ความคืบหน้าในการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก ถือว่ามีความคืบหน้าอย่างต่อเนื่อง ใกล้จะเริ่มเปิดให้ใช้บริการช่วงปลายปี 2570 หรือต้นปี 2571 จะเป็นปัจจัยให้ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคักแค่ไหน มีประเด็นน่าสนใจดังนี้
กัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ให้สัมภาษณ์ผ่านรายการ Morning Wealth ว่า ความสำคัญของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก ซึ่งมีจุดเริ่มต้นที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย โดยถือเป็นทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (New Central Business District: CBD) โดยมีเส้นทางของรถไฟฟ้าผ่านถนนพระราม 9 ต่อเนื่องถึงถนนรามคำแหงจนถึงแยกร่มเกล้า โดยตลอดเส้นทางมีการตัดผ่านพื้นที่สำคัญ ทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรมต่างๆ ถือเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในกลุ่มคอนโดมิเนียม
โดยหลังโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก ยังเป็นประตูเปิดการเดินทางไปสู่ฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือของพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งมีเขตพื้นที่เชื่อมต่อเนื่องไปถึงเขตมีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก
เปิดจุดแข็งทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม
สำหรับความคืบหน้าในการก่อสร้างของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก ในส่วนของงานโยธาดำเนินการเสร็จสิ้นแล้ว ปัจจุบันอยู่ระหว่างการจัดหาขบวนรถรถไฟฟ้าและส่งมอบ คาดว่าจะเริ่มเปิดให้บริการได้ในช่วงปลายปี 2570 หรือต้นปี 2571 โดยหลังเปิดให้บริการแล้วคาดว่าจะส่งผลบวกให้มีความคึกคักในการเปิดโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในบริเวณทำเลของเส้นทางรถไฟฟ้าจะเป็นโอกาสของโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในโซนมีนบุรี คลองสามวา และหนองจอก
นอกจากนี้โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออก ยังมีจุดเชื่อมโยงกับรถไฟฟ้าสีต่างๆ ที่เปิดให้บริการแล้วถึง 3 จุด ดังนี้
- จุดที่ 1 สถานีรถไฟฟ้าศูนย์วัฒนธรรม ที่มีการเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน จะครอบคลุมการเดินทางในโซนภาคเหนือของเขตกรุงเทพฯ
- จุดที่ 2 สถานีรถไฟฟ้าลำสาลี ของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เส้นทางการเดินทางจะครอบคลุมในส่วนของภาคตะวันออกของกรุงเทพฯ
- จุดที่ 3 เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่สถานีมีนบุรี ซึ่งจะครอบคลุมการเดินทางช่วงปลายสถานีในบริเวณถนนรามอินทราและถนนคู้บอน
โดยโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก ถือว่ามีเส้นทางที่ยาวตัดผ่านพื้นที่สำคัญ และมีการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าอีกหลายเส้นทางที่เริ่มเปิดบริการไปแล้ว จึงเป็นโอกาสของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
ผลสำรวจ 5 ปีข้างหน้า ผู้บริโภคให้ความสนใจบ้านโซนไหน
ปี 2567 SCB EIC สำรวจความต้องการของผู้บริโภคในระยะ 5 ปีข้างหน้า พบว่ามีกลุ่มผู้มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบให้ความสนใจบริเวณทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และทำเลใกล้เคียง มีสัดส่วนรวมกันประมาณ 23%
นอกจากนี้ หากเจาะลึกข้อมูลพบว่า ทำเลที่ผู้บริโภคสนใจในลำดับต้นๆ ได้แก่ พื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก คือ เขตบางกะปิ, บึงกุ่ม, สะพานสูง และลาดกระบัง ซึ่งสาเหตุที่ผู้บริโภคสนใจทำเลดังกล่าว เนื่องจากมีความสะดวกในการเดินทาง เพราะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่เริ่มเปิดให้บริการแล้ว
รวมถึงมีการเชื่อมต่อการเดินทางกับแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ รวมทั้งอยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัย ศูนย์การค้า และท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ อีกทั้งเดินทางออกไปพื้นที่ต่างจังหวัดในภาคตะวันออกได้อย่างสะดวก เป็นปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ตะวันออก
ขณะที่ผลสำรวจของผู้บริโภคที่มีแผนจะซื้อคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีข้างหน้า พบว่า มีความสนใจที่จะซื้อคอนโดมิเนียมในโซนรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก และบริเวณใกล้เคียงมีสัดส่วนรวมกันประมาณ 19% แต่หากเจาะลึกเข้าไปดูข้อมูลเชิงลึกพบว่า ในทำเลส่วนใหญ่มีความสนใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งเป็นทำเลที่มีความใกล้เคียงเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก เนื่องจากรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสามารถเชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองของกรุงเทพฯ ได้ง่าย โดยเฉพาะกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่เชื่อมต่อการเดินทางกับถนนสุขุมวิทและสีลม ซึ่งเป็นจุดแข็งที่ส่งผลให้ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในโซนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน
นอกจากนี้ ที่ผ่านมายังเห็นการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่มีราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งเป็นราคาที่ผู้บริโภคยังหาซื้อได้ในท้องตลาด
อาจสรุปได้ว่าผู้บริโภคมีความสนใจในการซื้อที่อยู่อาศัยทำเลใกล้เคียงกับรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก มีจำนวนมากกว่าที่จะซื้อที่อยู่อาศัยบนทำเลโดยตรงของโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก
อย่างไรก็ดี แม้ผู้บริโภคจะมีความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยไม่ได้อยู่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันตกโดยตรง แต่ในอนาคตในช่วงที่เริ่มมีการเปิดบริการรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงปลายปี 2570 ถึงช่วงต้นปี 2571 โดย บมจ.ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ หรือ BEM คาดการณ์ว่าจำนวนผู้โดยสารที่ใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออกจะอยู่ที่ราว 100,000 คนต่อวัน ซึ่งหากการเดินทางของประชาชนคึกคัก ก็จะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ทำเลที่อยู่อาศัยของโซนรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก มีความคึกคักมากขึ้นได้
นอกจากนี้ หลังรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันตก เริ่มเปิดให้บริการแล้ว ก็ให้ติดตามถึงนโยบายมาตรการค่าโดยสารรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย ซึ่งรัฐบาลให้ความสำคัญ ครอบคลุมไปถึงรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันตกด้วยเช่นกัน เนื่องจากค่าโดยสารที่ผู้บริโภคเข้าถึงการเดินทางได้ มีโอกาสที่จะช่วยกระตุ้นให้ความต้องการที่อาศัยในบริเวณดังกล่าวมีความคึกคักได้เช่นกัน รวมถึงยังคงต้องติดตามความคืบหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มส่วนตะวันตก ซึ่งปัจจุบันเริ่มก่อสร้างแล้ว และมีแผนจะเปิดให้บริการในปี 2573 ซึ่ง BEM คาดว่าหลังเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้มทั้งส่วนตะวันออกและตะวันตก จะส่งผลให้มีผู้โดยสารมาใช้บริการ 400,000 คนต่อวัน จะเป็นปัจจัยหนุนให้การใช้รถไฟฟ้าสายสีส้มฝั่งตะวันออกมีความคึกคัก กระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์บริเวณโดยรอบมีความคึกคักตามมาได้
ตลาดบ้านโซนรถไฟฟ้าสายสีส้มเจอความท้าทาย
อย่างไรก็ตาม ประเมินว่าความท้าทายหลักของตลาดที่อยู่อาศัยทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก คือจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยคงเหลือในทำเลดังกล่าวยังมีจำนวนมาก โดยหากเทียบข้อมูลตัวเลขช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 เทียบกับช่วงสิ้นปี 2566 จะเห็นว่าหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบเหลือขาย ขยายตัวขึ้นถึง 13%
ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมมีการขยายตัวประมาณ 5% ถือเป็นปัจจัยกดดันการเปิดโครงการที่อาศัยใหม่ในบริเวณทำเลรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก
นอกจากนี้จะเห็นได้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยดังกล่าวจะเน้นในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ระดับกลางลงมา ซึ่งสอดคล้องกับภาพรวมของอสังหาที่มีการฟื้นตัวช้าจากปัจจัยกดดันในหลายด้าน ทั้งปัญหาค่าครองชีพรวมถึงการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจต้องรอการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม
อย่างไรก็ดี ราคาที่ดินมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น หลังเริ่มมีการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันออก โดยช่วงที่ผ่านมาหลังจากการก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จ จะส่งผลให้ราคาประเมินที่ดินหลายพื้นที่พุ่งสูงขึ้น ซึ่งจะเป็นแรงกดดันในการตั้งราคาขายที่อยู่อาศัย ส่งผลให้มีราคาสูงขึ้นตาม และจะเป็นข้อจำกัดที่สำคัญในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในบริเวณดังกล่าว
ภาพ: abydos / Shutterstock
