ปัจจัยพื้นฐานอย่าง ‘ที่อยู่อาศัย’ จะไม่มีก็ไม่ได้ แต่คำถามชวนหนักใจก็คือ เราจะเลือก ‘เช่าบ้าน’ หรือ ‘ผ่อนบ้าน’ แบบไหนดีกว่ากัน ซึ่งนอกเหนือจากเรื่องของไลฟ์สไตล์และความชอบส่วนตัวแล้ว มิติที่สำคัญที่สุดที่ไม่ควรมองข้ามคือการวิเคราะห์ทางการเงินอย่างรอบด้าน
การเช่าบ้าน มีความยืดหยุ่นและค่าใช้จ่ายที่ชัดเจน
การเช่าบ้านมักถูกมองว่าเป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการความยืดหยุ่นสูงและมีข้อผูกมัดทางการเงินน้อยกว่า
ข้อดี
- ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นต่ำ – มักจะจำเป็นต้องจ่ายแค่ค่ามัดจำ (ส่วนใหญ่ 1-2 เดือน) และค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ซึ่งต่ำกว่าเงินดาวน์บ้านและค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมซื้อขายอย่างมาก
- ค่าใช้จ่ายคงที่และคาดเดาได้ง่าย – ค่าใช้จ่ายหลักคือค่าเช่ารายเดือน ซึ่งมักจะคงที่เป็นระยะเวลาหนึ่งตามสัญญาเช่า ทำให้ง่ายต่อการวางแผนการเงิน
- ไม่มีภาระในการซ่อมบำรุงใหญ่ – เจ้าของบ้านจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมใหญ่ ๆ เช่น หลังคารั่ว, ระบบประปาหรือไฟฟ้ามีปัญหา
- ความยืดหยุ่นในการย้ายที่อยู่ – หากต้องเปลี่ยนที่ทำงานหรือต้องการย้ายไปอยู่ในทำเลที่ดีกว่า การเช่าสามารถทำได้ง่ายและรวดเร็วกว่า
ข้อเสีย
- เงินที่จ่ายไปไม่สร้างสินทรัพย์ – ค่าเช่าที่จ่ายไปในแต่ละเดือนเป็นค่าใช้จ่ายที่หมดไป ไม่ได้เป็นการสะสมมูลค่าในรูปของอสังหาริมทรัพย์
- ความไม่แน่นอนของค่าเช่า – เจ้าของบ้านอาจปรับขึ้นค่าเช่าเมื่อหมดสัญญา ทำให้เราต้องแบกรับค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นในอนาคต
การซื้อบ้าน ลงทุนระยะยาวและการสร้างความมั่นคง
หากเลือกซื้อบ้านจะเป็นการตัดสินใจที่ผูกพันกับภาระหนี้สินในระยะยาว แต่ก็เป็นการลงทุนที่สามารถสร้างความมั่นคงได้ในอนาคตเช่นกัน
ข้อดี
- สร้างสินทรัพย์และมูลค่าเพิ่ม – เงินที่ผ่อนบ้านทุกงวด ส่วนหนึ่งจะไปลดเงินต้น ทำให้เราเป็นเจ้าของบ้านมากขึ้นเรื่อยๆ และในระยะยาว หากราคาบ้านในทำเลนั้นๆ เพิ่มขึ้น มูลค่าบ้านก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย
- สิทธิประโยชน์ทางภาษี – ดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้ตามจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท
- การควบคุมและปรับปรุงบ้าน – เจ้าของบ้านสามารถตกแต่งหรือปรับปรุงบ้านได้ตามความต้องการ แตกต่างจากผู้เช่าบ้านที่ขออนุญาตเจ้าของบ้านก่อน
- ความมั่นคงในระยะยาว – เมื่อผ่อนบ้านหมดแล้ว เราจะมีบ้านเป็นของตัวเองโดยไม่มีค่าใช้จ่ายรายเดือนในส่วนของการผ่อนชำระอีกต่อไป
ข้อเสีย
- ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นสูง – ประกอบด้วยเงินดาวน์, ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าจดจำนอง, และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ซึ่งอาจสูงถึงหลักแสนบาท
- ภาระหนี้ระยะยาว – การผ่อนสินเชื่อบ้านเป็นภาระทางการเงินที่ยาวนาน (ส่วนใหญ่ 15-30 ปี) ซึ่งต้องอาศัยวินัยทางการเงินที่สูง
- ค่าใช้จ่ายแฝงที่ไม่คาดคิด – เจ้าของบ้านต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงและดูแลรักษาบ้านทั้งหมดด้วยตนเอง รวมทั้งภาษี และค่าส่วนกลางหมู่บ้าน (ถ้ามี)
- สภาพคล่องต่ำ – อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่เปลี่ยนเป็นเงินสดได้ยากและใช้เวลานาน หากต้องการขายบ้านเพื่อย้ายที่อยู่ อาจต้องใช้เวลาหลายเดือนหรือเป็นปี
เช่าหรือผ่อน แบบไหนคุ้มกว่ากัน
ไม่มีคำตอบที่ถูกหรือผิดร้อยเปอร์เซ็นต์ว่าควรเช่าหรือซื้อบ้าน การตัดสินใจที่ดีที่สุดขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเงิน ไลฟ์สไตล์ และเป้าหมายในชีวิตของแต่ละคนเป็นหลัก
คนที่เหมาะกับการเช่าบ้าน
- เน้นความยืดหยุ่น: ต้องการความคล่องตัวสูง ไม่แน่ใจว่าจะอยู่ในพื้นที่ปัจจุบันเกิน 1-3 ปี
- มีงบประมาณจำกัด: ยังไม่มีเงินเก็บก้อนใหญ่สำหรับค่าใช้จ่ายเริ่มต้น เช่น เงินดาวน์, ค่าโอน, และค่าซ่อมแซม
- ต้องการลดความเสี่ยง: ไม่ต้องการผูกมัดกับภาระหนี้ระยะยาว และกังวลเรื่องค่าใช้จ่ายแฝงที่ไม่คาดคิด เพราะในช่วง 3-5 ปีแรก การซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายที่อาจไม่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับการเช่า
คนที่พร้อมแล้วที่จะซื้อบ้าน
- มีเป้าหมายระยะยาว: ตั้งใจจะอยู่อาศัยในบ้านหลังนี้เป็นเวลานานหลายปี เพราะมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์และเงินต้นที่ผ่อนไปจะเริ่มสะสมจนชัดเจน
- มีสถานะทางการเงินมั่นคง: มีรายได้สม่ำเสมอและมีวินัยในการผ่อนชำระหนี้ระยะยาวได้
- มองการสร้างสินทรัพย์: ต้องการสร้างความมั่นคงในชีวิต และมองว่าบ้านคือการลงทุนที่สร้างมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต
เพื่อช่วยให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น ลองคำนวณความคุ้มค่าด้านต้นทุน
สมมติ ถ้ามีตัวเลือก เช่าบ้าน เดือนละ 9,000 บาท กับ ซื้อบ้าน มูลค่า 2 ล้านบาท ดอกเบี้ย 4% ผ่อนยาว 30 ปี
- เปรียบเทียบค่าใช้จ่ายรายเดือน
การเช่า: ค่าใช้จ่ายหลัก คือ ค่าเช่าเดือนละ 9,000 บาท
การซื้อ: เงินผ่อนชำระธนาคารรายเดือน (เงินต้น + ดอกเบี้ย) + ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง + ค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) + เงินสำรองสำหรับค่าซ่อมบำรุง = 9,548 บาท + 1,500 = 11,048 บาท
- วิเคราะห์ ‘ค่าใช้จ่ายสุทธิ’ ในระยะยาว
ลองคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดในระยะยาวสำหรับทั้งสองทางเลือก
การซื้อบ้านแล้วขายใน 10 ปี มีโอกาสคุ้มค่ากว่าการเช่าบ้านในระยะเวลาเดียวกัน ยิ่งถ้าราคาบ้านมีแนวโน้มสูงขึ้น และสามารถจัดการกับค่าใช้จ่ายแฝงต่างๆ ได้ ค่าใช้จ่ายสุทธิอาจจะลดลงอีก
หมายเหตุ: เป็นการคำนวณเงินต้นคงเหลือและดอกเบี้ยคร่าวๆ ยังไม่รวมปัจจัยอื่นๆ
ในระยะเวลา 3 ปี การเช่าบ้านเป็นตัวเลือกที่อาจมีความเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อบ้าน เพราะแม้การซื้อบ้านจะมีค่าใช้จ่ายสุทธิน้อยกว่า แต่ก็มีค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ภาษีหรือการซ่อมบำรุง อีกทั้งความยุ่งยากในการขายที่อาจใช้เวลานาน
ดังนั้น การเลือกว่าจะเช่าหรือซื้อบ้าน จำเป็นต้องดูที่ความเหมาะสมของแต่ละบุคคล หากเราต้องการความยืดหยุ่นสูง ยังไม่แน่ใจเรื่องงานหรืออนาคตในระยะสั้น การเช่าอาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่า แต่ถ้าเราพร้อมที่จะปักหลักและสร้างรากฐานในระยะยาว มีความสามารถในการรับภาระหนี้สิน และมองเห็นว่าบ้านคือการลงทุน การซื้อบ้านก็เป็นเส้นทางที่น่าสนใจ
สิ่งสำคัญที่สุดคือการทำความเข้าใจสถานะทางการเงินของตัวเอง, วางแผนอย่างรอบคอบ และคำนึงถึงทุกมิติของค่าใช้จ่าย
ภาพ: gustavofrazao / Getty Images
อ้างอิง:
