ช่วงนี้ภาครัฐหันมาออกมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์มากมาย ตั้งแต่ลดความธรรมเนียมการโอน การจดจำนอง ฝั่งแบงก์รัฐก็ลดดอกเบี้ยกู้ให้ ล่าสุดมีแคมเปญคืนเงินให้คนซื้อบ้านช่วงนี้อีก 50,000 บาท แต่มาตรการแบบนี้จะส่งผลดีต่อคนไทยอย่างทั่วถึงจริงหรือ
THE STANDARD รวบรวมคำตอบมาให้แล้ว
2 ปัญหาอสังหาฯ ไทย ยอดโอนติดลบ-ซัพพลายล้น
หลายปีมานี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีปัญหาหลายเรื่อง ทั้งซัพพลายหรือบ้านมีอยู่ล้นตลาด ผู้ประกอบการหลายเจ้ามีทั้งปิดและเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไป ล่าสุดยอดการโอนบ้านในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่เป็นตลาดหลักก็ติดลบไปด้วย
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ไตรมาส 2 ปี 2562 ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย (ยอดโอนบ้าน) ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน 40,442 หน่วย ลดลง 18.9% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ด้านมูลค่าอยู่ที่ 145,313 ล้านบาท ลดลง 16.5% จากปีก่อน
ส่วนหนึ่งอาจเพราะคนเร่งโอนบ้านก่อนวันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) บังคับใช้เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ที่มีการปรับเกณฑ์ด้านอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ทำให้การวางดาวน์เปลี่ยนไป และธนาคารต้องปล่อยวงเงินกู้รวมที่เกี่ยวกับบ้านไม่เกิน 100% ของหลักทรัพย์ที่ค้ำประกัน
สอดคล้องไปกับตัวเลขไตรมาส 1 ปี 2562 ที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล อยู่ที่ 47,770 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.5% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นมูลค่า 132,947 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561
ทำไมรัฐต้องออก 3 มาตรการช่วยผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทย
ดังนั้น หลัง 1 เมษายน 2562 วันที่ 7 พฤษภาคม 2562 คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติออกมาตรการช่วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท และ 22 ตุลาคม 2562 ต่อยอดมาตรการเดิมลด แต่ขยายวงเงินอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และให้คนไทยใช้สิทธิ์ได้ถึง 24 ธันวาคม 2563
ล่าสุด 27 พฤศจิกายน 2562 เริ่มโครงการ ‘บ้านดีมีดาวน์’ ที่ภาครัฐจะคืนเงิน 50,000 บาทให้คนที่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อและโอนบ้านภายในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2562 ถึง 31 มีนาคม 2563 ซึ่งจะให้สิทธิ์เฉพาะบ้านใหม่ และซื้อจากผู้ประกอบการโดยตรงเท่านั้น
ลวรณ แสงสนิท ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง
ฝั่ง ลวรณ แสงสนิท ผู้อำนวยการสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ในฐานะโฆษกกระทรวงการคลัง กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจสูงมาก การออกมาตรการอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะลดสต๊อกอสังหาริมทรัพย์ทั่วไทยที่มีอยู่ 270,000 หน่วย
“เชื่อว่าการออกมาตรการบ้านดีมีดาวน์จะทำให้คนตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น กระบวนการปล่อยสินเชื่อธนาคารพาณิชย์เร็วขึ้น เพราะระยะเวลามาตรการมีแค่ 4 เดือน ขณะเดียวกันสต๊อกบ้าน 270,000 หน่วย ราคาเฉลี่ยเกือบ 4 ล้านบาท ดังนั้นถ้ามีคนโอนบ้านสัก 10,000 ราย แสดงว่าจะเงินหมุนในเศรษฐกิจ 40,000 ล้านบาท จากมาตรการทั้งหมดนี้หวังว่าไตรมาส 4 ปี 2562 GDP จะอยู่ที่ 3.2 บวกลบ”
โดยโครงการล่าสุดได้รับความร่วมมือทั้งจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ (แบงก์รัฐ) และสมาคมธนาคารไทย (TBA) เรียบร้อยแล้ว
KTBS ชี้ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ภาครัฐช่วยเศรษฐกิจไทยได้เล็กน้อย
อำนาจ โงสว่าง ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เคทีบี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยกับ THE STANDARD ว่า จากที่ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นด้านอสังหาริมทรัพย์มองว่าจะเพิ่มปัจจัยบวกได้เล็กน้อย ส่วนหนึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจเร็วขึ้น แต่ไม่ช่วยการลดซัพพลายในกลุ่มบ้านใหม่มากนัก เพราะระยะเวลามาตรการค่อนข้างสั้น
ทั้งนี้คาดว่ามาตรการที่ออกมาจะส่งผลดีกับอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และส่งผลดีกับกลุ่มบ้านที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีสต๊อกอยู่จำนวนมาก ขณะที่ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท อาจจะติดปัญหาการปล่อยสินเชื่อที่ยังเข้มงวด
“ปัญหาซัพพลายล้นในตลาด ส่วนหนึ่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวบ้างแล้ว เพราะปีนี้มีหลายโครงการอสังหาฯ ที่เลื่อนไปเปิดโครงการใหม่ในปีหน้า เพื่อชะลอปริมาณซัพพลายในตลาดที่มีอยู่เยอะ”
อย่างไรก็ตาม ไตรมาส 2-3 ปี 2562 ที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจาก เกณฑ์ LTV กำลังซื้อคนต่างชาติ โดยเฉพาะกำลังซื้อคนจีนลดลง ทำให้ยอดโอนบ้านในไทยติดลบ แม้ว่าจะมีมาตรการมากระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 นี้ แต่ทางบริษัทฯ คาดว่ายอดโอนบ้านปี 2562 จะติดลบ 2 หลักขึ้นไป
ทั้งนี้คาดว่าปี 2563 ยอดโอนบ้านจะกลับมาทรงตัว มีโอกาสเติบโตถึง 5% จากผลของมาตรการต่างๆ ของภาครัฐ ภาวะเศรษฐกิจที่คาดว่าจะดีขึ้นและฐานที่ต่ำในปีนี้
หลังรัฐออกมาตรการกระตุ้น ปี 2563 ธุรกิจอสังหาฯ ไทยจะดีขึ้นไหม
แหล่งข่าวนักวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า “การออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐครั้งนี้ไม่เหมือนทุกครั้ง แต่เดิมรัฐออกมาตรการจะมีอิมแพ็กค่อนข้างมาก แต่ตอนนี้เหมือนมีอะไรที่ทำให้คนยังไม่อยากซื้ออสังหาฯ”
ส่วนหนึ่งที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ชะลอตัวน่าจะมาจากคนที่ต้องการซื้อบ้านแต่ไม่สามารถขอสินเชื่อได้ จากเกณฑ์ใหม่ ส่วนหนึ่งอาจเพราะผู้ซื้อบ้าน และผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังปรับตัวกับเกณฑ์ใหม่ไม่ได้
ผลจากมาตรการกระตุ้นคนไทยให้ซื้อบ้านจะเป็นอย่างไร คนไทยต้องติดตามอย่างใกล้ชิด
พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า
อ้างอิง:
