บลจ.วรรณ ชี้แจงกรณี ROH ไม่ซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ยืนยันตามกฎหมายสิทธิซื้อคืนและสิทธิบริหารโรงแรมของ ROH สิ้นสุดลงแล้ว ย้ำจุดยืนไม่ต้องการบริหารโรงแรม หวังเดินหน้าขายทรัพย์สินหลัง ROH ส่งมอบทรัพย์สินภายใน 30 วัน ประเมินราคาขายขั้นต่ำ 4,873 ล้านบาท
หลังจากข้อพิพาทระหว่างกองทรัสต์ GROREIT กับ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH กลายเป็นประเด็นร้อนของตลาดทุน จากกรณี ROH ไม่มาซื้อคืนทรัพย์สินโครงการโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ในราคา 4,873 ล้านบาท เมื่อครบกำหนดสัญญา 5 ปีในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ล่าสุด บลจ.วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ได้เปิดเผยข้อเท็จจริงเพิ่มเติม
อลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด เปิดเผยว่า สิ่งที่เกิดขึ้นไม่ใช่ความขัดแย้งระหว่างองค์กร แต่เป็นข้อผิดพลาดในการดำเนินธุรกรรมตามสัญญา โดยธุรกรรมซื้อคืนต้องเกิดขึ้นในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 เท่านั้นตามสัญญา ซึ่งที่ผ่านมา MFC ในฐานะทรัสตีได้แจ้งเตือน ROH มาโดยตลอด รวมถึงแจ้งล่วงหน้าอย่างเป็นทางการ 3 เดือนก่อนครบกำหนด
“ถ้าตามกฎหมายจริงๆ ROH หมดสิทธิในการซื้อคืนแล้ว และหมดสิทธิในการบริหารโรงแรม” อลงกรณ์ระบุ พร้อมอธิบายว่า ขณะนี้ Starwood ซึ่งเป็นเชนผู้บริหารโรงแรมแบรนด์ Sheraton เข้าบริหารโรงแรมแทน ROH แล้ว
โดยโครงสร้างรายได้เปลี่ยนจากเดิมที่รายได้เข้า ROH แล้ว ROH จ่ายค่าเช่าให้กองทรัสต์ มาเป็นกองทรัสต์รับรายได้จากการดำเนินงานโรงแรมโดยตรงในฐานะเจ้าของเต็มตัว ยืนยันว่าธุรกิจโรงแรมไม่สะดุด และหาก ROH ยังต้องการซื้อโรงแรมคืน จะต้องเข้าสู่กระบวนการยื่นเสนอซื้อใหม่ ซึ่งสำนักงาน ก.ล.ต. กำหนดให้ต้องประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่ก่อน
อลงกรณ์กล่าวเพิ่มเติมว่า ROH เพิ่งแจ้งมาเมื่อสัปดาห์ก่อนครบกำหนดว่า กำลังอยู่ระหว่างการขอเงินกู้จากธนาคารเพื่อนำมาชำระค่าซื้อคืน และเมื่อพิจารณาสัญญาแล้วไม่มีช่องให้ยืดหยุ่นเรื่องกำหนดเวลา เพราะแนวคิดของ REIT Buy-Back คือการกำหนดราคาและเวลาซื้อคืนไว้ชัดเจนตั้งแต่ต้น เมื่อไม่ดำเนินการตามนั้น สิทธิซื้อคืนก็สิ้นสุด
นับถอยหลัง 30 วัน ส่งมอบทรัพย์สินให้กองทุน
สำหรับขั้นตอนต่อจากนี้ อลงกรณ์ระบุว่า MFC ได้ส่งหนังสือแจ้งให้ ROH ส่งมอบทรัพย์สินโรงแรมคืนแก่กองทรัสต์ภายใน 30 วัน หรือภายในราววันที่ 14 สิงหาคม 2569 โดยใน 30 วันนี้ ROH มีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สินและลงนามเอกสารส่งมอบพื้นที่ ซึ่งสถานการณ์หลังจากนั้นแบ่งเป็น 2 กรณี
กรณีส่งมอบทรัพย์สิน กองทรัสต์จะเข้าสู่กระบวนการเปิดประมูลขายทอดตลาด โดยต้องเรียกประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อขออนุมัติว่าราคาและเงื่อนไขที่ได้เป็นที่ยอมรับหรือไม่ ขณะนี้ได้เริ่มเตรียมความพร้อม รวมถึงหารือกับผู้ประเมินราคาทรัพย์สินแล้ว แต่จะรอให้ครบกำหนด 30 วันก่อน
กรณีไม่ส่งมอบ จะต้องดำเนินการทางกฎหมาย ซึ่งยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้
“คาดว่ากระบวนการทั้งหมดจนถึงการขายทรัพย์สินและคืนเงินแก่ผู้ถือหน่วยจะแล้วเสร็จภายในปีนี้ โดยเป็นการคาดการณ์เบื้องต้นภายใต้เงื่อนไขว่าการส่งมอบเป็นไปตามแผน”
นอกจากนี้ บลจ.วรรณ มีนัดหารือกับสำนักงาน ก.ล.ต. ในสัปดาห์หน้า และอยู่ระหว่างทำเรื่องขอขยายระยะเวลาชำระหนี้กับธนาคารออมสิน ซึ่งเป็นเจ้าหนี้เงินกู้ของกองทรัสต์ราว 1,350 ล้านบาท โดยมีทรัพย์สินโครงการจดจำนองเป็นหลักประกัน
อีกประเด็นที่ต้องติดตามคือสถานะของตัวกองทรัสต์เอง เนื่องจากเมื่อการซื้อคืนไม่เกิดขึ้น GROREIT จะไม่เข้าหลักเกณฑ์กอง REIT Buy-Back อีกต่อไป ซึ่งกำลังหารือกับ ก.ล.ต. ว่าจะดำเนินการอย่างไร โดยหากจะเปิดให้กองดำเนินต่อไปในรูปแบบ REIT ปกติ ต้องขออนุมัติจากผู้ถือหน่วยลงทุน แต่ ณ ขณะนี้ยังไม่มีการเรียกประชุมผู้ถือหน่วย
มีผู้สนใจซื้อแล้วราว 8 ราย ย้ำ 4,873 ล้านคือราคาขั้นต่ำ
ในด้านมูลค่าทรัพย์สิน อลงกรณ์เปิดเผยว่า ราคาประเมินเมื่อ 5 ปีก่อนอยู่ที่ 5,200 ล้านบาท ขณะที่กองทรัสต์ซื้อเข้ามาที่ 4,500 ล้านบาท และกำหนดราคาซื้อคืนที่ 4,873 ล้านบาท ส่วนราคาประเมินปัจจุบันอยู่ที่ราว 4,800 ล้านบาท ซึ่งเป็นการประเมินภายใต้เงื่อนไข Buy-Back เดิม เมื่อเงื่อนไขดังกล่าวสิ้นสุดลงแล้ว จะต้องประเมินมูลค่าโรงแรมใหม่ตามหลักเกณฑ์ของ ก.ล.ต.
จากการสำรวจตลาดเบื้องต้น ราคาทรัพย์สินไม่ต่ำกว่าราคาที่กองซื้อเข้ามา และปัจจุบันมีผู้สนใจติดต่อเข้ามาแล้วประมาณ 8 ราย โดยในอดีตเคยมีนักลงทุนจากตะวันออกกลางเสนอราคาที่ดีให้กับทรัพย์สินนี้ด้วย ซึ่งหากความต้องการซื้อเข้ามามาก เชื่อว่าราคาขายจะอยู่ในระดับที่น่าพอใจ โดยมองว่า 4,873 ล้านบาท ควรเป็นราคาขั้นต่ำ
ภายใต้สมมติฐานดังกล่าว ผลตอบแทนของผู้ถือหน่วยลงทุนขั้นต่ำจะอยู่ที่ IRR ราว 8% ต่อปี จากเงินปันผลระหว่างทางบวกส่วนต่างกำไรจากการขายทรัพย์สิน โดยตลอด 4 ปีครึ่งที่ผ่านมา ผู้ถือหน่วยได้รับผลตอบแทนไปแล้วราว 27% หรือประมาณปีละ 6% ขณะที่ผลการดำเนินงานโรงแรมปีล่าสุดมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 72% และมีกำไรกว่า 300 ล้านบาท
ทั้งนี้ กองทรัสต์ยังคงมีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ ปีละ 2 ครั้ง ที่อัตราเกือบ 6% ต่อปี แต่อัตราผลตอบแทน (Yield) หลังจากนี้อาจลดลง เนื่องจากต้องกันสำรองค่าใช้จ่ายบางส่วนระหว่างกระบวนการ
สำหรับโครงสร้างเงินทุนของกอง GROREIT มูลค่าลงทุนรวมราว 4,500 ล้านบาทเมื่อปี 2564 แบ่งเป็นเงินกู้จากธนาคารออมสิน 1,350 ล้านบาท และเงินระดมทุนจากผู้ลงทุน 3,150 ล้านบาท ปัจจุบันมีผู้ถือหน่วยทรัสต์รวมราว 1,600 ราย โดยผู้ถือหน่วยรายใหญ่ที่สุดคือ บล.เคจีไอ (KGI) ซึ่งลงทุนราว 700 ล้านบาท
“ความตั้งใจของเราตั้งแต่แรกคือไม่ได้อยากได้โรงแรม ณ ตอนนี้ก็ยังเหมือนเดิม คืออยากได้เงินคืน” อลงกรณ์กล่าว พร้อมย้ำว่าเป้าหมายคือการดูแลผู้ถือหน่วยให้ได้รับเงินคืนเร็วที่สุด ภายใต้สัญญาและหลักเกณฑ์ที่ ก.ล.ต. กำกับ โดยจะเจรจากับผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย ทั้งธนาคารออมสิน, Marriott, ก.ล.ต. และที่ปรึกษากฎหมาย
บทเรียน REIT Buy-Back: สัญญาชัด แต่บังคับใช้จริงคือของจริง
ด้าน พจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ กล่าวว่า เงื่อนไขการซื้อคืนถูกกำหนดไว้ชัดเจนตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ว่าต้องซื้อคืนในปีที่ 5 แต่เมื่อถึงกำหนดกลับไม่สามารถซื้อได้ สิ่งที่สำคัญที่สุดของการลงทุนลักษณะนี้จึงเป็นเรื่องกฎหมายและสัญญา เพราะต่อให้สัญญาเขียนไว้ดีเพียงใด หากคู่สัญญาไม่ดำเนินการตาม กระบวนการที่ตามมาก็ยากลำบาก โครงสร้างทางกฎหมายจึงเป็นหัวใจสำคัญ
ขณะเดียวกัน ยังชี้ว่าปัจจุบันกอง REIT ในตลาดมีจำนวนน้อยลงมาก โดยเฉพาะ REIT โรงแรมซึ่งหายาก เพราะโรงแรมเป็นทรัพย์สินที่ขายยาก รายได้ไม่เสถียร ขึ้นกับฤดูกาล อ่อนไหวต่อปัจจัยภายนอกจำนวนมาก และมีสภาพคล่องต่ำเมื่อเทียบกับทรัพย์สินอย่างคลังสินค้า (Warehouse) หรือดาต้าเซ็นเตอร์
สำหรับกอง REIT Buy-Back อื่นที่ยังมีอยู่ในตลาด อลงกรณ์ระบุว่า มีกองในกลุ่ม MQDC และดุสิตธานี ซึ่งทำให้กรณี GROREIT ถูกจับตาในฐานะบรรทัดฐานแรกของตลาดทุนไทย ว่าเมื่อกลไกซื้อคืนไม่ทำงานตามที่สัญญากำหนด กระบวนการคุ้มครองผู้ถือหน่วยจะเดินหน้าได้จริงเพียงใด
