เกิดอะไรขึ้น:
หลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้บังคับใช้มาตรการอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (มาตรการ LTV) ที่มีความเข้มงวดขึ้นสำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 หรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 โดยมีเป้าประสงค์เพื่อลดการก่อหนี้เกินตัวของภาคครัวเรือน รวมทั้งลดการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกินพอดี ซึ่งผลจากมาตรการดังกล่าวสามารถลดการเก็งกำไรภายในประเทศลงได้สำเร็จ ดังเห็นได้จากยอดปล่อยสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ลดลง 14%YoY และ 31.4%YoY ตามลำดับ และ LTV ลดลงสู่ 81.7% จาก 88.9% ในไตรมาส 4 ปี 2561 นอกจากนี้ดัชนีราคาคอนโดฯ ก็ปรับตัวลดลงสู่ระดับ 179 ในไตรมาส 3 ปี 2562 จาก 186 ในไตรมาส 4 ปี 2561
แต่ด้วยภาพรวมเศรษฐกิจโดยรวมที่ซบเซา วันที่ 23 ธันวาคม รองนายกฯ สมคิด ได้ขอให้ ธปท. หาแนวทางผ่อนปรนมาตรการ LTV เพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกครั้งหนึ่ง
ขณะที่ประเด็นการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียม ซึ่งจะมีผลวันที่ 1 มกราคม 2563 นั้น เมื่อวันที่ 24 ธันวาคม ปลัดกระทรวงการคลังได้มอบหมายให้สำนักงานเศรษฐกิจกระทรวงการคลัง (สศค.) กรุงเทพมหานคร (กทม.) และกระทรวงมหาดไทย ออกประกาศร่วมกัน เพื่อแจ้งหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในส่วนที่อยู่อาศัย เพื่อช่วยให้เกิดความชัดเจนในทางปฏิบัติ โดยจะประกาศให้สิ่งปลูกสร้างที่เป็นที่อยู่อาศัยหรือคอนโดฯ แม้ถูกนำไปให้เช่าเชิงพาณิชย์ แต่ยังคงเสียภาษีในอัตราเดียวกับที่อยู่อาศัยทั้งหมด คือ 0.02% จากราคาประเมิน หรือบ้าน/คอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท เสียภาษี 200 บาท จากเดิมที่บ้าน/คอนโดฯ ที่มีการใช้ประโยชน์โดยนำไปปล่อยเช่า ถูกกำหนดการเสียภาษีที่ดินในลักษณะเชิงพาณิชย์ในอัตรา 0.3% จากราคาประเมินหรือล้านละ 3,000 บาท
กระทบอย่างไร:
วันที่ 26-27 ธันวาคม ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ตอบรับกระแสข่าวเชิงบวกดังกล่าว อาทิ
- บมจ.ศุภาลัย (SPALI) ปิดที่ 18.00 บาท เพิ่มขึ้น 4.05%
- บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ปิดที่ 7.35 บาท เพิ่มขึ้น 5.00%
- บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ปิดที่ 6.95 บาท เพิ่มขึ้น 1.46%
- บมจ.แสนสิริ (SIRI) ปิดที่ 1.09 บาท เพิ่มขึ้น 1.87%
- บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ปิดที่ 2.26 บาท เพิ่มขึ้น 2.73%
- บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) ราคาปิดวันนี้ที่ 2.64 บาท เพิ่มขึ้น 9.09%
มุมมองระยะสั้น:
SCBS ประเมินว่าประเด็นการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างข้างต้นซึ่งมีแนวทางปฏิบัติให้ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านและคอนโดฯ ซึ่งมีการปล่อยให้เช่าเชิงพาณิชย์ เสียภาษีในอัตราเดียวกับที่อยู่อาศัยทั้งหมดคือ 0.02% จากราคาประเมิน เป็นผลบวกต่อผู้ซื้อที่บ้าน/คอนโดฯ โดยจะทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลดลง ซึ่งเป็นการช่วยสร้างอานิสงส์เชิงบวกระยะสั้นต่อหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่น่าจะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อใหม่ให้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
ขณะที่ประเด็นการผ่อนคลายมาตรการ LTV หากเกิดขึ้นจริง มองว่าน่าจะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้มากกว่า ซึ่งคงเป็นประเด็นที่ต้องติดตามกันต่อในปี 2563
มุมมองระยะยาว:
ติดตามมาตรการผ่อนปรน LTV ของ ธปท. ว่าจะเป็นอย่างไร จะมีผลเมื่อใด และระยะเวลานานแค่ไหน ซึ่ง SCBS คาดว่า ธปท. ไม่น่าจะประกาศมาตรการผ่อนปรนก่อนเดือนเมษายน 2563 เนื่องจากต้องการให้มาตรการ LTV ในปัจจุบันครบ 1 ปี เพื่อประเมินผลของนโยบายดังกล่าวก่อน นอกจากนี้ยังต้องประเมินถึงภาวะอุปสงค์-อุปทาน ของตลาดที่อยู่อาศัย รวมทั้งภาวะเศรษฐกิจในปีหน้าที่ยังอาจฟื้นตัวได้ไม่มากนัก
ข้อมูลพื้นฐาน:
มาตรการอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (มาตรการ LTV) เป็นมาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ออกเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อป้องการการเก็งกำไร และการเกิดอุปสงค์เทียมของอสังหาริมทรัพย์ก่อนจะเกิดภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ โดย ธปท. ได้กำหนดเกณฑ์การวางเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยดังนี้
สำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัญญากู้ที่ 1ต้องวางเงินดาวน์ 0-10% สัญญากู้ที่ 2 ต้องวางเงินดาวน์ 10-20% และสัญญากู้ที่ 3 ขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์ 30%
สำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป สัญญาที่ 1-2 ต้องวางเงินดาวน์ 20% และสัญญาที่ 3 ขึ้นไปต้องวางเงินดาวน์ 30%
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นกฎหมายใหม่ที่มาแทนกฎหมายว่าด้วยภาษีโรงเรือนและที่ดิน และกฎหมายว่าด้วยภาษีบํารุงท้องที่ โดยรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดจะเป็นของผู้จัดเก็บคือ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) อาทิ เทศบาล, องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.), กรุงเทพมหานคร, เมืองพัทยา นำไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่น โดยไม่ต้องนำส่งเป็นรายได้แผ่นดินหรือรายได้ของรัฐบาล ผู้ที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือ เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, เจ้าของอาคารชุด และผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นทรัพย์สินของรัฐ
พิสูจน์อักษร: พรนภัส ชำนาญค้า
