ดัชนีชี้วัดเศรษฐกิจที่น่าสนใจตัวหนึ่งก็คือ ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ โดยเฉพาะการสร้างอาคารใหม่ หรือการเปิดโครงการใหม่จะสะท้อนถึงแนวโน้มความต้องการของผู้บริโภค ซึ่งมีค่าความสัมพันธ์ที่สอดคล้องกับแนวโน้มเศรษฐกิจ
ในปี 2563 ที่ผ่านมา มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมในปี 2563 ที่ติดลบ 0.3% (อ้างอิงจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) มาอยู่ที่ 928,376 ล้านบาท
สรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส บล.กสิกรไทย กล่าวว่า การลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จัดเป็นกลุ่มที่น่าเข้าลงทุนในระยะสั้น-กลาง เนื่องจากราคาหุ้นยังไม่ปรับเพิ่มขึ้นมากเท่ากับกลุ่มอื่น (Laggard) ขณะที่หลายบริษัทมีศักยภาพในการฟื้นตัวและการเติบโตในปีนี้
ปัจจัยแรกสำหรับเลือกหุ้นอสังหาฯ คือ การฟื้นตัวของยอดขายและรายได้ในปีนี้ กลุ่มแรกที่น่าเข้าลงทุนคือกลุ่มอสังหาฯ แนวราบ เพราะจะเป็นกลุ่มแรกที่ได้รับอานิสงส์เมื่อกำลังซื้อกลับมาตามแนวโน้มเศรษฐกิจ และกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่น่าจะดีขึ้นเมื่อประเทศไทยสามารถเปิดประเทศได้ ซึ่งกำลังซื้อผู้บริโภคในช่วงนี้น่าจะเทน้ำหนักมาทางบ้านเดี่ยว โครงการแนวราบ มากกว่าโครงการแนวสูง
กลุ่มถัดมาคือหุ้นอสังหาฯ แนวสูง (คอนโดมิเนียม) โดยควรเลือกหุ้นที่มีแบ็กล็อกจำนวนมาก เพราะสามารถสร้างยอดขายได้ทันทีที่แนวโน้มเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว หรือในกรณีที่เศรษฐกิจไม่ฟื้นตัวดีนัก แต่กลุ่มก็ถือว่ามีโครงการในการรองรับกำลังซื้อที่กระเตื้องขึ้น
โดยหุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ KSEC ติดตามข้อมูลและมีแบ็กล็อกสูงคือ
- SPALI แบ็กล็อก 37,500 ล้านบาท
- ORI แบ็กคล็อก 35,800 ล้านบาท
- AP แบ็กล็อก 33,400 ล้านบาท
- LH แบ็กล็อก 6,900 ล้านบาท
ปัจจัยถัดมาที่ควรนำมาพิจารณาด้วย คือการบริหารจัดการเงินสดของแต่ละบริษัท หรือ Financial Management เนื่องจากตลอดปี 2563 หรือย้อนหลัง 1-2 ปี ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่สายป่านไม่ยาว ถูกเข้าซื้อกิจการโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งการเข้าซื้อกิจการหรือซื้อสินทรัพย์อสังหาฯ ที่เจ้าของเดิมพัฒนาต่อไม่ไหวยังไม่จบ และปี 2564 ก็จะมีให้เห็นต่อเนื่อง
จากกระแสดังกล่าว จึงเป็นที่มาของความน่าสนใจสำหรับหุ้นอสังหาฯ ขนาดใหญ่ที่มีแผนการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่มีอยู่ให้สร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า โดยการเข้าซื้อกิจการ หรือซื้อสินทรัพย์ไม่ด้อยคุณภาพมาพัฒนาและขายต่อ รวมถึงการแตกไลน์ไปสู่ธุรกิจโดยร่วมมือกับพาร์ตเนอร์ เพื่อสร้าง Recurring Income
“เรื่อง Financial Management กลุ่มอสังหาฯ ส่วนมากเดินหน้าเรื่องนี้มาตลอด ผู้เล่นที่โดดเด่นเรื่องนี้ที่สุดคือ LH เนื่องจากเป็นรายต้นๆ ที่สร้างพอร์ตสินทรัพย์อื่นๆ เพื่อให้เกิด Recuring Income การแตกไลน์ธุรกิจ รวมทั้งการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน
ทั้งนี้ จากการพิจารณาปัจจัยดังกล่าวทั้งหมด บล.กสิกรไทย แนะนำลงทุนในหุ้น AP SPALI ORI และ LH
สรพงษ์ กล่าวเพิ่มว่า ปัจจัยที่กดดันราคาหุ้นอสังหาฯ อีกหนึ่งปัจจัยคือมาตรการ LTV ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการหลายรายปรับสมดุลเรื่องซัพพลายและดีมานด์กันตั้งแต่ปี 2562 ที่ผ่านมา โดยเชื่อว่าหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องไม่น่าจะผ่อนคลายมาตรการ LTV ในเร็วๆ นี้
วิจิตร อารยะพิศิษฐ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยหลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) กล่าวว่า ธีมการลงทุนหุ้นอสังหาฯ แนะนำให้โฟกัสที่หุ้นอสังหาฯ แนวราบในช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากจะเป็นกลุ่มที่ได้รับอานิสงส์จากกำลังซื้อที่แท้จริง (Real Demand) ที่ฟื้นตัวขึ้น โดยเน้นหุ้นที่มีการเติบโตของกำไรที่สม่ำเสมอ และต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า ซึ่งปัจจัยชี้วัดก็คือแบ็กล็อก
ส่วนครึ่งปีหลัง หุ้นอสังหาฯ แนวสูงน่าจะโดดเด่นขึ้นจากปัจจัยบวกเรื่องการเปิดประเทศ ซึ่งน่าจะมีไทม์ไลน์การเปิดประเทศออกมาเร็วๆ นี้ ทั้งนี้ หุ้นที่โดดเด่นคือหุ้นที่มีแบ็กล็อกสูงเช่นกัน
โดย บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง แนะนำลงทุนหุ้น SPALI เนื่องจากกำไรมีการเติบโตต่อเนื่องตามยอดขายที่รอรับรู้รายได้ในปีนี้ และการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้อีกหลายโครงการ ซึ่งจากการติดตามข้อมูลพบว่าผู้บริหารตั้งเป้าหมายการเติบโตไว้ค่อนข้างสูงในปีนี้
ขณะที่หุ้น NOBLE ก็น่าจะสนใจเพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลัง หลังจากที่มีการเปิดประเทศ และกิจกรรมทางเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว โดย NOBLE มีสัดส่วนยอดขายให้กับต่างชาติค่อนข้างมาก ขณะเดียวกัน NOBLE เองก็มีการขยายตลาดมาสู่ตลาดระดับกลางบนเพิ่มขึ้น จากเดิมที่เน้นตลาดระดับบน ซึ่งก็ได้รับความสนใจค่อนข้างสูง
“ในด้านความเคลื่อนไหวราคาหุ้น กลุ่มอสังหาฯ ซื้อขายบนพีอีที่ไม่สูงมากนัก และที่ผ่านมาก็ไม่ได้ Outperform ตลาดโดยเฉพาะช่วง 2 ปีที่ผ่านมา เพราะถูกกดดันมาตรการ LTV ที่เริ่มใช้เมื่อปี 2562 และในปี 2563 ก็เกิดสถานการณ์โควิด-19 ขึ้นมา ทำให้ยอดขายและการเปิดโครงการต่างๆ ดีเลย์ ซึ่งปีนี้หากปัจจัยต่างๆ คลี่คลาย ราคาหุ้นก็น่าจะสอดรับปัจจัยพื้นฐานกว่านี้”
ขณะที่ ภาดล วรรณรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าฝ่ายวิเคราะห์การลงทุน บล. หยวนต้า (ประเทศไทย) กล่าวว่า หากจะลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ แนะนำลงทุนหุ้นรายตัวที่มีความโดดเด่นเฉพาะรายมากกว่า เนื่องจากทิศทางเศรษฐกิจและแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยยังเป็นปัจจัยกดดันภาพรวมอสังหาริมทรัพย์อยู่
หุ้นที่โดดเด่นในมุมมองของหยวนต้าคือ LH (แนวราบ) และ NOBLE (คอนโดมิเนียม) โดย LH เป็นหุ้นที่มีสัดส่วน Recurring Income สูง ทำให้มีการเติบโตของกำไรที่มั่นคง และอัตราการจ่ายปันผลน่าสนใจ ขณะที่ NOBLE น่าสนใจเมื่อมีการเปิดประเทศในช่วงครึ่งปีหลัง ซึ่งปลายไตรมาส 2 ก็น่าจะมีการประกาศไทม์ไลน์ออกมา
ภาพประกอบ: นิสากร ฤทธาภัย
