‘ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม’ ชี้ อสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แต่ยังไม่ฟื้นแรง แนะเลี่ยงลงทุนออฟฟิศ ที่ดินเปล่า

ไตรเตชะเผยตลาดอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว แต่การฟื้นตัวยังจำกัด เนื่องจาก 3 ปัจจัยเชิงโครงสร้าง ทั้งกลุ่มคนอายุ 26 – 45 ปีที่กำลังซื้ออ่อนแรง คนรุ่นใหม่หันเช่าแทนซื้อ และดีมานด์ต่างชาติลดลง

จากงานสัมมนาประจำปี 2569 ของกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร (KKP) ‘KKP Year Ahead 2026’ โดยมี ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และนฤมล เอกสมุทร นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์) ของบริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร ร่วมแบ่งปันมุมมอง

ไตรเตชะ และ นฤมล ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ในทิศทางเดียวกันว่า แม้ภาพรวมจะผ่านพ้นจุดต่ำสุดในปี 2568 แล้ว แต่การฟื้นตัวยังเป็นไปอย่างจำกัดและเปราะบางจากปัจจัยเชิงโครงสร้างหลายด้าน

ไตรเตชะ ระบุว่า ปี 2568 ถือเป็นปีที่ยากลำบากที่สุดของภาคอสังหาริมทรัพย์ และเชื่อว่าตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวในปี 2569 จะไม่รวดเร็วอย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง เนื่องจากยังถูกกดดันจาก 3 ปัจจัยเชิงโครงสร้าง ได้แก่

1. กำลังซื้อกลุ่มหลักอ่อนแรง โดยประชากรช่วงอายุ 26-45 ปี ซึ่งเป็น Real Demand หลักในการซื้อบ้าน มีจำนวนและกำลังซื้อที่ลดลง

2. พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน คนรุ่นใหม่เลือก ‘เช่าแทนซื้อ’ มากขึ้น

3. วัฏจักรขาลงจากต่างชาติ ความต้องการซื้อจากชาวต่างชาติลดลง

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ตลาดโดยรวมยังอยู่ในภาวะตึงตัว และยังไม่เข้าสู่รอบฟื้นตัวเต็มรูปแบบ

อีกแรงกดดันสำคัญมาจากฝั่งสถาบันการเงิน ซึ่งมีมาตรการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดในทิศทางเดียวกัน ส่งผลให้เกิดการแข่งขันแย่งชิงลูกค้าในกลุ่มที่มีคุณภาพสูง และกระทบโดยตรงต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งประสบปัญหาการขอสินเชื่อมากที่สุด

กลยุทธ์ปี 2569 กำเงินสด รอจังหวะลงทุน

สำหรับแนวทางรับมือในปี 2569 ไตรเตชะแนะนำให้ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับความมั่นคงทางการเงินเป็นลำดับแรก โดยควรรักษาสภาพคล่องให้อยู่ในระดับสูง (High Liquidity) ควบคู่กับการควบคุมภาระหนี้สิน (Low Gearing) เพื่อสร้างความได้เปรียบในการรอจังหวะเข้าซื้อที่ดินคุณภาพดี

ขณะเดียวกัน ไตรเตชะยังแนะนำให้หลีกเลี่ยงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงาน (Office) ซึ่งยังเผชิญอุปทานล้นตลาด รวมถึงกลุ่มโรงแรมขนาดเล็กและที่ดินว่างเปล่า เนื่องจากไม่สร้างกระแสเงินสด และยังต้องแบกรับภาระภาษีในช่วงที่แนวโน้มราคาสินทรัพย์ยังไม่สามารถปรับตัวขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญในระยะใกล้

ด้านโครงสร้างการแข่งขันพบว่า ผู้ประกอบการรายย่อยเริ่มถอยออกจากตลาด ขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ระดับ Top 5 ครองส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งในปี 2568 กลุ่ม Top 5 มีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 53% จาก 33% ในปีก่อนหน้า สะท้อนแนวโน้มตลาดที่กระจุกตัวสูงขึ้น