เกิดอะไรขึ้น:
InnovestX Research คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลงตั้งแต่ 4Q67 จนถึงปี 2568 รวม 100 bps มาอยู่ที่ 1.50% ภายในปลายปี 2568 เนื่องจากอุปสงค์ที่อยู่อาศัยค่อนข้างอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย เมื่ออิงกับข้อมูลที่รวบรวมได้พบว่าในปี 2566 ที่อัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น 100 bps ยอด Presales ของกลุ่มที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลง 6% ดังนั้นจึงคาดว่ายอด Presales จะปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับลดลงใน 4Q67
ยอด Presales ปี 2567 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 8%YoY สู่ 1.92 แสนล้านบาท โดย 4Q67 จะเป็นไตรมาสที่ยอด Presales ทำจุดสูงสุด โดยจะเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 7-10%QoQ ด้วยแรงหนุนจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่สูงขึ้น
จากนั้นในปี 2568 คาดว่ายอด Presales จะเติบโตอีก 12% สู่ระดับสูงสุดในรอบ 6 ปีที่ 2.10-2.20 แสนล้านบาท โดยได้รับการสนับสนุนจากการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวมราว 2.5 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 13%YoY ทำจุดสูงสุดใหม่ และมีมูลค่าใกล้เคียงกับปี 2566
โดยจะมีการเปิดตัวคอนโดเพิ่มมากขึ้นเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงมีแนวโน้มที่จะทำให้ความต้องการลงทุนในคอนโดกลับคืนมา
หลังจากกลุ่มที่อยู่อาศัยรายงานกำไรที่อ่อนแอใน 1H67 จากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง คาดว่ากำไร 2H67 ของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะเติบโต HoH โดยได้รับปัจจัยหนุนจากกำไร 4Q67 ที่แข็งแกร่ง
โดยคาดการณ์กำไรสุทธิปี 2567 ของบริษัทในกลุ่มที่อยู่อาศัยทั้งหมดภายใต้การวิเคราะห์ (AP, LH, LPN, PSH, QH, SIRI และ SPALI) ที่ 2.52 หมื่นล้านบาท (ลดลง 17.5%) โดยคาดการณ์รายได้ที่ 1.74 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 0.6%) สำหรับปี 2568 Backlog ในมือรวม 1.7 หมื่นล้านบาท ประกอบกับการฟื้นตัวของอุปสงค์และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่มีแนวโน้มลดลง หนุนให้คาดการณ์ว่ารายได้และกำไรสุทธิจะเติบโต 9%YoY และ 10%YoY ตามลำดับ
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้นกลุ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย (SETPROP) ปรับขึ้น 8.29% ราคาหุ้น AP ปรับขึ้น 17.7% ราคาหุ้น SIRI ปรับขึ้น 9.7% และราคาหุ้น SPALI ปรับขึ้น 17.7% ขณะที่ SET Index ปรับขึ้น 6.29%
กลยุทธ์การลงทุนและคำแนะนำ:
InnovestX Research ได้จัดทำ Scorecard สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยใน 2H67 จนถึง 1H68 โดยนำปัจจัยดังต่อไปนี้มาประกอบการพิจารณา: การเติบโตของยอด Presales, Backlog, Secured Revenue, EPS Growth, อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล และ Valuation
ด้วยเหตุนี้จึงเลือก AP เป็นหุ้นเด่น โดยได้รับปัจจัยหนุนจาก Backlog ระดับสูง และ Valuation ที่ดี รวมถึง SIRI ที่มีปัจจัยหนุนจากการเติบโตของยอด Presales, Backlog ที่แข็งแกร่ง และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ดี อีกทั้งจะมีกำไรพิเศษจากการขายเงินลงทุนใน 2H67 ซึ่งยังไม่ได้นำมารวมไว้ในประมาณการ ในขณะที่ SPALI จะเผชิญกับ Backlog ที่ลดลงและ Secured Revenue ที่น้อยลงในปี 2568
ความเสี่ยงที่สำคัญและปัจจัยที่ต้องติดตามคือการบริหารจัดการสินค้าคงคลัง เนื่องจากอุปทานสูงและอุปสงค์ฟื้นตัวค่อยเป็นค่อยไป ตลอดจนการขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำ
ปัจจัยที่ต้องติดตามคือมาตรการกระตุ้นอสังหาเพิ่มเติม เช่น การขยายระยะเวลาการถือสิทธิ์การเช่าสำหรับชาวต่างชาติออกไปเป็น 99 ปี หรือการขยายเพดานสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติเป็น 75% ซึ่งมองว่าเป็นบวกต่อทำเลที่ตั้งบางแห่งและผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบางราย
ความเสี่ยงด้าน ESG ที่สำคัญคือ การปล่อยก๊าซเรือนกระจก การบริหารจัดการของเสียและน้ำ และการประเมิน EIA (E) การบริหารจัดการคุณภาพผลิตภัณฑ์ นโยบายด้านสุขภาพและความปลอดภัย (S)
