ผลสำรวจ KResarch พบว่า กว่า 3 ใน 4 ของกลุ่มตัวอย่าง Gen Y ที่มีอายุเฉลี่ย 28-39 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายของตลาดและมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสูง มีภาระหนี้ มากกว่าเฉลี่ยทุกกลุ่มที่ 22%
วาริธร ศิริสัตยะวงศ์ ผู้บริหารงานวิจัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย (KResarch) ระบุว่า เริ่มต้นปี 2568 ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังสะท้อนภาพชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2567 จากข้อมูล AREA การจองซื้อที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ (Take Up Rate) ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเดือนมกราคม 2568 เฉลี่ยอยู่ที่ 19% ชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2567
Take Up Rate เดือนมกราคม 2568 สะท้อนภาวะตลาดที่ยังชะลอตัว
ช่วงที่เหลือของปีตลาดที่อยู่อาศัยมีความท้าทายสูง เมื่อปัจจัยหนุนใหม่ยังไม่แน่นอน ขณะที่ปัจจัยพื้นฐานของตลาดยังอ่อนแอ จากผลสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของศูนย์วิจัยกสิกรไทยพบว่า ผู้ตอบแบบสอบถามกว่าครึ่งมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ยังไม่ตัดสินใจซื้อในช่วง 1-2 ปีนี้
ผลสำรวจกลุ่มผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
ด้วยเหตุผลดังนี้
- ข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ และภาระรายจ่ายต่อเดือนที่สูงจากหนี้และค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน เป็นปัญหาสำคัญของผู้ที่อยากซื้อที่อยู่อาศัย ผลสำรวจของศูนย์วิจัยกสิกรไทยพบว่า กว่า 3 ใน 4 ของกลุ่มตัวอย่าง Gen Y ที่มีอายุเฉลี่ย 28-39 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายของตลาดและมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสูง มีภาระหนี้ อาทิ สินเชื่อเช่าซื้อรถยนต์ บัตรเครดิตและส่วนบุคคล มากกว่าเฉลี่ยทุกกลุ่มที่ 22%
- ต้นทุนการครอบครองที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ซึ่งรวมไปถึงราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้นสูง และค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างค่าธรรมเนียมในการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองได้หมดลงเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2567 ทำให้ในปีนี้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องชำระค่าธรรมเนียมเต็มจำนวน เช่น ที่อยู่อาศัยราคา 5 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอนฯและค่าจดจำนองเพิ่มขึ้น 149,000 บาท
ค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น ภายหลังมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และการจดจำนองสิ้นสุดลง
- แรงกดดันจากเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มชะลอตัว มองไปข้างหน้าทิศทางการเติบโตของเศรษฐกิจไทยยังมีความไม่แน่นอนสูง ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นต่อการมีงานทำและรายได้ในระยะข้างหน้า ผลสำรวจของศูนย์วิจัยกสิกรไทยพบว่า กลุ่มตัวอย่างที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้ ยังมีความกังวลต่อทิศทางเศรษฐกิจไทยในระยะข้างหน้า
หากทางการมีการผ่อนคลายกฎเกณฑ์ LTV จะเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัย ช่วยเพิ่มความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย เห็นได้จากในช่วงระหว่างวันที่ 20 ตุลาคม 2564 – 31 ธันวาคม 2565 เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายเพดาน LTV เป็น 100% ทุกสัญญาเป็นการชั่วคราว การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 13% เทียบกับค่าเฉลี่ยในช่วงก่อนมีการผ่อนเกณฑ์ LTV ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเพิ่มขึ้น 6%
การผ่อนปรน LTV ในรอบก่อน มีส่วนช่วยการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยดีขึ้น
อย่างไรก็ตาม หากมีการผ่อนคลาย LTV ในรอบนี้ ผลบวกต่อตลาดที่อยู่อาศัยคงจะไม่มากเท่าในรอบก่อน สะท้อนจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแม้ในระดับกลางขึ้นบน (ราคาต่อหน่วย 7.5 ล้านบาทขึ้นไป) ที่จำนวนการโอนฯ ก็ยังหดตัวกว่า 9.3% ในปี 2567 (ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์)
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ทั้งปี 2568 กิจกรรมการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยจะหดตัวเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งจากนิติบุคคลและบุคคลธรรมดาจะมีประมาณ 3.34 แสนหน่วย หดตัว 4% (YoY) ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งจากนิติบุคคลและบุคคลธรรมดาในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจมีจำนวน 1.68 แสนหน่วย หรือหดตัวประมาณ 1.8%
บรรยายภาพ: ปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีทิศทางหดตัว
ทั้งนี้ ต้องติดตามท่าทีทางการต่อมาตรการ LTV ทั้งเงื่อนไขและกรอบเวลา รวมถึงมาตรการอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น มาตรการทางภาษีและการลดค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมที่อยู่อาศัย มาตรการสินเชื่อ ทิศทางอัตราดอกเบี้ย ซึ่งหากมีการผ่อนปรนลง ก็จะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ผลลัพธ์ที่แท้จริงจะยังขึ้นอยู่กับปัจจัยทางเศรษฐกิจ รวมถึงความพร้อมทางการเงินและคุณสมบัติของผู้ขอสินเชื่อของผู้บริโภคแต่ละราย เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นภาระผูกพันระยะยาว ท่ามกลางสถานการณ์ด้านกำลังซื้อและรายได้ที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง
