าไปเช่าพื้นที่ 280,000 ตารางเมตรนั้น 50% ไปอยู่ในโครงการ One Bangkok ในช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งน่าสนใจมากๆ เพราะเราบอกว่าตลาดอาคารสำนักงานให้เช่ากำลัง Oversupply แต่สิ่งที่เกิดขึ้นคือผู้เช่ากำลังย้ายจากอาคารเก่า ไปสู่อาคารให้เช่าใหม่ที่มีคุณภาพสูง และเราจะเห็นเทรนด์นี้ต่อไปเรื่อยๆ”
ทั้งนี้ หากย้อนข้อมูลกลับไป 10 ปี พบว่าการเช่าพื้นที่ในสำนักงานให้เช่าย่านกลางเมืองมีจำนวน 46,000 ตารางเมตรเท่านั้น
ความท้าทายจากอุปทานอาคารเก่า
พื้นที่สำนักงานกว่า 60% ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอายุมากกว่า 20 ปี อุปทานระดับพรีเมียมที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดจึงนับเป็นความท้าทายต่อความสามารถในการแข่งขันของอาคารเก่าเหล่านี้ เจ้าของอาคารสำนักงานที่มีกลยุทธ์ในการลงทุนและมีการบริหารอาคารอย่างสร้างสรรค์ นำมาซึ่งความได้เปรียบทางการแข่งขันและโดดเด่นกว่าผู้แข่งขันเจ้าอื่นในตลาด
ดังนั้นการวางแผนการลงทุนปรับปรุงอาคารเชิงกลยุทธ์จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด
จากข้อมูลของเจแอลแอลแสดงให้เห็นว่าอาคารสำนักงานเก่าที่มีอายุมากกว่า 10 ปี ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจและได้รับการปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ สามารถรักษาระดับค่าเช่าไว้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยของตลาดได้ ในขณะที่อาคารสำนักงานที่ไม่มีการปรับปรุงและคงสภาพเดิมไว้ยังคงเห็นการย้ายออกของผู้เช่า รวมถึงการปรับลดค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง
ส่วนต่างค่าเช่าของอาคารทั้งสองกลุ่มนี้เพิ่มมากขึ้นถึง 8.8% ณ ไตรมาส 4 ปี 2566 แนวโน้มดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่เพียงตลาดสำนักงานเท่านั้น เนื่องจากกระแส Flight-to-Quality และ Flight-to-Green ก็เริ่มปรากฏให้เห็นในตลาดศูนย์การค้าและคลังสินค้าโลจิสติกส์มากขึ้น โดยมีศักยภาพในการขยายไปสู่ภาคธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยต่อไป
การบูรณาการแนวคิด ESG
แนวคิด ESG กลายเป็นสิ่งจำเป็นในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยนักพัฒนาโครงการและนักลงทุนต่างมุ่งมั่นปฏิบัติให้สอดคล้องกับมาตรฐานผ่านการรับรองต่างๆ เช่น LEED และ WELL สำหรับบริษัทข้ามชาติซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนอุปสงค์ที่สำคัญของพื้นที่สำนักงานและพื้นที่โลจิสติกส์ มักถูกกำหนดให้ใช้เฉพาะพื้นที่สำนักงานที่ได้รับการรับรองด้าน ESG
โดยฐานข้อมูลของเจแอลแอลระบุว่า การเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่กว่า 90% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เกิดขึ้นในอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เนื่องจากสามารถเรียกค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงกว่าอาคารระดับเดียวกันถึง 14% จึงก่อให้เกิดแรงกดดันมากยิ่งขึ้นต่ออาคารเก่าที่ยังไม่ได้รับรองตามมาตรฐาน ESG
ความสำคัญของการลงทุนจากต่างประเทศ
ปฏิเสธไม่ได้ว่าการลงทุนจากต่างประเทศมีความสำคัญอย่างมากต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งได้รับแรงหนุนจากเงินทุนที่หลั่งไหลเข้าในประเทศไทยอย่างมีนัยสำคัญ โดยในปี 2566 พื้นที่สำนักงานกว่า 65% เป็นการเช่าพื้นที่โดยบริษัทข้ามชาติ
นอกจากนี้ชาวต่างชาติตัดสินใจซื้อไม่น้อยกว่า 10% ของจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่มีการซื้อขายในกรุงเทพฯ ในปีผ่านมา ในขณะที่ประเทศไทยกำลังพยายามดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง เจแอลแอลเชื่อว่ายังมีโอกาสเพิ่มความสามารถในการแข่งขันได้อีกผ่านการใช้มาตรการทางเลือกอื่นๆ เช่น การขยายระยะเวลาสัญญาเช่าที่ดิน และสิ่งจูงใจในการลงทุน สำหรับสินทรัพย์บางประเภทที่กำหนดไว้ภายใต้การกำกับดูแลของภาครัฐ
“ไทยเป็นโอกาสที่ดีสำหรับแรงงานทักษะในการย้ายมาทำงาน ท่ามกลางภาคการผลิตที่ย้ายออกจากจีนและมองหาฐานผลิตใหม่ๆ ข้อดีของไทยคือ Cost of Living, Access+Infra, Culture+Diversify” รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสฝ่ายบริการที่ปรึกษาและบริหารสินทรัพย์ด้านโรงแรม บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด (JLL) กล่าว
เมื่อพิจารณาในช่วงเวลา 12 เดือนข้างหน้า เจแอลแอลคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเกิดการเติบโตและการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มทั้งสี่ประเด็นดังที่กล่าวมา โดยการมุ่งเน้นด้าน ESG การฟื้นฟูอาคารเก่าให้มีสภาพดีขึ้น ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของผู้เช่า และการกำหนดแนวทางเชิงกลยุทธ์เพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งในท้ายที่สุดจะก่อให้เกิดเงื่อนไขที่ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดในภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย
รัฐวัฒน์กล่าวว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การซื้อขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ที่ดินเปล่า มากกว่า 47% มาจากธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นเครื่องพิสูจน์ถึงการดึงดูดการลงทุนที่แข็งแกร่งในภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและพื้นฐานอันแข็งแกร่งต่อการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วของเรา โดยหากรูปแบบการครอบครองอสังหาของชาวต่างชาติในเมืองไทยมีการพัฒนามากขึ้น จะยิ่งเปิดโอกาสให้กับนักลงทุนต่างชาติในภาคอุตสาหกรรมที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยวและบริการมากยิ่งขึ้น
“เมื่อเผชิญกับความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่เพียงแค่ยังรักษาเสถียรภาพได้เท่านั้น แต่ยังพร้อมพัฒนาต่อยอดในสินทรัพย์หลากหลายประเภท ซึ่งส่งผลให้ประเทศไทยกลายเป็นจุดหมายปลายทางด้านการลงทุนจากต่างประเทศที่สำคัญในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก” อนาวิลกล่าว
