บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) หรือ MCOT เดินหน้าปลดล็อกมูลค่าทรัพย์สิน เตรียมเปิดประมูลปล่อยเช่าที่ดินใจกลางเมืองพื้นที่ 50 ไร่ ย่านรัชดา-พระราม 9 มูลค่ากว่า 9,000 ล้านบาท เตรียมเปิดประมูลใน Q1/69 ซึ่งขณะนี้มีกลุ่มเอกชนรายใหญ่แสดงความสนใจประมูลกว่า 10 ราย
สุนทรียา วงศ์ศิริกุล รองกรรมการผู้อำนวยการใหญ่ สายงานการเงิน และปฏิบัติหน้าที่หัวหน้าเจ้าหน้าที่ด้านการเงิน (CFO) บริษัท อสมท จำกัด (มหาชน) หรือ MCOT เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการพัฒนาที่ดินย่านรัชดา-พระราม 9 เนื้อที่รวมกว่า 50 ไร่ ภายหลัง เมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ ที่ผ่านมาบริษัทฯ จัดการประชุมรับฟังข้อเสนอแนะและข้อคิดเห็น (Market Sounding) จากนักลงทุนและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต่อข้อกำหนดและหลักเกณฑ์ การเข้าร่วมยื่นข้อเสนอโครงการให้เช่าเพื่อลงทุนพัฒนา และบริหารจัดการที่ดินเชิงพาณิชย์
โดยได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer) รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ และสถาบันการเงินกว่า 40 ราย โดย อสมท มุ่งเป้าที่จะสร้างรายได้จากธุรกิจ Non-Broadcast เพื่อสร้างความยั่งยืนให้กับองค์กรในระยะยาว ท่ามกลางความท้าทายของอุตสาหกรรมสื่อดั้งเดิม
บรรยากาศการประชุม Market Sounding ของ อสมท ซึ่งมีกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และสถาบันการเงินกว่า 40 ราย ร่วมรับฟังข้อมูล และให้ความเห็น
เปิดไทม์ไลน์ประมูล ขายซองภายใน มี.ค. – เซ็นสัญญา ภาย ธ.ค. นี้
สำหรับแผนการดำเนินงาน อสมท เตรียมนำข้อเสนอแนะจากนักลงทุนไปปรับปรุง TOR และคาดว่าจะเปิดขายซองประมูลได้ภายในไตรมาส 1 นี้ หรือประมาณปลายเดือนมีนาคมนี้ หลังจากนั้นจะให้เวลาเอกชนจัดทำข้อเสนอ 60 วัน เปิดยื่นซองเดือนพฤษภาคมนี้ โดยกระบวนการคัดเลือกจะใช้เวลาประมาณ 2 เดือน ในช่วงมิถุนายน-กรกฎาคมนี้
อย่างไรก็ตาม เนื่องจากมูลค่าทรัพย์สินโครงการนี้สูงเกินกว่า 50% ของสินทรัพย์รวม อสมท จำเป็นต้องจัดประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น (EGM) เพื่อขออนุมัติการทำรายการ ซึ่งคาดว่าจะเกิดขึ้นในช่วงไตรมาส 4 นี้ และตั้งเป้าที่จะลงนามในสัญญาให้แล้วเสร็จภายในเดือนธันวาคมปีนี้ เพื่อเริ่มรับรู้รายได้ตั้งแต่ปี 2570 เป็นต้นไป
ชูโมเดล ‘Landlord’ ปล่อยเช่า 30 ปี ปิดประตูร่วมทุนโครงการเอง
สุนทรียา ระบุต่อ ย้ำชัดเจนว่า รูปแบบการหาประโยชน์จะเป็นการ ให้เช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี เท่านั้น โดยไม่มีนโยบายร่วมทุน (Joint Venture : JV) เนื่องจาก อสมท ขาดความเชี่ยวชาญ ในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และต้องการลดความเสี่ยงทางธุรกิจ โดยต้องการให้มืออาชีพเข้ามาบริหารจัดการ
ทั้งนี้ อสมท จะได้รับผลตอบแทนใน 3 ส่วนหลัก ในตลอดอายุสัญญา 30 ปี คือ 1. ค่าธรรมเนียมการจัดหาประโยชน์ (Upfront Fee) 2. ค่าเช่ารายปี โดยปรับขึ้น 10% ทุก 3 ปี และ 3. ส่วนแบ่งรายได้ (Revenue Sharing) อีกยังเปิดเงื่อนไขให้ผู้ชนะประมูลเช่าพื้นที่สามารถเจรจาต่อสัญญาเช่าเพิ่มได้อีก 30 ปี ก่อนที่สัญญาเดิมจะครบอายุ 5 ปี ซึ่งปัจจุบันมีผู้กลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหารายใหญ่แสดงความสนใจมากว่า 10 ราย
สำหรับมูลค่าที่ดินแปลงนี้ จากการประเมินโดยบริษัทที่ปรึกษาเป็นรายชื่อที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ด้วย วิธี Market Approach บนสมมติฐานผังเมืองสีแดง ประเมินมูลค่าที่ดินต้นทุนอยู่ที่ประมาณ 9,000 ล้านบาท
“รายได้รวมค่าเช่าที่บริษัทฯ คาดหวังไว้ในช่วงอายุเช่า 30 ปี ตอนนี้มีการคำนวณไว้แล้วภายในบริษัทฯ แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยได้ เพราะมีขั้นตอนของการประมูล ขณะที่ปัจจุบันในภาพรวมตลาดการเช่าที่ดินที่มีทำเลดีๆ เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ สัญญาณเช่า 30 ปี จะมีค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 30-40% ของมูลค่าที่ดินแปลงนั้นๆ” สุนทรียากล่าว
ปลดล็อก ‘ทางเข้า-ออก’ และปม ‘ผังเมือง’
หนึ่งในประเด็นสำคัญที่นักลงทุนให้ความสนใจคือเรื่องทางเข้า-ออก และผังเมือง สุนทรียาชี้แจงว่า ปัจจุบันที่ดินแปลงนี้มีทางเข้า-ออกหลัก 2 ทาง ทางละ 20 เมตร ได้แก่
- ด้านติดถนนเทียมร่วมมิตร มี MOU กับ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) ไว้แล้ว สามารถใช้เป็นทางเข้า-ออกได้ โดยเสียค่าตอบแทนตามระเบียบ รฟม.
- ด้านติดกระทรวงวัฒนธรรม มีภาระจำยอมให้สามารถออกสู่ถนนวัฒนธรรมได้กว้าง 14 เมตร
ส่วนประเด็นเรื่องผังเมืองที่ปัจจุบันยังเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก แต่คาดการณ์ว่าผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ที่จะประกาศใช้ในปี 2570 จะปรับเป็นสีแดง ซึ่งจะทำให้ศักยภาพการพัฒนาสูงขึ้นมากจากเดิม แม้นักลงทุนจะมีความกังวลเรื่องความล่าช้าของการประกาศผังเมืองใหม่ แต่ อสมท ยืนยันที่จะใช้สมมติฐานราคาที่ดินแบบสีแดงในการประมูล แต่อาจมีการเจรจาเงื่อนไขสัญญาที่ยืดหยุ่นเพื่อความเป็นธรรมกับทั้งสองฝ่าย
ที่ดินใจกลางเมืองพื้นที่ 50 ไร่ ย่านรัชดา-พระราม 9 มูลค่ากว่า 9,000 ล้านบาท ของ อสมท
จับตากลุ่มทุน ‘Mixed-use’ และข้อกำหนดผู้ถือหุ้นไทย
อสมท เปิดกว้างรูปแบบโครงการ ขึ้นอยู่กับข้อเสนอของนักลงทุน แต่คาดว่าด้วยขนาดที่ดินและทำเล น่าจะพัฒนาเป็นโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ โดยกำหนดคุณสมบัติผู้ยื่นข้อเสนอต้องเป็นนิติบุคคลไทย ซึ่งถือหุ้นโดยคนไทยเกิน 51% เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องนอมินีและการตรวจสอบในอนาคต
ส่วนกลุ่ม Data Center หรือ Tech ขนาดใหญ่ อาจมีข้อจำกัดเรื่องแหล่งพลังงาน (Green Energy) ที่ต้องใช้โรงไฟฟ้าโดยตรง ซึ่งพื้นที่นี้อาจยังไม่ตอบโจทย์ในทันที
เปิดแผนยุทธศาสตร์ ‘Turnaround’ พลิกฟื้นองค์กรสู่ยุคหลังสัมปทาน
สุนทรียา ยอมรับว่าธุรกิจสื่อดั้งเดิม คือ วิทยุและทีวีดิจิทัล (Broadcast) อยู่ในภาวะถดถอยและคงไม่เติบโตไปกว่านี้ โดยใบอนุญาตทีวีดิจิทัลและคลื่นวิทยุจะทยอยหมดอายุในช่วงปี 2571-2572 ดังนั้นให้เช่าที่ดินเพื่อทำโครงการพัฒนาที่ดินรัชดา-พระราม 9 จึงเป็นปัจจัยสำคัญ ในการหารายได้จากธุรกิจ Non-Broadcast เข้ามาเสริม รวมทั้งจะช่วยสร้างกระแสเงินสดให้เข้ามายังบริษัทฯ เพิ่มเติมสามารถนำเงินที่ได้นไปใช้ลงทุนในกลุ่มธุรกิจ Non Broadcast ซึ่งเป็นเทรนด์ในอนาคตเพื่อสร้างการเติบโตให้กับบริษัทฯ
แม้การบันทึกรายได้ทางบัญชีจะต้องหารเฉลี่ยตลอดสัญญา 30 ปี ทำให้ไม่ได้มีการรับกำไรแบบก้อนในปีแรก แต่กระแสเงินสดที่ได้จะนำไปลงทุนต่อยอดในธุรกิจใหม่ที่อยู่ในแผนงานของบริษัทฯ
สุนทรียา วงศ์ศิริกุล รองกรรมการผู้อำนวยการใหญ่ สายงานการเงิน และปฏิบัติหน้าที่หัวหน้าเจ้าหน้าที่ด้านการเงิน (CFO) ของ MCOT
“เราตั้งเป้าว่าภายในปี 2571 สัดส่วนรายได้จากธุรกิจ Non-Broadcast ซึ่งรวมถึงค่าเช่าที่ดินแปลงนี้ จะขยับขึ้นมาอยู่ที่ 20-25% ของรายได้รวม จากปัจที่มีสัดส่วนประมาณ 10% และคาดหวังว่าปี 2571 จะเป็นปีที่เห็นการ Turnaround หรือการพลิกฟื้นกลับมามีกำไรของ อสมท. ได้อย่างชัดเจน” สุนทรียากล่าว
นอกจากที่ดินแปลงนี้ อสมท ยังมีที่ดินรอการพัฒนาอีก 2 แปลง คือ ที่ดินย่านบางไผ่ ขนาดพื้นที่ประมาณ 59 ไร่ และหนองแขม ขนาดพื้นที่ประมาณ 40 ไร่ ซึ่งจัดเป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุน ที่จะทยอยนำมาสร้างมูลค่าเพิ่มในลำดับถัดไปในอนาคต
