เกิดอะไรขึ้น:
วานนี้ (6 พฤศจิกายน) สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ร่วมกับสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย จัดสัมมนาหัวข้อ ‘ไขประเด็น พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับกฎหมายลูกร่วม 19 ฉบับ’ ซึ่ง พ.ร.บ. ฉบับนี้มีผลบังคับใช้ไปแล้วตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 แต่จะเริ่มเก็บภาษีวันที่ 1 มกราคม 2563 โดยมีรายละเอียดดังนี้
- การพัฒนาบ้านแนวราบจะได้สิทธิลดหย่อนภาษี 90% ไม่เกิน 3 ปี หลังจากได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
- การพัฒนาคอนโดฯ จะได้รับสิทธิลดหย่อนภาษี 90% ไม่เกิน 3 ปี หลังจากได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง
- การพัฒนานิคมอุตสาหกรรมจะได้รับสิทธิลดหย่อนภาษี 90% ไม่เกิน 3 ปี หลังจากได้รับใบอนุญาตพัฒนานิคมอุตสาหกรรม
- โครงการที่กำลังก่อสร้างจะไม่ถูกเก็บภาษี
- การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน (พื้นที่ส่วนกลาง) จะไม่ถูกเก็บภาษี
- สินค้าคงคลังสร้างเสร็จแล้วจะได้รับสิทธิลดหย่อนภาษี 90% ไม่เกิน 2 ปี (ปี 2563-2564) และหลังจากนั้นจะจ่ายภาษีเต็มจำนวน
- ที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาหรือที่ดินรอการพัฒนาจัดเป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งจะถูกเก็บภาษี โดยอัตราภาษีจะปรับขึ้น 0.3% ทุกๆ 3 ปี ตราบที่ยังไม่มีการพัฒนา อัตราภาษีสูงสุดอยู่ที่ 3% ซึ่งจะถูกเก็บภาษีในอัตรานี้ถ้าปล่อยเป็นที่ดินที่ยังไม่พัฒนาเป็นเวลา 27-30 ปี ขึ้นอยู่กับอัตราภาษีเริ่มแรก
- ถ้าภาษีที่จ่ายภายใต้กฎหมายใหม่สูงกว่าภายใต้ภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่ ผู้เสียภาษีจะจ่ายภาษี 25% ของค่าใช้จ่ายภาษีส่วนที่เพิ่มขึ้นในปี 2563; 50% ในปี 2564; 75% ในปี 2565 และ 100% ในปี 2566 เป็นต้นไป
กระทบอย่างไร:
ประเด็น พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ คาดว่าไม่มีผลกระทบต่อราคาหุ้นกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยเท่าใดนัก เมื่อเทียบกับเมื่อวานนี้ที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ซึ่งยังเป็นเซนทิเมนต์เชิงบวก ทำให้ราคาหุ้นพัฒนาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นต่อเนื่อง 2 วันทำการติดต่อกัน เช่น บมจ.ศุภาลัย (SPALI) ปรับเพิ่มขึ้น 3.6%, บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ปรับเพิ่มขึ้น 2.6%, บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ปรับเพิ่มขึ้น 2.5%, บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) ปรับเพิ่มขึ้น 1.5%, บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ปรับเพิ่มขึ้น 1.5%
มุมมองระยะสั้น:
SCBS มองผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะได้ประโยชน์จากภาระภาษีที่ลดลง โดยเฉพาะโครงการแนวราบขนาดเล็กและกลางที่ใช้เวลาก่อสร้างไม่เกิน 3 ปี การจ่ายภาษีในส่วนที่เพิ่มขึ้นแบบขั้นบันได (25% สำหรับปี 2563, 50% สำหรับปี 2564 และ 75% สำหรับปี 2565) ช่วยให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยปรับตัวโดยลดสินค้าคงคลังลง เพราะจะมีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ฯ ในทันทีที่โครงการก่อสร้างเสร็จ ส่วนผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมได้รับประโยชน์เช่นกัน ทั้งในส่วนของที่ดินรอการพัฒนาที่มีการลดหย่อนภาษี
นอกจากนี้ยังสามารถลดค่าใช้จ่ายภาษีลงได้ด้วยการทำที่ดินรอการพัฒนาเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร รวมไปถึงขอใบอนุญาตพัฒนานิคมอุตสาหกรรมสำหรับโครงการทั้งหมด เพื่อช่วยลดภาระการจ่ายภาษีในอัตราสูงสุดที่ 3% สำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่าได้
มุมมองระยะยาว:
โดยรวมยังคงต้องติดตามแนวโน้มผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เผชิญกับความท้าทายจากภาวะอุตสาหกรรมที่อุปทานล้นตลาด ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินและสภาพเศรษฐกิจที่ยังซบเซา กดดันต่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยในระยะกลางถึงยาว
ขณะที่ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมน่าจะยังได้อานิสงส์จากมาตรการส่งเสริมการลงทุน กระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมของภาครัฐ รองรับการลงทุนจากต่างประเทศที่ย้ายฐานการผลิตเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาข้อพิพาททางการค้า หนุนให้อุปสงค์ที่ดินยังคงมีอย่างต่อเนื่อง
ข้อมูลพื้นฐาน:
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นกฎหมายใหม่ที่มาแทนกฎหมายว่าด้วยภาษีโรงเรือนและที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยภาษีบํารุงท้องที่ โดยรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดจะเป็นของผู้จัดเก็บคือ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เช่น เทศบาล, องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.), กรุงเทพมหานคร, เมืองพัทยา นำไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่น โดยไม่ต้องนำส่งเป็นรายได้แผ่นดินหรือรายได้ของรัฐบาล ผู้ที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของอาคารชุด และผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ
พิสูจน์อักษร: ภาสิณี เพิ่มพันธุ์พงศ์
