โดยเฉลี่ยคนไทยต้องไม่ใช้เงินเดือนถึง 21 ปี ถึงจะซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ได้ ขณะที่ผู้คนในโซล โตเกียว ซิดนีย์ และสิงคโปร์ ซึ่งเป็นเมืองที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงกว่าไทย กลับใช้เวลาน้อยกว่า กล่าวคือ ผู้คนในเมืองเหล่านั้นสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายกว่าไทย ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากรายได้เฉลี่ยของคนไทย ‘ต่ำ’ และ ‘เพิ่มช้า’ ไม่ทันราคาบ้านและคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่แพงขึ้นราว 9% ต่อปี
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยเปิดเผยข้อมูลที่ระบุว่า ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ สูงกว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ยถึง 21 เท่า สะท้อนว่าการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในไทยและหลายเมืองสำคัญในปัจจุบันไม่ง่าย และยากกว่าหลายเมืองในประเทศพัฒนาแล้วเสียอีก เช่น โซล โตเกียว ซิดนีย์ และสิงคโปร์
จากการรวบรวมข้อมูลของศูนย์วิจัยกสิกรไทยพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในเมืองสำคัญของเอเชีย-แปซิฟิก รวมถึงไทย สูงกว่ารายได้ครัวเรือนเฉลี่ยกว่าหลายเท่าตัว ได้แก่
- โฮจิมินห์ซิตี (เวียดนาม) คิดเป็น 25.3 เท่า
- ฮ่องกง คิดเป็น 25.1 เท่า
- มะนิลา (ฟิลิปปินส์) คิดเป็น 25 เท่า
- เซี่ยงไฮ้ (จีน) คิดเป็น 23.6 เท่า
- กรุงเทพฯ (ไทย) คิดเป็น 21 เท่า
- กัวลาลัมเปอร์ (มาเลเซีย) คิดเป็น 18 เท่า
- โซล (เกาหลีใต้) คิดเป็น 17.8 เท่า
- โตเกียว (ญี่ปุ่น) คิดเป็น 14.3 เท่า
- สิงคโปร์ คิดเป็น 13.5 เท่า
- ซิดนีย์ (ออสเตรเลีย) คิดเป็น 12.8 เท่า
- มุมไบ (อินเดีย) คิดเป็น 11.7 เท่า
โดยอัตราส่วนดังกล่าวบ่งชี้ว่าต้องใช้เงินเดือนกี่ปีในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ย
หมายความว่า คนไทยต้องใช้เวลาถึง 21 ปี กว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ได้?
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยเปิดเผยกับ THE STANDARD WEALTH ว่า อัตราส่วนดังกล่าวสามารถตีความเบื้องต้นได้เช่นนั้น อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติอาจไม่ตรงไปตรงมาแบบ 1:1 เนื่องจากรายได้เฉลี่ยโดยปกติจะปรับเพิ่มขึ้น (ไม่ได้คงที่อยู่ตลอด) ขณะที่ที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าต่อหน่วยสูง ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักพึ่งพาสินเชื่อสถาบันการเงินเป็นหลัก โดยมีระยะเวลาการผ่อนดาวน์ด้วย และอาจใช้เงินออมตนเองอีกส่วนหนึ่ง
โดยหากเทียบเคียงกับผลิตภัณฑ์สินเชื่อในตลาดปัจจุบันก็มักจะมีระยะเวลาผ่อนประมาณ 30 ปี หรือมากกว่านั้น แต่ผู้ซื้อก็จะสามารถปิดจบหนี้ได้เร็วกว่านั้นถ้าลดเงินต้นหรือปรับโครงสร้างหนี้
เปิดเหตุผล ทำไมการเป็นเจ้าของบ้าน-คอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ถึงแสนยาก
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุว่า หลักๆ มาจากที่ดินในกรุงเทพฯ ที่สามารถจะนำมาพัฒนาที่อยู่อาศัยมีจำกัดมากขึ้นเรื่อยๆ อีกทั้งต้นทุนการพัฒนาก็เพิ่มขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มสูงขึ้น ซึ่งทิศทางนี้เกิดขึ้นในหลายเมือง และไม่ใช่แค่ประเทศไทย
ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มแรง ‘แซง’ รายได้
นอกจากนี้รายได้ของคนกรุงเทพฯ และอีกหลายเมือง เพิ่มขึ้นช้ากว่า เห็นได้จากในช่วงปี 2018-2024 ราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั่วประเทศเพิ่มเฉลี่ย 9.1% ต่อปี ในขณะที่ค่าจ้างแรงงานเฉลี่ยเพิ่ม 1.2% ต่อปี
ทั้งนี้แม้ว่าราคาและรายได้จะมีผลมากพอสมควร แต่ความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับอีกหลายปัจจัย ทั้งฝั่งดีมานด์ เช่น เงินออม ความสามารถในการก่อหนี้ พฤติกรรมของผู้ซื้อ รวมถึงฝั่งซัพพลาย เช่น การแข่งขันของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เป็นต้น
ทำไมการเป็นเจ้าของบ้านในกรุงเทพฯ ยากกว่าโซล โตเกียว และสิงคโปร์
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยอธิบายว่า เป็นผลมาจากรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยของไทยต่ำกว่าประเทศเหล่านี้โดยเปรียบเทียบ อย่างไรก็ดี ความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในแต่ละประเทศอาจมีเงื่อนไขอื่นที่ต่างกัน เช่น ภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่แตกต่างกัน (Cost of Living) ปริมาณซัพพลายที่อยู่อาศัยในแต่ละเมือง โครงสร้างหรือรูปแบบการอยู่อาศัยของประชากร มาตรการของทางการ รวมถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยและระยะเวลาการผ่อนสินเชื่อที่แตกต่างกัน
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยกล่าวอีกว่า ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยช่วงข้างหน้ายังท้าทาย จากรายได้ที่ฟื้นตัวไม่แน่นอน เศรษฐกิจมีแนวโน้มเติบโตต่ำ ภาระรายจ่ายและหนี้ครัวเรือนสูง อย่างไรก็ดี หากสถานการณ์เศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้นจะเป็นปัจจัยบวกต่อความเชื่อมั่นในการมีงานทำและการเพิ่มขึ้นของรายได้
ควรทำนโยบายอย่างไรเพื่อให้คนไทยเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยระบุว่า หากพิจารณาภาวะตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบันที่อุปทานสะสมรอขาย (รวมถึงบ้านมือสอง) มีมากและเป็นทางเลือกให้กับผู้ซื้อ
ดังนั้นโจทย์เฉพาะหน้าน่าจะเป็นการสร้างความเชื่อมั่นต่อการมีงานทำและรายได้ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะเชื่อมโยงกับภาวะเศรษฐกิจเป็นหลัก นอกจากนั้นคงเป็นประเด็นการดูแลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้รับสินทรัพย์ตามมูลค่าที่ควรจะเป็น
