เกิดอะไรขึ้น:
ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มส่อแววร้อนแรงขึ้นในปี 2565 เนื่องจากผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากถึง 124%YoY สูงที่สุดในรอบ 8 ปี และตั้งเป้ายอดขายเติบโต 26% สูงที่สุดในรอบ 5 ปี
ในปี 2564 บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัย (AP, LH, LPN, PSH, QH, SIRI และ SPALI) รายงานกำไรรวมทั้งหมด 2.49 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.7%YoY โดยรายได้เติบโต 2.5%YoY สู่ 1.636 แสนล้านบาท และอัตรากำไรขั้นต้นโดยเฉลี่ยปรับตัวดีขึ้นจาก 30.6% สู่ 32.5% อันเป็นผลมาจากแรงกดดันที่ลดน้อยลงต่อราคาขายสินค้าคงเหลือ
ส่วนกำไร 4Q64 อยู่ที่ 7.7 พันล้านบาท (เพิ่มขึ้น 46%QoQ และ 4.8%YoY) สูงที่สุดในรอบ 8 ไตรมาส ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากรายได้ที่เติบโตดีขึ้น โดย AP และ SPALI รายงานกำไรทำสถิติสูงสุดในปี 2564
สำหรับปี 2565 บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวมทั้งหมด 2.34 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 124%YoY) สูงที่สุดในรอบ 8 ปี โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 83% มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 119%YoY ทำสถิติสูงสุด และคอนโด 17% มูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 151%YoY และสูงที่สุดในรอบ 3 ปี
โดยบริษัทที่วางแผนเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ SIRI (เติบโต 665%YoY สู่ 5.0 หมื่นล้านบาท) ขณะที่ AP จะเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่ารวมสูงที่สุดที่ 7.8 หมื่นล้านบาท (เพิ่มขึ้น 246%YoY) และ PSH เป็นเพียงบริษัทเดียวที่ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง 23%YoY สู่ 1.63 หมื่นล้านบาท ทำสถิติต่ำสุด เนื่องจากจะมีอุปทานที่อยู่อาศัยใหม่จำนวนมากเข้าสู่ตลาด (สูงที่สุดในรอบ 8 ปี) ทำให้ค่อนข้างกังวลเกี่ยวกับสินค้าคงเหลือในปี 2566 รวมถึงสถานะทางการเงินและกระแสเงินสดของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัย
ด้านยอดขาย บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยตั้งเป้ายอดขายเติบโต 26% สูงที่สุดในรอบ 5 ปีที่ 1.96 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 26%YoY) เติบโตสูงที่สุดและมูลค่าสูงที่สุดในรอบ 4 ปี โดยยอดขาย 75% จะมาจากโครงการแนวราบ (เพิ่มขึ้น 15%YoY) สู่ 1.48 แสนล้านบาท ทำสถิติสูงสุด และ 25% จะมาจากคอนโด (เพิ่มขึ้น 77%YoY) อย่างไรก็ดี เชื่อว่าการผ่อนคลายมาตรการ LTV จะช่วยสนับสนุนยอดขาย โดยเฉพาะบ้านหลังที่สอง และได้ประโยชน์ในกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคา 7-15 ล้านบาท
กระทบอย่างไร:
ในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ราคาหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหา (SETPROP) ปรับลดลง 7.0%MoM โดย
ราคาหุ้น AP ปรับลดลง 4.8%MoM อยู่ที่ระดับ 10.00 บาท
ราคาหุ้น LH ปรับลดลง 6.7%MoM อยู่ที่ระดับ 9.05 บาท
ราคาหุ้น LPN ปรับลดลง 13%MoM อยู่ที่ระดับ 4.38 บาท
ราคาหุ้น PSH ปรับลดลง 7.4%MoM อยู่ที่ระดับ 13.70 บาท
ราคาหุ้น SIRI ปรับลดลง 14.0%MoM อยู่ระดับ 1.17 บาท และ
ราคาหุ้น SPALI ปรับลดลง 7.8%MoM อยู่ที่ระดับ 21.40 บาท
มุมมองระยะสั้น:
SCBS คาดว่าจะเห็นการแข่งขันสูงขึ้นในตลาดแนวราบ เนื่องจากจะมีอุปทานใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาดมูลค่าสูงที่สุด ความผันผวนของอัตรากำไรขั้นต้นใน 2H65 จากต้นทุนวัตถุดิบที่สูงขึ้น และการผ่อนคลายมาตรการ LTV จะช่วยสนับสนุนยอดขายและการโอนใน 2H65
โดยเลือก LH เป็นหุ้นเด่นในกลุ่มที่อยู่อาศัย เนื่องจากบริษัทมีจุดแข็งในด้านการควบคุมต้นทุนและส่วนแบ่งตลาดในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน
มุมมองระยะยาว:
SCBS ประเมินผลประกอบการในปี 2565 ด้วย Backlog รวมทั้งหมดในปัจจุบันของกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ 1.12 แสนล้านบาท (17% มาจาก JV) จะมีกำหนดโอน 66% ในปี 2565 ซึ่งเมื่ออิงกับประมาณการรายได้ที่ 1.80 แสนล้านบาท (เพิ่มขึ้น 10%YoY) กลุ่มที่อยู่อาศัยมี Secured Revenue แล้วที่ 41% โดยบริษัทที่มี Secured Revenue สูงที่สุด คือ PSH, SPALI และ AP แม้อัตรากำไรขั้นต้นจะยังอยู่ในระดับทรงตัวที่ 32.5% แต่กำไรจาก JV และบริษัทย่อยจะช่วยสนับสนุนให้กำไรเติบโต 12.8%YoY สู่ 2.8 หมื่นล้านบาท
ทั้งนี้ SCBS ได้ปรับประมาณการกำไรของ PSH เพิ่มขึ้น อันเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงการรับรู้รายได้จาก Backlog นอกจากนี้ยังปรับประมาณการกำไรของ LPN ลดลงเพราะ Backlog อ่อนแอ และคาดว่าจะมีเพียง AP ที่จะรายงานกำไรทำสถิติสูงสุดอีกครั้งในปี 2565
สำหรับปัจจัยเสี่ยงและความกังวลที่ต้องติดตามในปีนี้คือต้นทุนวัตถุดิบและค่าแรง ซึ่งเชื่อว่าราคาขายจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยอย่างน้อย 5% บริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ได้ทำสัญญาต้นทุนค่าก่อสร้างสำหรับโครงการใน 1H65 ไว้แล้วบางส่วน ในขณะที่เชื่อว่าต้นทุนจะเพิ่มขึ้นอีกครั้งใน 2H65
ช่องทางติดตาม THE STANDARD WEALTH
Twitter: twitter.com/standard_wealth
Instagram: instagram.com/thestandardwealth
Official Line: https://lin.ee/xfPbXUP
