เกือบ 2 ปีที่ผ่านมานี้ โลกของการลงทุนค่อนข้างปั่นป่วน โดยรับแรงกดดันมาจากโควิด ที่ทำให้ราคาสินทรัพย์แต่ละประเภทผันผวน และบางสินทรัพย์ก็มีราคาที่ปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนที่เกิดขึ้น ก็มีสินทรัพย์การลงทุนบางประเภทที่ได้รับความสนใจในฐานะการลงทุนทางเลือกที่ใช้เป็นเครื่องมือในการบริหารความเสี่ยงจากการลงทุน หนึ่งในนั้นก็คือกองรีท และหากเจาะลึกลงในประเภททรัพย์สินที่กองรีทดาวเด่นเข้าไปลงทุนก็จะพบว่า ทรัพย์สินที่เป็น Industrial Properties เป็นทรัพย์สินที่น่าสนใจเป็นอย่างมาก เนื่องจากได้รับผลกระทบน้อยเมื่อเทียบกับกองรีทที่ลงทุนทรัพย์สินประเภทอื่นๆ ที่ได้รับผลกระทบในช่วงโควิด 

WHART หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (กองทรัสต์ WHART) เป็นกองรีทที่ลงทุนใน Industrial Properties และเป็นกองรีทที่เติบโตอย่างต่อเนื่องจากการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมทุกปี ซึ่งภายหลังการเพิ่มทุนในครั้งนี้จะทำให้กองทรัสต์ WHART เป็นกองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าทรัพย์สินรวมมากที่สุดในประเทศไทย ภายใต้การบริหารจัดการของ WHA Group ที่เป็นผู้นำด้านคลังสินค้าและโลจิสติกส์ของประเทศ มีผู้เช่าเป็นบริษัทระดับชั้นนำ

ด้วยอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยที่ยาวกว่ากองทรัสต์อื่นๆ และมีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนสม่ำเสมอ แม้ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา เนื่องจากกองทรัสต์ WHART เน้นกลยุทธ์ในการกระจายความเสี่ยงลงทุนในหลากหลายอุตสาหกรรม

ย้อนไปในปี 2557 กองทรัสต์ WHART เริ่มต้นลงทุนครั้งแรก โดยมีพื้นที่เช่ารวมอยู่ที่ 167,107 ตารางเมตร และภายหลังจากการลงทุนเพิ่มเติมทุกปี ส่งผลให้ปัจจุบัน กองทรัสต์ WHART มีทรัพย์สินภายใต้การบริหารมากถึง 31 โครงการ คิดเป็นพื้นที่เช่าอาคารรวม 1,398,351.80 ตารางเมตร มูลค่าทรัพย์สินรวมประมาณ 42,638.93 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในกองทรัสต์ประเภท Industrial ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย

ปัจจุบันกองทรัสต์ WHART มีสัดส่วนการลงทุนในทรัพย์สินประเภทโครงการ Built-to-Suit 55% และ Ready-Built 45% และทรัพย์สินหลักส่วนใหญ่ในการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้เป็นโครงการคลังสินค้าประเภท Built-to-Suit (87%)

โครงการ WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 62) มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 24,150 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 23,205 ตารางเมตร

จ่อลงทุนใน 3 โครงการบนทำเลยุทธศาสตร์

กองทรัสต์ WHART เตรียมเสนอขายหน่วยทรัสต์ สำหรับการเพิ่มทุนครั้งที่ 6 เพื่อนำเงินที่ได้จากการระดมทุนไปลงทุนในทรัพย์สินหลักเพิ่มเติมมูลค่ารวมไม่เกิน 5,549.72 ล้านบาท ดังนี้

1. โครงการ WHA Mega Logistics Center (วังน้อย 62) ตั้งอยู่ที่อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 24,150 ตารางเมตร และพื้นที่เช่าหลังคารวมประมาณ 23,205 ตารางเมตร

2. โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3) ตั้งอยู่ที่อำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 30,040 ตารางเมตร

3. โครงการ WHA E-Commerce Park ตั้งอยู่ที่อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งอยู่พื้นที่ EEC และโครงการนี้ได้รับการกำหนดให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ: กลุ่มพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์บางปะกง ด้วยเช่นกัน โดยมีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 130,139 ตารางเมตร

ทั้ง 3 โครงการที่กองทรัสต์ WHART กำลังจะลงทุนเพิ่มนั้นมีผู้เช่าอยู่ในธุรกิจเติบโตอย่าง E-Commerce และ FMCG โดยมีผู้เช่าชั้นนำ ได้แก่ Alibaba Group, Shopee Xpress และ ทีดีตะวันแดงและทั้ง 3 โครงการล้วนตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพที่เป็นจุดยุทธศาสตร์ศูนย์กลางโลจิสติกส์ที่สำคัญของประเทศไทย สามารถตอบสนองต่อความต้องการของผู้เช่าได้อย่างครบวงจร

โครงการ WHA Mega Logistics Center (ถนนบางนา-ตราด กม. 23 โปรเจค 3) มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 30,040 ตารางเมตร

ภายหลังการเข้าลงทุนครั้งนี้ สัดส่วนโครงการ Built-to-suit ของกองทรัสต์จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 58% และเนื่องจากอาคารคลังสินค้าแบบ Built-to-Suit นั้นถูกออกแบบและพัฒนาขึ้นให้ตรงตามความต้องการเฉพาะของผู้เช่าเฉพาะราย โดยตอบสนองความต้องการเชิงลึกและข้อจำกัดในด้านต่าง ๆ ของผู้เช่า ทั้งในเรื่องของสถานที่ตั้งของโครงการรวมถึงรายละเอียดรูปแบบการออกแบบต่าง ๆ ที่ผู้เช่าต้องการ จึงทำให้ผู้เช่าของคลังสินค้าประเภท Built-to-suit มีสัญญาเช่าระยะยาวกับกองทรัสต์ซึ่งเป็นการเสริมความมั่นคงให้กระแสรายได้ของกองทรัสต์ WHART และลดความเสี่ยงจากการต่อสัญญาของผู้เช่า

ผู้เช่าแข็งแกร่ง เป็นยักษ์ใหญ่ในเมกะเทรนด์

ทรัพย์สินที่กองทรัสต์ WHART จะลงทุนเพิ่มเติมในปีนี้มีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่สูงอยู่ที่ประมาณ 92% (ณ 30 มิถุนายน 2564) อีกทั้งยังมีสัญญาเช่าระยะยาวกับผู้เช่า โดยอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะลงทุนเพิ่มเติมอยู่ที่มากถึง 10.7 ปี ทำให้ระยะเวลาคงเหลือของสัญญาเช่าเฉลี่ยของกองทรัสต์ภายหลังการเข้าลงทุนเพิ่มสูงขึ้นจาก 3.0 ปี เป็น 3.5 ปี ซึ่งเป็นการเสริมสร้างความมั่นคงของรายได้ในระยะยาว

โดยผู้เช่าของทรัพย์สินที่กองทรัสต์ WHART จะลงทุนเพิ่มเติมเป็นกลุ่มผู้เช่าชั้นนำได้แก่ Alibaba Group, Shopee Xpress และทีดี ตะวันแดง ที่อยู่ในกลุ่มธุรกิจเติบโตสูงอย่าง E-Commerce (94%) และ FMCG (6%) โดยภายหลังการลงทุนจะทำให้ผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มธุรกิจ Logistic Service Provider (3PLs) (38%) FMCG (22%) และ E-Commerce (17%) ซึ่งเป็นการเพิ่มจากสัดส่วน 6% ก่อนเข้าลงทุนซึ่งทั้ง 3 กลุ่มธุรกิจนี้เป็นกลุ่มธุรกิจที่ได้รับผลกระทบเชิงบวกท่ามกลางโควิด

“จากแนวโน้มพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป โดยมีการปรับเปลี่ยนมาซื้อขายทางช่องทางออนไลน์มากขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจทั้ง Supply Chain อย่างเช่น E-Commerce, 3PLs, และคลังสินค้ามีการเติบโตตามไปด้วย ด้วยเหตุนี้ กองทรัสต์ WHART จึงมองว่าทรัพย์สินหลักที่จะลงทุนเพิ่มเติมในครั้งนี้มีความสอดรับกับแนวโน้มดังกล่าว เนื่องจากกลุ่มธุรกิจของผู้เช่าส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มธุรกิจเติบโตสูง และเป็น Megatrend ในอนาคต อย่างเช่น Alibaba, Shopee ซึ่งเป็นบริษัท E-Commerce รายใหญ่ชั้นนำของประเทศ”

โครงการ WHA E-Commerce Park ตั้งอยู่ที่อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งอยู่พื้นที่ EEC และได้รับการกำหนดให้เป็นพื้นที่ส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ: กลุ่มพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์บางปะกง มีพื้นที่เช่าอาคารรวมประมาณ 130,139 ตารางเมตร

ปัจจุบันกองทรัสต์ WHART มีมูลค่าทรัพย์สินรวมอยู่ที่ 42,638.93 ล้านบาท โดยภายหลังการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมครั้งนี้ จะทำให้กองทรัสต์ WHART มีมูลค่าทรัพย์สินรวมเพิ่มขึ้นเป็นประมาณกว่า 48,000 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นกองทรัสต์ประเภท Industrial ที่มีมูลค่าทรัพย์สินรวมที่มากที่สุดของประเทศไทย

หลังเพิ่มทุน คาดการณ์อัตราจ่ายประโยชน์เพิ่มขึ้นจาก 0.79 บาทต่อหน่วย เป็น 0.80 บาทต่อหน่วย

ที่ผ่านมากองทรัสต์ WHART มีการจ่ายผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยสม่ำเสมอ แม้ในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2020 จนถึงปัจจุบัน กองทรัสต์ WHART ก็ยังมีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยในอัตราที่มั่นคง

และในการเพิ่มทุนครั้งล่าสุดนี้ กองทรัสต์ WHART ระบุในไฟลิ่งว่า ประมาณการอัตราการจ่ายประโยชน์ภายหลังการทำรายการจะเพิ่มขึ้นจาก 0.79 บาทต่อหน่วย เป็นประมาณ 0.80 บาทต่อหน่วย (อ้างอิงจากงบกำไรขาดทุนและการจ่ายประโยชน์ตอบแทนตามสถานการณ์สมมติสำหรับปีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2565 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2565 สอบทานโดยผู้สอบบัญชี)

และในอนาคตกองทรัสต์ WHART ยังคงมุ่งเน้นการเติบโต เลือกลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพ ผลตอบแทนมั่นคง มีการกระจายความเสี่ยงที่ดี เพื่อตอกย้ำการเป็นผู้นำของกองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรมของประเทศไทย

สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในการเพิ่มทุนครั้งนี้ สามารถจองซื้อได้ในช่วงเวลาและช่องทางดังนี้

• ผู้ถือหน่วยเดิมที่มีสิทธิ์ สามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 8-12 พฤศจิกายน 2564 ผ่านทางเว็บไซต์ K-My Invest หรือ ธนาคารกสิกรไทย ทุกสาขา
• ประชาชนทั่วไปซึ่งเป็นบุคคลตามดุลพินิจของผู้จัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์สามารถจองซื้อได้ระหว่างวันที่ 16-19 พฤศจิกายน 2564 ผ่านเว็บไซต์ K-My Invest ของธนาคารกสิกรไทย, สาขาของธนาคารกสิกรไทย, ช่องทางออนไลน์ของธนาคารกรุงไทย Money Connect by Krungthai, แอพพลิเคชั่น Krungthai NEXT หรือ  ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย ทุกสาขา 

ผู้ลงทุนสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมในการจองซื้อได้ที่ธนาคารกสิกรไทย โทร 0 2888 8888 หรือศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมที่ www.sec.or.th และ www.whareit.com

คำเตือน: ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน