เกิดอะไรขึ้น:
บ่ายวันนี้ (20 มกราคม) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แถลงเรื่องการผ่อนปรนเกณฑ์สัดส่วนของเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน (Loan to Value: LTV) โดยมีการปรับลดการวางเงินดาวน์ลง เพื่อหนุนให้คนไทยมีบ้านหลังแรกง่ายขึ้น มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 มกราคมนี้เป็นต้นไป โดยมีรายละเอียดดังนี้
- บ้านหลังแรกที่มีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน 100% และสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม (จากเดิม 90-95%)
- บ้านหลังที่สองที่มีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้าน ยังคงเงื่อนไขเดิมคือ กู้ได้ 90% และวางเงินดาวน์ 10% แต่ปรับลดเงื่อนไขระยะเวลาการผ่อนชำระบ้านหลังแรกมาแล้วเป็น 2 ปี (จากเดิม 3 ปี)
- บ้านหลังแรกที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้เพิ่มขึ้นเป็น 90% (จากเดิม 80%)
ทั้งนี้ ธปท. ยังเผยว่า ไม่สามารถยกเลิกเพดาน LTV ได้ เนื่องจากพบว่าการกู้สัญญาที่ 2 เป็นการกู้เพื่อเก็งกำไร ซึ่งมีกว่า 50% ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งกระทบต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย
กระทบอย่างไร:
วันนี้ (20 มกราคม) ในช่วงเช้าก่อน ธปท. ประกาศรายละเอียด พบว่ามีแรงเก็งกำไรเข้ามาในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกบริษัท ส่งผลให้ราคาหุ้นมีการปรับตัวขึ้นโดดเด่นด้วยแรงซื้อที่หนาแน่น
อย่างไรก็ดี ช่วงบ่ายหลัง ธปท. เปิดเผยรายละเอียดดังกล่าวแล้ว ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการชะลอความร้อนแรงลง ส่วนหนึ่งน่าจะมาจากสภาพตลาดฯ ที่ไม่เอื้ออำนวย เนื่องจากมีแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกอื่นๆ เข้ามากระทบ และอีกส่วนหนึ่งคาดเกิดจาก Sell on fact หลังราคาหุ้นบางตัวปรับขึ้นมาแรงช่วงก่อนหน้านี้แล้ว โดยสรุปวันนี้หุ้นอสังหาฯ ที่ปรับขึ้น ได้แก่
- บมจ.เอพี ไทยแลนด์ (AP) เพิ่มขึ้น 3.42%DoD
- บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) เพิ่มขึ้น 1.32%DoD
- บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) เพิ่มขึ้น 0.77%DoD
- บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เพิ่มขึ้น 0.72%DoD
ส่วน บมจ.ศุภาลัย (SPALI) และ บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ราคาปิดไม่เปลี่ยนแปลง
ขณะที่หุ้นที่ถูกขายทำกำไรคือ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) ลดลง 0.80%DoD, บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ลดลง 0.81%DoD และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ลดลง 2.04%DoD
มุมมองระยะสั้น:
SCBS มองว่าการผ่อนปรนมาตรการ LTV เพิ่มครั้งนี้เป็นผลดีต่อการตัดสินใจซื้อบ้านหลังแรก เพราะมีการปรับ LTV ขึ้นจากเดิม 90-95% สู่ 100-110% (รวมกู้ยืมเพื่อตกแต่งบ้าน) ซึ่งน่าจะช่วยสนับสนุนการโอน backlog และลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อได้ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ น่าจะได้ประโยชน์ทุกราย แต่อย่างไรก็ดี สำหรับบ้านหลังที่ 2 พบว่า มาตรการที่ออกมาเป็นแค่เพียงปรับลดเงื่อนไขระยะเวลาการผ่อนชำระบ้านหลังแรกมาแล้วเป็น 2 ปี (จากเดิม 3 ปี) ลงเท่านั้น แต่ยังคงต้องวางเงินดาวน์ 10% ซึ่งแย่กว่าที่ตลาดคาดจะมีการปลดล็อก LTV ให้กู้ได้เต็มหลักประกันเช่นเดียวกับบ้านหลังแรก จึงอาจยังสร้างความกังวลและกดดันให้กลุ่มอสังหาฯ ไม่สามารถปรับตัวขึ้นได้อย่างมีนัยมากนัก
มุมมองระยะยาว:
ในระยะยาว SCBS มองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยคงต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันจากภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังชะลอตัว ซึ่งจะกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อ ขณะที่ด้านอุปสงค์เทียมยังเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ต้องจับต่อไปหลังจากการผ่อนปรนเกณฑ์มาตรการ LTV ครั้งนี้ ซึ่งหากเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อาจทำให้ ธปท. ต้องกลับมาทบทวนใช้มาตรการที่เข้มงวดอีกครั้ง
ข้อมูลเพิ่มเติม
Loan to Value (LTV) คืออัตราส่วนการให้สินเชื่อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน ตัวอย่างเช่น สมมติบ้านมีมูลค่า 1 ล้านบาท ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อให้ผู้กู้เป็นจำนวนเงิน 9 แสนบาท ในกรณีนี้ก็คือธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อโดยมี LTV 90% โดยนัยของผู้ซื้อบ้านจึงต้องมีเงินเป็นของตนเองเพื่อจ่ายซื้อบ้าน 1 แสนบาท ที่เหลืออีก 9 แสนบาทมาจาการขอกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์ ด้วยเหตุนี้หากธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อที่มี LTV ต่ำ จะทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องใช้เงินของตนเองสูงขึ้น ผลที่ตามมาคือความสามารถในการซื้อบ้านก็ลดลงและกระทบต่อผู้ประกอบการขายบ้าน
หมายเหตุ: %DoD คือ % การเปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับวันทำการก่อนหน้า
พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า
อ้างอิง: ธนาคารแห่งประเทศไทย
