ภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่งได้รับข่าวหลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ ‘แบงก์ชาติ’ ประกาศผ่อนคลายเกณฑ์ LTV กู้ได้ 100% สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังที่ 1 ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และสำหรับการกู้หลังที่ 2 ที่มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท สำหรับเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569
ขณะที่เริ่มเห็นบทวิเคราะห์ที่ออกมามีมุมมองเป็นบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ทันที
โดยบริษัทหลักทรัพย์ (บล.) ฟินันเซีย ไซรัส ระบุว่า กรณีที่ ธปท. ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวเป็น Sentiment เชิงบวกในแง่ของความสามารถในการซื้อของลูกค้าที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะลูกค้ากลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 ที่ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท และยังสามารถกระตุ้นกำลังซื้อของกลุ่มนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อลงทุนกลับมาได้ มองว่ากลุ่มสินค้าที่เป็นคอนโดมิเนียมจะได้รับประโยชน์มากกว่า
ขณะที่ บล.กรุงศรี ออกมาวิเคราะห์ว่า มีมุมมองเป็นบวก SIRI กับแผนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ จำนวน 8 โครงการ มูลค่ารวม 1.07 หมื่นล้านบาท โดยเป็นที่น่าสังเกตว่าโครงการที่มีดีมานด์ของลูกค้าต่างชาติ เช่น ภูเก็ต, พัทยา และโครงการกลุ่ม Ready to Move ยังมี Take-Up Rate ที่สูงกว่าโครงการอื่น
อีกทั้งวิเคราะห์ต่อว่าในไตรมาส 1/68 จะมี Presale ที่โดดเด่น ในขณะที่กำไรสุทธิคาดว่าจะโดดเด่นในไตรมาส 2/68 เป็นต้นไป โดยคงกำไรปกติ (Normal Profit) ในปี 2568 ที่ 5.25 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% จากปี 2567 ซึ่งมีโอกาสทำ Record High
โดยคงราคาเป้าหมายของ SIRI ที่ 2.34 บาท แนะนำ ‘ซื้อ’ และเป็น Top Pick จากจุดเด่นเรื่องการเป็น First Mover ทั้งด้าน Product Design อีกทั้งมีความสามารถในการจับเทรนด์ของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไวได้ดี และกลยุทธ์สร้าง Value-Added ในทำเลที่มีการโตสูง ซึ่งเป็นส่วนผลักดันกำไรในปี 2568
เจาะ 4 กลยุทธ์ สร้างการเติบโตในระยะยาวของ SIRI
ในปี 2568 แสนสิริจะใช้กลยุทธ์อย่างไรในการสร้างการเติบโต รวมถึงแผนการในการขยายธุรกิจใหม่ๆ เพื่อสร้างการเติบโตในปีนี้
วิชาญ วิริยะภูษิต ประธานผู้บริหารสายงานการเงิน บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI อธิบายถึงแผนกลยุทธ์ธุรกิจที่สำคัญในการดำเนินธุรกิจของ ‘แสนสิริ’ ในปีนี้จะเน้นใน 4 เรื่อง มีดังนี้
กลยุทธ์ที่ 1
ขยายการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยในกลุ่มสินค้าระดับลักชัวรีและพรีเมียมในทำเลใหม่ที่มีศักยภาพสูง เช่น บางนา, บรมราชชนนี, สะพานมหาเจษฎาบดินทร์ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีดีมานด์แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง โดยสัดส่วนโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในปีนี้มีสัดส่วน 55% ที่เป็นโครงการลักชัวรี ส่วนโครงการระดับกลางจะมีสัดส่วน 25% จากแผนปีนี้จะเปิดตัวโครงการใหม่
ยกตัวอย่างที่ตอกย้ำดีมานด์ที่ดี เช่น โครงการพีทีวาย เรสซิเดนซ์ ในพัทยา ที่อยู่ริมชายหาด ซึ่งมีโควตาขายให้กลุ่มชาวต่างชาติ 49% ปิดการขาย (Sold Out) แล้ว ดังนั้นจะพบว่ามีดีมานด์ของต่างชาติที่ขยายตัวสูงในจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว เช่น ชาวจีน, ชาวรัสเซีย, ชาวญี่ปุ่น
กลยุทธ์ที่ 2
เน้นการเพิ่มสัดส่วนเร่งการเปิดคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากซัพพลายของคอนโดถูกดูดซับไปมากแล้ว ส่งผลให้ซัพพลายในตลาดปัจจุบันเหลือน้อย ขณะที่ฝั่งดีมานด์กลับมาเติบโตได้ค่อนข้างดี หากมีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในโลเคชันที่ดีก็จะได้รับผลตอบรับที่ดี เพราะมีดีมานด์ที่มีคุณภาพในตลาดรองรับ อีกทั้งสร้างความมั่นคงของยอดขายโครงการที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ที่สามารถรับรู้เป็นรายได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยเน้นซิตี้ คอนโดมิเนียม
กลยุทธ์ที่ 3
เน้นรุกเปิดโครงการในทำเล Strategic Locations ขยายการพัฒนาโครงการไปยังแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ได้แก่ ภูเก็ต, หัวหิน, พัทยา, เชียงใหม่ รวมถึงหัวเมืองหลักคือขอนแก่น
ด้วยนโยบายของรัฐบาลที่พยายามกระตุ้นเมืองท่องเที่ยวให้เป็นศูนย์กลาง (ฮับ) เพื่อเป็น Destination ของโลก ส่งผล Infrastructure ในจังหวัดภูเก็ต มีโอกาสพัฒนาไปข้างหน้าอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าบริษัทฯ จะลงทุนซื้อที่ดินในราคาที่สูงวันนี้ แต่หากในอนาคตมีการพัฒนาการ Infrastructure เสร็จพร้อมในหลายด้านจะเป็นบวกต่อราคาขายที่อยู่อาศัยในภูเก็ต และมีโอกาสไปได้อีกไกลด้วยเช่นกัน
กลยุทธ์ที่ 4
ธุรกิจสำคัญที่จะเน้นในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า คือการเน้นการร่วมทุน (Joint Venture: JV) กับพาร์ตเนอร์ขนาดใหญ่ที่มีความแข็งแรง เพราะมีข้อดีหรือประโยชน์ 3 ประเด็นหลัก
- จะได้รับกำไรจากการขายที่ดินเพื่อทำโครงการเข้าบริษัท JV กับพาร์ตเนอร์ที่ตั้งมาใหม่ รวมทั้งยังมีโอกาสได้รับรายได้จากการบริหารโครงการกับค่าคอมมิชชัน
- จะใช้ลงทุนในโครงการลดลง เพราะจะใส่เงินลงทุนตามสัดส่วน JV เช่น หากถือหุ้น 50% ก็จะให้บริษัทฯ สามารถมีเงินทุนไปลงทุนโครงการอื่นๆ หรือเพิ่ม Leverage การลงทุนเพิ่มขึ้นได้เป็น 2 เท่า
- เป็นการกระจายความเสี่ยงการลงทุน
จับมือพาร์ตเนอร์ JV ลุย 7 โครงการ มูลค่า 1.95 หมื่นล้านบาท
สำหรับแผนในปีนี้จะลงทุนกับพันธมิตรทางธุรกิจรายใหม่เพื่อพัฒนาโครงการ JV ใหม่ร่วมกันจำนวน 7 โครงการ มูลค่า 1.95 หมื่นล้านบาท
ตามนโยบายบริษัทฯ ต้องการให้ยอดโอนรับรู้รายได้ในปีนี้มีสัดส่วน 20-30% ต่อปีที่มาจากการ JV
ปัจจุบันบริษัทฯ มีที่ดินเปล่ากับโครงการสิ่งปลูกสร้างหรือต้นทุนเพื่อพัฒนาโครงการมีมูลค่าประมาณกว่า 1 แสนล้านบาท สามารถรองรับการทำธุรกิจได้ใน 3 ปีข้างหน้าโดยไม่ต้องซื้อที่ดินเปล่าเพิ่มเติม
สำหรับปีนี้บริษัทฯ วางแผนเปิดตัว 29 โครงการใหม่ มูลค่า 5.2 หมื่นล้านบาท มีรายละเอียดดังนี้
- แนวราบเดินหน้าเปิดตัว 14 โครงการ มูลค่า 3.16 หมื่นล้านบาท – ครั้งแรกในรอบกว่า 40 ปี ที่แสนสิริบุกตลาดพรีเมียมและมีเดียมครอบคลุมทุกทำเลมากที่สุด
- คอนโดมิเนียม จำนวน 15 โครงการ มูลค่า 2.04 หมื่นล้านบาท – เร่งขยายพอร์ตคอนโดในเมืองและ Strategic Location
หากเปรียบเทียบกับข้อมูลปี 2567 บริษัทฯ มีการเปิดตัวจำนวน 43 โครงการใหม่ มูลค่า 4.6 หมื่นล้านบาท สะท้อนว่าอีกกลยุทธ์ในปีนี้ที่แม้จำนวนการเปิดโครงการจะลดลงจากปี 2567 แต่มูลค่ารวมของโครงการที่เปิดตัวและมูลค่าเฉลี่ยต่อโครงการในปีนี้จะสูงกว่าปี 2567 เพราะต้องการเน้นเจาะตลาดลักชัวรีมากขึ้น เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อที่สูง
เปิดปัจจัยเศรษฐกิจหนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV กู้ได้ 100% สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และสำหรับการกู้หลังที่ 2 ที่มูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท สำหรับเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569
- แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับลดลงในปี 2568 จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยให้ดีขึ้น
- การฟื้นตัวของเศรษฐกิจจะช่วยสนับสนุนการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มระดับกลางถึงบน ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของแสนสิริ
- ภาคท่องเที่ยว: คาดการณ์การกลับมาของนักลงทุนต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
บริษัทฯ ตั้งเป้าหมายรู้รายได้รวมในปีนี้ไว้ที่ประมาณ 4 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นมาจากโครงการแนวราบ 65% ส่วนคอนโดมิเนียมอีก 35% จากปี 2567 ที่รายได้รวมประมาณ 3.9 หมื่นล้านบาท
แสนสิริ ปี 2567 โกยรายได้สูงสุดเฉียด 4 หมื่นล้านบาท
ภาพ: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ (ประเทศไทย)
อีกทั้งภาพรวมของมาร์จิ้นในปี 2568 ของบริษัทฯ มีแนวโน้มดีขึ้นจากปี 2567 หลังจากบริษัทฯ ขายหุ้นทั้งหมดของโรงแรม The Standard ให้กับกลุ่ม Hyatt ในช่วงปลายปี 2567 ที่ผ่านมา ทำให้บริษัทจะไม่มีผลการขาดทุนในช่วงที่ผ่านจากบริหารจัดการโรงแรม The Standard จำนวน 100 ล้านบาทต่อไตรมาส หรือ 400 ล้านบาทต่อปี ตั้งแต่ปี 2568 เป็นต้นไป ส่งผลให้มาร์จิ้นในปีนี้มีจะอยู่ที่ประมาณ 12.5% แต่มีอัปไซด์ไปถึง 15% จากปัจจัยบวกการ JV กับพาร์ตเนอร์
“จุดแข็งของบริษัทคือมีโปรดักต์หลากหลาย ทุกรูปแบบ ทุกราคา สามารถรองรับดีมานด์ได้ทุกสถานการณ์”
โดยปัจจุบันบริษัทมี Backlog อยู่ที่ประมาณ 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะโอนรับรู้เป็นรายได้ในปีนี้ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท
‘แสนสิริ’ ย้ำความแข็งแกร่งทางของฐานะการเงิน
ปัจจุบันบริษัทฯ มี Project Finance ที่ยังไม่ได้เบิกใช้ สามารถเบิกใช้ได้ทันทีกับเงินสดของบริษัท รวมกันอยู่ที่ไม่ต่ำกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท สามารถใช้รองรับทำธุรกิจได้อย่างดีในอนาคต
- มีทรัพย์สินรวม 149,399 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการ ซึ่งรองรับแผนการเติบโตได้อีก 2-3 ปีข้างหน้า แสดงถึงความพร้อมรับมือกับโอกาสทางธุรกิจในอนาคต
- อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (ROE) อยู่ใน Top 4 ของอุตสาหกรรม คิดเป็น Dividend Yield ที่ 9% ต่อปี และรายได้รวมต่อส่วนทุน (Revenue to Equity) สูงถึง 80% สะท้อนถึงความสามารถและประสิทธิภาพในการบริหารเงินทุนเพื่อสร้างรายได้และกำไรสูงสุด มุ่งมั่นเพิ่มผลตอบแทนให้ผู้ถือหุ้นอย่างยั่งยืน
รุก ‘ธุรกิจสร้างบ้าน’ มูลค่าตลาด 2 แสนล้านบาท
อีกธุรกิจใหม่ที่บริษัทฯ ที่กำลังจะรุกเข้าไปทำธุรกิจในปีนี้คือ ธุรกิจรับสร้างบ้านแบบครบวงจร ภายใต้แบรนด์ ต้นแบบ Crafted by Sansiri เนื่องจากเห็นโอกาสการเติบโตสูง โดยมีมูลค่าตลาดประมาณ 2 แสนล้านบาทต่อปี ซึ่งมีการเติบโตเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10% ต่อปี อีกทั้งบริษัทมีความพร้อมจากการที่ปัจจุบันแสนสิริมีโรงงาน Precast ของบริษัทเอง และมีบุคลากรที่พร้อมต่อยอดจากฐานธุรกิจเดิม และเป็นธุรกิจสร้างบ้านให้เติบโตให้กับ ‘แสนสิริ’ เพิ่มเติมในอนาคต และเป็นธุรกิจที่มี Gross Profit Margin สูงถึง 40% สูงกว่าธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร และมีข้อดีคือ บริษัทฯ ไม่ต้องใช้เงินลงทุนเอง เนื่องจากลูกค้าต้องจ่ายเงินล่วงหน้าในการสร้างบ้าน
