ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ประเมินว่า การผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่อง (LTV) ให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถกู้ได้เต็มหลักประกันในทุกสัญญาเป็นการชั่วคราวจนถึงสิ้นปี 2565 ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยใน 2 ประเด็น ได้แก่
ประเด็นแรก Sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น โดยหากพิจารณาดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย (HDSI) สำหรับช่วง 6 เดือนข้างหน้า จะเห็นได้ว่าดัชนีดังกล่าวปรับตัวสูงขึ้นจาก 50.5 จุดในไตรมาสที่ 2/2021 ขึ้นมาอยู่ที่ 57.2 จุดในไตรมาสที่ 3/2021 จากข่าวความคืบหน้าของมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ และสำหรับการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในครั้งนี้ คาดว่าจะส่งเสริมให้ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความเชื่อมั่นในการดำเนินธุรกิจสูงขึ้นในไตรมาสที่ 4/2021
โดยความเชื่อมั่นของผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น จะส่งเสริมให้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจมากขึ้น โดยเฉพาะการลงทุนเปิดโครงการใหม่ที่มากขึ้น ซึ่งจะส่งผลบวกต่อเนื่องแก่ธุรกิจที่อยู่ใน Value-Chain ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจผลิตและจัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ตลอดจนธุรกิจผลิตเฟอร์นิเจอร์และรับตกแต่งภายใน
ทั้งนี้ Krungthai COMPASS คาดว่ายูนิตที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2565 จะอยู่ที่ 65,000 ยูนิต ปรับตัวสูงขึ้น 41% จากปีนี้ โดยส่วนใหญ่กว่า 55-60% ของยูนิตเปิดใหม่ทั้งหมดจะเน้นไปที่บ้านจัดสรร ซึ่งสามารถก่อสร้างให้เสร็จภายในปีได้ (บ้านจัดสรรมักมีระยะเวลาก่อสร้างเฉลี่ย 3-6 เดือน) ซึ่งจะทำให้ผู้บริโภคได้รับประโยชน์จากการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ครั้งนี้มากที่สุด
ประเด็นที่สอง คาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในทุกสัญญาสามารถกู้ได้เต็มหลักประกัน อาจทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2022 มีมูลค่าเพิ่มขึ้นสูงสุด 45,000 ล้านบาท คิดเป็น Upside ให้กับตลาดได้สูงสุด 7% ภายใต้สมมติฐาน 2 ข้อ คือ
- การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลบวกต่อตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่าบ้านจัดสรร เนื่องจากผู้บริโภคที่ซื้อบ้านจัดสรรมักเป็น Real Demand และมีสัดส่วนการกู้ซื้อในสัญญาที่ 1 ค่อนข้างมากอยู่แล้ว
- การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะมีผลกับที่อยู่อาศัยในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงไป มากกว่าที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากมองว่าผู้บริโภคที่จะมีศักยภาพในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทไปได้นั้นต้องมีรายได้อยู่ตั้งแต่ 100,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปน่าจะเป็นกลุ่มที่มี Wealth เพียงพอต่อการวางเงินดาวน์ที่ 10-30% ตามเกณฑ์ LTV เดิมอยู่ก่อนแล้ว
โดยสรุป Krungthai COMPASS มีมุมมองว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV น่าจะกระตุ้นให้เกิดการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปที่จะสามารถกลับมากู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกันอีกครั้ง โดยจากประมาณการมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลสำหรับปี 2565 ในกรณี Baseline (ยังไม่ผ่อนคลาย LTV) ที่ 257,000 ล้านบาท คาดว่าประมาณ 70% จะเป็นการโอนคอนโดมิเนียมในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่า 180,000 ล้านบาท ซึ่งหากอ้างอิงกับข้อมูลในอดีต คอนโดมิเนียมในระดับราคานี้จะมีสัดส่วนของการกู้ในสัญญาที่ 2 ขึ้นไปเท่ากับ 25% ซึ่งคิดเป็นมูลค่าเท่ากับ 45,000 ล้านบาท
ในกรณีที่ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันซึ่งได้รับผลกระทบจากโควิด และพฤติกรรมของผู้บริโภคไทยที่หันไปนิยมบ้านจัดสรรกันมากขึ้น มีสัดส่วนของผู้กู้ในตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปอยู่ในระดับต่ำมาก หรือไม่มีเลย คาดว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะเป็น Upside ให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภาพรวม (บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม) สำหรับปี 2565 ปรับตัวสูงขึ้นได้สูงสุด 45,000 ล้านบาท จาก 646,000 ล้านบาท ขึ้นไปอยู่ที่ 691,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ดี Upside ที่เกิดขึ้นจริงอาจอยู่ในระดับต่ำกว่าการประเมินได้ โดยขึ้นอยู่กับสัดส่วนของผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ในปัจจุบันว่าตัวเลขที่แท้จริงอยู่ที่ระดับเท่าใด ยกตัวอย่าง เช่น หากปัจจุบันมีสัดส่วนผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป ที่ 12.5% หรือครึ่งหนึ่งจากค่าเฉลี่ยในอดีต การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ก็อาจทำให้เกิด Upside ได้ 22,500 ล้านบาท เท่านั้น นอกจากนี้คาดว่าภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงถึง 89.3% ต่อ GDP ในไตรมาสที่ 2/2021 ก็จะเป็นปัจจัยกดดันต่อการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน
ช่องทางติดตาม THE STANDARD WEALTH
Twitter: twitter.com/standard_wealth
Instagram: instagram.com/thestandardwealth
Official Line: https://lin.ee/xfPbXUP
